Cara utama untuk meningkatkan kegiatan penilaian. Roadmap “Peningkatan kegiatan penilaian” (“Evaluasi”) Usulan dan perbaikan kegiatan penilaian

Semua proposal dimasukkan dalam draft roadmap.
Diantaranya adalah penghapusan tanggung jawab properti penilai (anggota organisasi penilai yang mengatur diri sendiri) kepada konsumen penilai. Logika perubahan membutuhkan pemindahan tanggung jawab dari satu subjek ke subjek lainnya. Situasi ini akan memaksa SRO untuk fokus memastikan peningkatan tingkat pelatihan penilai secara berkelanjutan. Ini pasti akan mempengaruhi kualitas laporan yang disiapkan.
Juga diusulkan untuk memperkenalkan persyaratan bagi organisasi valuasi (badan hukum) untuk memiliki organisasi wajib kontrol kualitas atas laporan yang diterbitkan. Penting untuk meresepkan kriteria utama untuk pengoperasian sistem kontrol kualitas. Sistem kontrol kualitas pasti akan meningkatkan persyaratan untuk penilai dan meningkatkan kualitas laporan penilaian.
Daftar proposal tidak terbatas pada ini, tetapi berisi lebih banyak item, termasuk yang memerlukan klarifikasi legislatif atau konsolidasi konsep "pasar jasa penilaian". “penilaian jasa”. “jasa penilaian”.
- Pasar jasa penilaian tidak menggantikan atau melemahkan kegiatan penilaian. Ini adalah berbagai jenis kegiatan yang menentukan arah profesional dan kewirausahaan. Seorang penilai profesional memiliki kepentingan yang sama sekali berbeda dari seorang pengusaha. Inilah yang menentukan perbedaan antara jenis kegiatan, yang dalam beberapa kasus bahkan dapat bertentangan satu sama lain, ”kata Nikolai Kuzmichev.

Proposal untuk dimasukkan dalam Roadmap proyek untuk meningkatkan kegiatan penilaian N.S. Kuzmicheva:

1. Termasuk dalam pergantian legislatif, yaitu untuk meresepkan dalam undang-undang konsep "Pasar layanan penilaian", "layanan penilaian", "layanan penilaian"

“Pasar jasa penilaian tidak menggantikan atau melemahkan kegiatan penilaian. Ini adalah berbagai jenis kegiatan yang menentukan arah profesional dan kewirausahaan. Seorang penilai profesional memiliki kepentingan yang sama sekali berbeda dari seorang pengusaha. Hal inilah yang menentukan perbedaan antar kegiatan, yang dalam beberapa hal bahkan dapat saling bertentangan.

• "Market of Appraisal Services" - lingkungan hukum perdata untuk interaksi para pesertanya untuk menganalisis nilai hak dan properti yang dinilai untuk tujuan tertentu, untuk menetapkan sistem koordinat biaya untuk memastikan pengoperasian ekonomi pasar;
• "Peserta (subjek) dari pasar layanan penilaian" - peserta dan perwakilan mereka dalam hubungan kontraktual untuk penilaian nilai objek yang dinilai, pemegang hak objek yang dinilai;
• "Layanan penilaian" - serangkaian layanan dan pekerjaan, berdasarkan kepatuhan terhadap persyaratan undang-undang dan praktik bisnis, untuk memastikan pemenuhan persyaratan perjanjian penilaian yang dibuat, termasuk, tetapi tidak terbatas pada, mengatur pekerjaan penilai dan spesialis, dukungan informasi, koordinasi interaksi antara para pihak dalam kesepakatan, tenggat waktu dan spesifikasi

2. Untuk menentukan secara hukum kemungkinan pengaturan mandiri sukarela dari organisasi penilaian sesuai dengan 315-FZ "Pada Pengaturan Mandiri", memastikan kontrol dan tanggung jawab anggota SRO dari pasar layanan penilaian.

Draf definisi yang mungkin:

· "Organisasi penilai" - badan hukum, terlepas dari bentuk organisasi dan hukumnya, atau pengusaha perorangan yang menyediakan layanan untuk penilaian berdasarkan perjanjian penilaian yang dibuat sesuai dengan persyaratan hukum;

Cara untuk memastikan tanggung jawab properti anggota SRO kepada konsumen pekerjaan dan jasa organisasi pengelola adalah:

Dana Kompensasi sesuai dengan Peraturan tentang Dana Kompensasi;

Sistem asuransi pertanggungjawaban perdata berdasarkan perjanjian perusahaan dengan perusahaan asuransi dan (atau) asuransi kolektif

3. Menentukan tujuan dan mekanisme penyampaian ECE dalam kegiatan evaluasi sesuai dengan kebutuhan nyata dan kemanfaatan penerapan:

· Sama sekali tidak berguna untuk menentukan tingkat keahlian ahli;

· Kemanfaatan saat memasukkan penilai di SRO setelah magang;

· Berguna sebagai sanksi disipliner dalam arah penilaian yang ditentukan oleh DC;

· Bagilah database tugas ke dalam blok-blok sesuai dengan bidang kegiatan penilaian.

4. Untuk mengembangkan sistem standar, rekomendasi, metode terpadu, yang menyediakan keberadaan Kode Standar Penilaian di Federasi Rusia (SSO RF) berdasarkan MSO, ESS, RICS; rekomendasi yang disetujui untuk penilaian objek dan metode tertentu, yang akan memungkinkan untuk membentuk satu dokumen dan pendekatan untuk pengembangan metodologi penilaian.

5. Untuk mengembangkan bentuk pendek dari laporan penilaian, dengan mempertimbangkan semua hal penting untuk menyajikan dokumen kepada pelanggan dari nilai bukti. Hal ini akan mengoptimalkan kerja penilai, waktu pemberian jasa penilaian dan kecukupan bagi konsumen.

6. Mengembangkan dan menyetujui pengelolaan dokumen elektronik untuk penilaian. Untuk sirkulasi dan pengarsipan bisnis operasional, bentuk elektronik dari laporan penilaian harus digunakan.

Ini akan menyederhanakan pekerjaan organisasi penilai, format untuk memberikan layanan penilaian

7.Pengenalan tanggung jawab properti organisasi penilai (badan hukum atau pengusaha perorangan) untuk hasil layanan yang diberikan, termasuk laporan penilaian. Dengan demikian, ketentuan tanggung jawab properti dari organisasi penilai dihasilkan alih-alih kewajiban tidak logis dari seorang profesional.

8. Pengenalan asuransi wajib tanggung jawab sipil organisasi penilai berdasarkan kontrak penilaian.

Tindakan tersebut akan melindungi konsumen dari kemungkinan kerusakan akibat layanan organisasi penilai.

9. Menyertakan dalam Undang-Undang Federal ketentuan bahwa kontrak asuransi dibuat tanpa pengurangan dan jumlah asuransi dalam satu kasus tidak boleh kurang dari 25% dari nilai buku, atau nilai pasar rata-rata dari objek yang dinilai. Ini akan memungkinkan organisasi penilai dan perusahaan asuransi untuk fokus pada bentuk dan volume asuransi yang nyata

10. Pembatalan kewajiban harta milik penilai (anggota SRO penilai) kepada konsumen penilai. Memastikan tanggung jawab penilai, termasuk tanggung jawab properti kepada organisasi penilai (atas instruksi yang membuat laporan penilaian yang ditandatangani oleh penilai ini). Logika perubahan membutuhkan pergeseran tanggung jawab dari satu subjek ke subjek lainnya. Situasi ini akan memaksa SRO untuk fokus memastikan peningkatan tingkat pelatihan penilai secara berkelanjutan. Ini pasti akan mempengaruhi kualitas persiapan dan tingkat laporan yang dikeluarkan.

11. Memperkenalkan tindakan untuk memastikan independensi organisasi penilai - untuk semua pelanggan layanan penilai, pembayaran di muka 100% sesuai dengan kontrak. Tindakan seperti itu, dalam rangka memastikan independensi organisasi penilai, akan membatasi pengaruh pelanggan pada pembentukan pendapat penilai dan penyediaan layanan.

12. Melakukan tindakan untuk menjamin independensi penilai – pendapat penilai atas nilai objek yang dinilai, sesuai dengan kontrak, merupakan tekanan yang tidak dapat diterima dari pihak ketiga, termasuk perusahaan penilai – pemberi kerja. Suatu tindakan untuk memastikan independensi pendapat penilai profesional dari pengaruh dalam pelaksanaan kegiatan penilaian, memungkinkan dia untuk mempertahankannya dalam konflik dengan majikan, untuk membenarkan posisinya di hadapan SRO penilai

13. Mempertahankan norma bagi perusahaan penilai dari suatu badan hukum - untuk memiliki setidaknya dua penilai, setelah menyelesaikan kontrak kerja dengan mereka di tempat kerja utama. Meningkatkan persyaratan untuk kegiatan organisasi penilai, memastikan operasi perusahaan yang stabil.

14. Memperkenalkan persyaratan bagi organisasi penilai (badan hukum) untuk memiliki organisasi wajib untuk pengendalian kualitas laporan yang diterbitkan. Penting untuk meresepkan kriteria utama untuk pengoperasian sistem kontrol kualitas. Sistem kontrol kualitas pasti akan meningkatkan persyaratan untuk penilai dan meningkatkan kualitas laporan penilaian.

15. Pembatalan pada tahun 2015 dari self-regulation wajib penilai dengan menetapkan persyaratan untuk keanggotaan dalam SROO sukarela. Ini harus memungkinkan konsumen untuk mengevaluasi dan mempengaruhi keadaan kegiatan SROO, memberikan tingkat pelatihan dan kontrol yang sesuai bagi penilai.

16. Sehubungan dengan pengalihan tanggung jawab jasa penilaian kepada organisasi penilaian, dan dengan demikian, dengan berkurangnya tanggung jawab penilai kepada pelanggan dan konsumen, perlu untuk memperkenalkan aturan berikut untuk SROO:

· menentukan jumlah wajib peserta dalam SROO minimal 1000 orang, yang ditetapkan 1 tahun setelah pengenalan sebagai masa transisi;

· menentukan prosedur untuk mentransfer biaya kompensasi antara SROO dalam hal transfer sukarela penilai.

Pertama, untuk melaksanakan sepenuhnya fungsi SRO untuk terus meningkatkan tingkat pelatihan profesional penilai (dengan penurunan pendanaan dari keahlian), diperlukan jumlah anggota yang lebih banyak. Dan, kedua, prosedur transfer biaya akan memungkinkan penilai untuk secara mandiri memilih partisipasi dalam SRO. Dalam kondisi baru penarikan SRO dari pasar jasa penilaian, langkah-langkah ini akan meningkatkan persaingan antara SRO berdasarkan penyediaan layanan yang lebih berkualitas untuk para profesional, partisipasi yang nyaman dalam kehidupan asosiasi, kontrol objektif dan perlindungan kepentingan penilai.

pengantar

Bab 1. Aspek teoretis dari pembentukan dan pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia

1 Sejarah kegiatan penilaian di Federasi Rusia

2 Obyek dan subyek kegiatan penilaian

3 Regulasi kegiatan penilaian

Bab 2. Analisis persyaratan untuk melakukan penilaian di Federasi Rusia

1 Dasar metodologis penilaian

2 Persyaratan penilaian

3 Penerapan pendekatan biaya, pendapatan dan komparatif untuk penilaian

4 Aturan untuk menyusun dan memformat laporan penilaian

Bab 3. Arah utama pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia

1 Pengembangan kegiatan penilaian - sebagai aspek terpenting dari pengembangan masyarakat sipil dan hubungan pasar dalam perekonomian

2 Pengembangan infrastruktur penilaian

3 Penilaian sebagai bagian integral dari pasar jasa keuangan

Kesimpulan

Daftar literatur yang digunakan

pengantar

Pembentukan masyarakat sipil, mekanisme ekonomi baru berdasarkan hubungan pasar, negara hukum adalah tujuan utama dari reformasi yang sedang berlangsung. Untuk mencapai tujuan ini, perlu untuk menyelesaikan berbagai macam tugas. Salah satu tugas utama pada tahap ini adalah restrukturisasi mekanisme ekonomi untuk membentuk lingkungan pasar yang kompetitif.

Ciri khas mekanisme pasar adalah, pertama-tama, pembentukan lingkungan yang kompetitif dalam distribusi dan redistribusi sumber daya. Penilaian properti dan aset tidak berwujud dirancang secara tepat untuk membantu memecahkan masalah ini.

Isu penciptaan dan pengembangan negara hukum mencakup seluruh rangkaian tindakan untuk memastikan persamaan hak bagi semua anggota masyarakat, termasuk hak milik. Dengan demikian, tugas negara hukum adalah menciptakan kondisi untuk perlindungan hak-hak ini dan memberikan jaminan untuk penilaian yang adil atas hak-hak ini.

Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa pembinaan dan pembentukan penilaian sebagai jenis kegiatan khusus merupakan bagian integral dari keseluruhan proses reformasi ekonomi dan menciptakan negara hukum yang demokratis.

Penilaian properti dan aset tidak berwujud adalah kegiatan profesional yang independen. Penilaian, pertama-tama, adalah arah ilmiah baru, dengan metodologi, terminologi, prinsip penelitiannya sendiri, dll.

Berdasarkan pengalaman dunia dalam pengembangan penilaian, dalam kondisi modern Rusia perlu membuat dan mengembangkan sistem penilaian nasional. Baik penyalinan buta dari pengalaman asing dan penciptaan beberapa pada dasarnya baru pendekatan yang tidak memperhitungkan tren global dalam pengembangan arah ilmiah ini.

Pembentukan dan pengembangan penilaian hanya dimungkinkan dalam kondisi hubungan pasar dengan definisi yang jelas tentang peran dan tempat negara dalam hal penetapan harga dan regulasi hukum kegiatan wirausaha.

Efek sosial dan ekonomi dari perkembangan kegiatan penilaian hanya dapat dicapai jika prinsip kesetaraan hak dan kewajiban semua peserta dalam proses penilaian, termasuk otoritas publik, dipatuhi.

Penilaian harus dilakukan oleh penilai publik dan swasta. Pada saat yang sama, keduanya harus memiliki kesempatan yang sama untuk menerapkan keterampilan profesional mereka dan bekerja dalam ruang hukum, metodologis, dan informasi yang sama.

Pengembangan evaluasi merupakan kondisi yang diperlukan untuk mengatasi krisis ekonomi saat ini, melakukan penyesuaian struktural secara menyeluruh, dan mengintensifkan proses investasi.

Tujuan dari pekerjaan kualifikasi akhir adalah untuk menganalisis perkembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia.

Untuk mengungkapkan pencapaian tujuan, tugas-tugas berikut ditentukan:

mempelajari aspek-aspek teoretis dari pembentukan dan pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia;

menganalisis persyaratan untuk melakukan penilaian di Federasi Rusia;

menampilkan fitur penerapan pendekatan mahal, komparatif dan pendapatan;

untuk mempresentasikan arahan utama pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia.

Bab pertama dari pekerjaan kualifikasi akhir yang disajikan menceritakan tentang sejarah kegiatan penilaian di Federasi Rusia, memberikan konsep dasar, memberikan informasi tentang dokumen peraturan yang mengatur kegiatan penilaian - undang-undang, peraturan, standar, termasuk yang Rusia dan internasional. Informasi diberikan tentang pengaturan kegiatan penilaian, perizinannya dan kontrol atas kepatuhan terhadap persyaratan perizinan.

Bab kedua menceritakan tentang fungsi penilai di negara ini, dasar metodologis kegiatan penilaian. Berbagai pendekatan untuk mengevaluasi objek real estat, metode evaluasi ditampilkan. Diceritakan tentang pembentukan dan isi laporan penilaian yang disampaikan oleh penilai setelah pekerjaan selesai.

Bab ketiga menyajikan arahan utama untuk pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia. Secara terpisah, masalah pelatihan penilai dipertimbangkan, karena saat ini adalah salah satu syarat utama untuk pengembangan pasar penilaian.

Bab 1. Aspek teoretis dari pembentukan dan pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia

.1 Sejarah kegiatan penilaian di Federasi Rusia

Dalam proses pengembangan pasar Rusia, penilaian yang berkualitas terhadap nilai objek properti menjadi semakin penting. Namun, hanya sedikit orang yang tahu bahwa profesi penilai, yang muncul pada abad ke-19, bukanlah hal baru di Rusia dan memiliki sejarahnya sendiri.

Kebutuhan akan pekerjaan evaluasi dikaitkan terutama dengan kebutuhan objektif untuk menciptakan apa yang disebut kadaster fiskal - deskripsi terperinci tentang real estat. Prasyarat pertama untuk melakukan pekerjaan kadaster, yang penilaiannya merupakan bagian integral, muncul pada tahun 1861, ketika perbudakan dihapuskan.

"Peraturan tentang Lembaga Zemstvo" yang diterbitkan pada tahun 1864 mengatur perubahan basis pajak, dan sebagian - transisi ke perpajakan properti warga negara Rusia. Jumlah pajak ditentukan oleh profitabilitas dan nilai properti. Misalnya, profitabilitas lahan yang subur dan jerami ditentukan berdasarkan hasil rata-rata, sedangkan hutan dinilai berdasarkan pendapatan tahunan dari penebangan. Di provinsi Nizhny Novgorod, dasar penilaian tanah adalah studi sejarah alam tanah yang dilakukan oleh V.V. Dokuchaev (klasifikasi tanah menurut parameter fisik, mekanik dan kimia). Pada saat yang sama, di provinsi Kherson, untuk pertama kalinya, upaya dilakukan untuk mempertimbangkan faktor iklim dalam penilaian tanah, khususnya kekeringan.

Di setiap daerah, bentuk-bentuk penerimaan pendapatan tertentu dari tanah dikembangkan secara tradisional, yang menentukan nilainya. Bentuk utamanya adalah pengelolaan sendiri dan penyewaan tanah. Di barat laut dan barat daya Rusia, apa yang disebut sewa "chinshe" tersebar luas, yang terdiri dari hak penggunaan tanah secara turun-temurun untuk pembayaran tahunan yang konstan kepada pemiliknya.

Cara yang paling dapat diandalkan untuk menggunakan tanah adalah sewa jangka panjang, kemudian ada sewa untuk satu tanaman, serta sewa "bagi hasil", di mana pemilik menerima bagian tertentu dari tanaman. Yang paling berisiko dianggap pendapatan dari pengelolaan rumah tangga oleh pemilik sendiri.

Selain penilaian lahan pertanian, pekerjaan juga dilakukan untuk menilai real estate perkotaan. Ordonansi Kota tahun 1870 memberi wewenang kepada kota untuk membuat penilaian untuk menentukan pajak properti, yang dihitung sebagai persentase dari pendapatan bersih dari penggunaan properti, dan jika tidak mungkin untuk menentukan pendapatan, pajak dihitung pada dasar nilai materi.

Belakangan, dumas kota mulai mengeluarkan instruksi untuk komisi evaluasi yang mereka pilih, yang menetapkan prosedur untuk menentukan pendapatan kotor, dengan mempertimbangkan waktu henti apartemen, dan juga mencantumkan item pengeluaran untuk pemeliharaannya. Instruksi Riga dan Kharkov dibedakan oleh ketelitian terbesar. Pengalaman penilaian pertama di Kharkiv tidak berhasil karena perubahan konstan dalam komposisi komisi penilaian dan kurangnya kepemimpinan terpusat. Namun, pada tahun 1892 komisi penilaian baru dipilih, yang komposisinya diperkuat oleh profesor dari lembaga pendidikan tinggi di kota Kharkov. Selain itu, dewan pengawas dibentuk untuk koordinasi keseluruhan pekerjaan evaluasi.

Secara metodologis, hasil penilaian di Kharkov memberikan perkembangan yang signifikan pada penilaian kerajinan. Semua real estat di Kharkov dibagi menjadi delapan jenis:

real estat perumahan dengan bangunan luar yang hangat dan dingin;

tempat komersial (hangat dan dingin);

pabrik dan fasilitas industri;

kebun yang menguntungkan dan industri;

pekarangan industri;

kebun sayur, ladang, ladang jerami dan padang rumput;

Sazhen persegi diadopsi sebagai unit pengukuran tanah, dan untuk semua bangunan - sazhen kubik.

Saat menentukan tanda-tanda profitabilitas, lokasi properti dan karakteristik jenisnya diperhitungkan.

Pemrosesan informasi statistik memungkinkan komisi evaluasi untuk membagi semua rumah tangga kota menjadi dua belas jenis. Kota ini juga dibagi ke dalam kategori daerah menurut sewa rata-rata untuk satu kamar, dan karena kategori ini diselingi, seluruh wilayah sebelumnya dibagi menjadi 54 distrik.

Hasil penilaian real estat perkotaan di Kharkov, serta hasil penilaian tanah di provinsi Nizhny Novgorod, memungkinkan untuk merumuskan prinsip-prinsip dasar dan pendekatan penilaian, yang kemudian hanya disempurnakan dan ditambah.

Juni 1893, pemerintah Rusia mengeluarkan undang-undang tentang revaluasi semua jenis properti di 34 provinsi. Bersamaan dengan undang-undang tersebut, "Aturan untuk penilaian real estat" disetujui, dan pada tanggal 4 Juni 1894, Menteri Keuangan Witte menyetujui instruksi untuk mengklarifikasi undang-undang tersebut. Dengan demikian, kerangka legislatif dibuat untuk pekerjaan evaluasi.

Pada tahun 1894, pada Kongres IX naturalis dan dokter Rusia di Moskow, Profesor A.I. Chuprov menyelenggarakan sub bagian statistik di bawah bagian geografis, yang dihadiri oleh 86 ahli statistik dari 16 provinsi. Ini menandai dimulainya kongres reguler para ahli di bidang perkiraan statistik.

Perlu dicatat bahwa prosedur untuk melakukan penilaian, yang ditentukan oleh undang-undang tahun 1893, ternyata tidak sepenuhnya berhasil, karena, terlepas dari upaya komisi penilaian provinsi, tidak mungkin untuk membuat penilaian yang seragam tidak hanya di seluruh negara, tetapi bahkan di seluruh provinsi. Itulah sebabnya pada 18 Januari 1899, undang-undang baru tentang penilaian real estat diadopsi, perbedaan utamanya adalah transfer kompetensi untuk menetapkan norma penilaian dari komisi penilaian kabupaten ke provinsi. Selain itu, undang-undang ini menyediakan pendanaan negara untuk pekerjaan penilaian di 34 provinsi dalam jumlah satu juta rubel per tahun.

Secara umum, dalam hal metodologi dan organisasi umum penilaian, Rusia pada akhir abad terakhir adalah salah satu negara terkemuka. Kekurangan utama adalah konflik komisi evaluasi dengan Zemstvo, kurangnya keseragaman dalam metodologi evaluasi, serta kurangnya organisasi pengontrol khusus.

Ini mungkin terdengar mengejutkan, tetapi evaluasi sebagai jenis kegiatan profesional di Rusia pada akhir abad terakhir berada pada tingkat yang hanya dicapai Eropa dan Amerika pada 1960-an dan 1970-an. Undang-undang 8 Juni 1893 tentang penilaian real estat yang tunduk pada iuran zemstvo menggerakkan semua provinsi zemstvo Rusia dan memaksa pejabat Rusia untuk mengembangkan instruksi penilaian real estat Dan metode untuk menggambarkan dan mengembangkan tingkat pengembalian dalam menilai pada tingkat ahli tertinggi.

Sayangnya, selama dekade sosialisme, semua pencapaian ini hilang sama sekali. Di zaman kita di Rusia tidak ada kerangka hukum yang tepat untuk kegiatan penilaian dan penilaian.

Sejarah kegiatan penilaian di pasar Rusia dimulai kembali sekitar 7 tahun yang lalu. Selama waktu ini, asosiasi publik profesional telah dibentuk, publikasi khusus telah muncul, program dan metode pendidikan telah dikembangkan, dan penilaian telah terjadi di sejumlah profesi baru, yang kemunculannya ditentukan oleh perkembangan pasar di negara tersebut. Rusia.

Dapat dikatakan bahwa tahap perkembangan pasar jasa penilaian saat ini dalam banyak hal menyerupai periode yang telah dilalui oleh Rusia pada akhir abad terakhir. Oleh karena itu, pertimbangan komprehensif dari pelajaran pengembangan statistik evaluasi Rusia akan membantu menghindari pengulangan kesalahan lama.

1.2 Obyek dan subyek kegiatan penilaian

Menurut hukum federal kegiatan penilaian dipahami sebagai kegiatan subyek kegiatan penilaian yang bertujuan untuk menetapkan pasar atau nilai lain dalam kaitannya dengan obyek penilaian.

Nilai pasar dari objek penilaian dipahami sebagai harga yang paling mungkin di mana objek penilaian ini dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan setiap keadaan luar biasa. tidak tercermin dalam nilai harga transaksi, maka bila:

salah satu pihak dalam transaksi tidak wajib mengalihkan objek penilaian, dan pihak lain tidak wajib menerima pelaksanaan;

para pihak dalam transaksi sangat menyadari subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;

objek penilaian disajikan ke pasar terbuka dalam bentuk penawaran umum;

harga transaksi adalah imbalan yang wajar untuk objek penilaian dan tidak ada paksaan untuk menyelesaikan suatu transaksi sehubungan dengan para pihak dalam transaksi dari kedua belah pihak;

pembayaran untuk objek penilaian dinyatakan dalam istilah moneter.

Subjek kegiatan penilaian adalah, di satu sisi, badan hukum dan individu (pengusaha perorangan), yang kegiatannya diatur oleh undang-undang federal tentang kegiatan penilaian (penilai), dan di sisi lain, konsumen layanan mereka (pelanggan).

Objek penilaian meliputi:

objek material yang terpisah (benda);

seperangkat barang yang merupakan milik seseorang, termasuk properti jenis tertentu (bergerak atau tidak bergerak, termasuk perusahaan);

hak milik dan hak-hak nyata lainnya atas harta benda atau hal-hal tertentu dari susunan harta benda;

hak menuntut, kewajiban (utang);

karya, layanan, informasi;

objek hak-hak sipil lainnya yang oleh undang-undang Federasi Rusia ditetapkan kemungkinan partisipasi mereka dalam sirkulasi sipil.

Penilai harus secara akurat mendefinisikan dan membedakan antara istilah-istilah seperti harga, pasar, biaya, dan biaya. Istilah harga biasanya mengacu pada harga penjualan (transaksi) serta pertukaran. Harga adalah fait accompli. Harga mewakili jumlah (jumlah) yang bersedia dibayar oleh pembeli tertentu dan penjual tertentu yang bersedia menerima untuk suatu produk dalam keadaan tertentu. Sebagai aturan, keadaan transaksi mencerminkan kondisi yang berlaku di salah satu dari banyak pasar. Pasar adalah serangkaian penawaran di mana pembeli dan penjual ditransfer menggunakan mekanisme harga. Pasar dapat didefinisikan secara geografis (pasar Swedia, pasar Eropa), produk atau fitur mereka, jumlah pembeli yang tersedia, penjual atau fitur lainnya. Pasar dibentuk oleh interaksi individu (individu dan badan hukum) yang bertukar set hak untuk nilai lain, seperti uang. Pasar tertentu ditentukan tergantung pada jenis, lokasi, karakteristik khas kepemilikan dan atribut lain yang ditentukan oleh peserta dalam pertukaran barang. Contoh pasar tertentu termasuk pasar real estat dengan bangunan tempat tinggal baru kecil (satu atau dua keluarga) yang dijual dengan harga mendekati $100.000, atau pasar bangunan apartemen yang terletak di bagian tengah kota. Ketentuan pengeluaran - digunakan oleh penilai sehubungan dengan produksi, bukan pertukaran. Biaya dapat berupa sudah dicapai atau ditentukan pada saat ini. Di antara beberapa jenis biaya, mereka menentukan: biaya langsung, biaya tidak langsung, biaya konstruksi dan pengembangan (perencanaan).

Biaya langsung meliputi biaya tenaga kerja dan bahan yang dibutuhkan untuk membangun gedung baru (struktur, dll). Biaya langsung disebut juga biaya keras. Overhead dan keuntungan kontraktor biasanya merupakan biaya langsung. Biaya tidak langsung termasuk biaya selain tenaga kerja dan bahan.

Misalnya, ini adalah biaya manajemen, pembayaran oleh pemilik biaya dan biaya resmi, pajak, bunga pinjaman dan asuransi selama masa konstruksi. Selain itu, biaya yang terkait dengan persewaan, yaitu biaya pengelolaan proyek hingga tercapainya tingkat hunian apartemen yang stabil. Biaya tidak langsung disebut juga biaya lunak. Biaya konstruksi, atau harga kontraktor, biasanya mencakup biaya langsung tenaga kerja dan bahan ditambah biaya tidak langsung dari kontraktor. Biaya pengembangan meliputi biaya pendirian real estat, termasuk tanah, dan membawanya ke kondisi operasi yang efisien, ditentukan dari biaya konstruksi. Biaya pengembangan termasuk keuntungan pengembang atau pengusaha yang melaksanakan proyek. Biaya terkait real estat ini secara langsung tergantung pada harga barang dan jasa di pasar yang bersaing: misalnya, biaya bahan bangunan, rencana arsitektur yang ditentukan oleh penawaran dan permintaan di area tertentu, dan pengaruh sosial, ekonomi, pemerintah dan kekuatan alam. Hubungan harga, pasar dan biaya juga menggunakan konsep nilai. Biaya dapat memiliki banyak arti dalam suatu penilaian. Definisi yang digunakan tergantung pada konteks dan penggunaan. Di pasar, konsep nilai biasanya digambarkan sebagai keuntungan yang diharapkan di masa depan. Karena nilai ada pada titik waktu tertentu, penilaian mencerminkan nilai pada titik waktu tertentu. Biaya pada titik waktu tertentu adalah nilai moneter barang, jasa untuk pembeli dan penjual. Untuk menghindari kebingungan, penilai tidak menggunakan istilah nilai saja - karena ada berbagai jenis nilai: nilai pasar, nilai pakai, nilai investasi, dll. Nilai pasar didefinisikan sebagai nilai yang paling mungkin dari suatu jenis komoditas tertentu yang dinilai di suatu wilayah tertentu dalam jangka waktu tertentu.

Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya, individu dan badan hukum memiliki hak untuk meminta penilai mengevaluasi objek penilaian apa pun milik mereka. Hak untuk mengevaluasi suatu objek tidak bersyarat dan tidak tergantung pada prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia untuk penerapan akuntansi dan akuntansi dan pelaporan statistik negara. Hak ini juga mencakup penilaian ulang. Hasil penilaian dapat digunakan untuk mengoreksi data akuntansi dan pelaporan. Hasil penilaian objek penilaian dapat diajukan banding oleh pihak yang berkepentingan dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia.

Menurut Pasal 9 Undang-Undang Federal tentang Penilaian, dasar penilaian objek penilaian adalah kesepakatan antara penilai dan pelanggan. Kesepakatan antara penilai dan pelanggan dapat mengatur agar penilai melakukan penilaian terhadap objek penilaian tertentu, sejumlah objek penilaian, atau layanan pelanggan jangka panjang atas permintaannya.

Dalam kasus yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia, penilaian objek penilaian, termasuk penilaian berulang, dapat dilakukan oleh penilai berdasarkan keputusan pengadilan, pengadilan arbitrase, pengadilan arbitrase, serta dengan keputusan pengadilan. badan yang berwenang.

Pengadilan, pengadilan arbitrase, pengadilan arbitrase independen dalam memilih penilai. Biaya yang terkait dengan penilaian objek penilaian, serta remunerasi moneter untuk penilai, tunduk pada penggantian dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia.

Kontrak antara penilai dan pelanggan disimpulkan secara tertulis dan tidak memerlukan notaris.

Kontrak harus berisi:

alasan untuk membuat kontrak;

jenis objek penilaian;

jenis nilai yang ditentukan (nilai) dari objek penilaian;

imbalan uang untuk penilaian objek penilaian;

informasi tentang asuransi kewajiban sipil penilai.

Perjanjian tersebut harus memuat informasi tentang izin penilai untuk melakukan kegiatan penilaian, yang menunjukkan nomor seri dan tanggal penerbitan izin ini, otoritas yang menerbitkannya, dan jangka waktu penerbitan izin ini.

Perjanjian penilaian untuk satu objek penilaian dan beberapa objek penilaian harus memuat indikasi yang tepat tentang objek penilaian ini, serta uraiannya.

Sehubungan dengan penilaian objek penilaian yang dimiliki oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya, kontrak disimpulkan oleh penilai dengan orang yang diberi wewenang oleh pemilik untuk melakukan transaksi dengan objek penilaian, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang Federasi Rusia.

Kinerja yang tepat oleh penilai atas tugasnya yang diberikan kepadanya oleh kontrak adalah persiapan tepat waktu secara tertulis dan mentransfer laporan penilaian objek penilaian kepada pelanggan.

Jika selama penilaian objek penilaian, bukan nilai pasar yang ditentukan, tetapi jenis nilai lainnya, laporan harus menunjukkan kriteria untuk menetapkan penilaian objek penilaian dan alasan penyimpangan dari kemungkinan penentuan nilai pasar. dari objek penilaian.

Laporan harus mencakup:

Laporan tersebut juga dapat memuat informasi lain yang menurut penilaian penilai sangat penting untuk kelengkapan refleksi metode yang digunakannya untuk menghitung nilai suatu objek penilaian tertentu.

Nilai akhir pasar atau nilai lain dari objek yang dinilai, yang ditunjukkan dalam laporan, dibuat berdasarkan dan dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang federal tentang kegiatan penilaian, diakui sebagai dapat diandalkan dan direkomendasikan untuk tujuan membuat penilaian. transaksi dengan objek yang dinilai, jika dengan cara yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia, atau ditetapkan oleh pengadilan.

Jika terjadi perselisihan tentang keandalan nilai pasar atau nilai lain dari objek penilaian yang ditetapkan dalam laporan, termasuk sehubungan dengan laporan lain yang ada tentang penilaian objek yang sama, perselisihan tersebut harus dipertimbangkan. oleh pengadilan, pengadilan arbitrase sesuai dengan yurisdiksi yang ditetapkan oleh pengadilan arbitrase sesuai dengan kesepakatan para pihak yang bersengketa atau kontrak, atau dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia yang mengatur kegiatan penilaian.

1.3 Regulasi kegiatan penilaian

jasa keuangan laporan penilaian

Menurut Konsep pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia, mekanisme utama untuk mengatur kegiatan penilaian adalah:

sertifikasi tenaga ahli di bidang kegiatan valuasi; sistem standar dan peraturan untuk kegiatan penilaian;

persetujuan program pelatihan untuk pelatihan ulang spesialis di bidang kegiatan penilaian;

sertifikasi layanan;

asuransi tanggung jawab perdata penilai.

Undang-undang yang mengatur kegiatan penilaian di Federasi Rusia terdiri dari Undang-Undang Federal "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia", undang-undang federal dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari Federasi Rusia yang diadopsi sesuai dengannya, undang-undang dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari konstituen entitas Federasi Rusia, serta perjanjian internasional Federasi Rusia.

Awal proses regulasi kegiatan penilaian di Federasi Rusia ditetapkan oleh Undang-Undang Federal 29.07.1998 N 135-FZ (sebagaimana diubah pada 12.03.2014) "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia".

Di Federasi Rusia, konsep kegiatan penilaian juga diperkenalkan untuk pertama kalinya dalam Undang-Undang Federal 29 Juli 1998 N 135-FZ (sebagaimana diubah pada 12 Maret 2014) "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia".

Sesuai dengan Pasal 2 dan Seni. 3 dari undang-undang di atas, kegiatan penilaian adalah kegiatan badan penilaian yang bertujuan untuk menetapkan pasar atau nilai lain untuk objek penilaian untuk tujuan melakukan transaksi dengan objek penilaian atau untuk tujuan lain.

Selain undang-undang ini, kegiatan penilaian diatur oleh perbuatan hukum lain seperti:

Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 6 Juli 2001 N 519 (sebagaimana diubah pada 14 Desember 2006) perkiraan "Tentang Persetujuan Standar Penilaian".

Undang-Undang Federal No. 135-FZ tertanggal 29 Juli 1998 (sebagaimana diubah pada 12 Maret 2014) "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia" menetapkan kasus penilaian wajib objek penilaian.

Sesuai dengan Pasal 8 undang-undang tersebut, penilaian objek penilaian adalah wajib jika objek penilaian yang dimiliki secara keseluruhan atau sebagian oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya terlibat dalam transaksi, termasuk:

Saat menentukan nilai objek penilaian yang dimiliki oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya, untuk tujuan privatisasi mereka, ditransfer ke manajemen perwalian atau sewa.

Dalam hal privatisasi properti negara bagian atau kota sesuai dengan Pasal 12 Undang-Undang Federal 21 Desember 2001 N 178-FZ (sebagaimana diubah pada 2 November 2013) "Tentang Privatisasi Properti Negara dan Kota", yang ditandatangani berlaku pada tanggal 26 April 2002, harga awal properti negara bagian atau kota yang diprivatisasi ditetapkan berdasarkan laporan penilaian properti negara bagian atau kota, yang disusun sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia tentang kegiatan penilaian.Selain itu , harga minimum (harga standar) di mana pemindahtanganan properti ini dimungkinkan ditentukan dengan cara yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Menurut Perintah Kementerian Hubungan Properti Federasi Rusia tertanggal 13 Mei 2002 No. 1185-r "Pada penentuan jumlah sewa tahunan untuk penggunaan real estat federal yang terletak di kota Moskow", sewa untuk penggunaan properti tersebut ditetapkan sesuai dengan nilai pasar dari sewa tahunan, yang ditentukan oleh penilai ketika menentukan nilai pasar dari objek yang disewa. Klausul 4 dari pesanan tersebut, untuk mengimplementasikan ketentuannya, menyediakan alokasi dana oleh Kementerian Properti Rusia untuk mengadakan kompetisi pemilihan penilai.

Pada 11 September 2002, Keputusan Pemerintah Federasi Rusia N 808 (sebagaimana diubah pada 15 September 2011) "Tentang organisasi dan pelaksanaan tender untuk penjualan tanah milik negara atau kota atau hak untuk menyimpulkan perjanjian sewa untuk bidang tanah seperti itu" diadopsi.

Sesuai dengan keputusan Pemerintah yang disebutkan di atas, badan pemerintahan sendiri lokal atau badan eksekutif kekuasaan negara yang berwenang untuk menyediakan bidang tanah yang relevan menentukan, berdasarkan laporan penilai independen yang dibuat sesuai dengan undang-undang. Federasi Rusia pada kegiatan penilaian, harga awal sebidang tanah atau jumlah awal sewa, jumlah kenaikannya ("langkah lelang") selama penawaran dalam bentuk lelang terbuka sesuai dengan formulir pengajuan proposal untuk harga atau jumlah sewa, serta jumlah deposit dan media di mana pemberitahuan penawaran akan diumumkan.

Saat menggunakan objek penilaian milik Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya, sebagai subjek agunan.

Penggadaian sesuatu dapat menjadi pemiliknya (dalam kasus kami, negara bagian atau kotamadya) atau orang yang memiliki hak pengelolaan ekonomi atasnya, tetapi hanya jika pemilik properti setuju. Penggadaian hak untuk menyewa atau hak lain atas barang orang lain tidak diperbolehkan tanpa persetujuan pemiliknya atau orang yang memiliki hak pengelolaan ekonomi untuk itu, jika undang-undang atau kontrak melarang pemindahtanganan hak ini tanpa persetujuan dari orang-orang ini.

Perjanjian gadai harus menyebutkan pokok gadai dan penilaiannya, sifat, jumlah dan jangka waktu pelaksanaan kewajiban yang dijamin dengan gadai. Itu juga harus memuat indikasi pihak mana yang memiliki barang gadai.

Dalam hal nasionalisasi properti - konversi menjadi kepemilikan negara atas properti yang dimiliki oleh warga negara dan badan hukum (nasionalisasi), dilakukan berdasarkan hukum dengan kompensasi untuk nilai properti ini dan kerugian lain dengan cara yang ditentukan oleh Pasal 306 dari Kode Sipil Federasi Rusia.

Dalam hal penebusan atau penarikan properti lainnya dari pemilik yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia untuk kebutuhan negara bagian atau kota.

Seni Aksi. 8 Undang-Undang Federal 29 Juli 1998 N 135-FZ (sebagaimana diubah pada 12 Maret 2014) "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia" tidak berlaku untuk hubungan yang timbul dari pelepasan perusahaan kesatuan negara bagian dan kota, negara bagian dan lembaga kota properti yang ditugaskan kepada mereka dalam manajemen ekonomi atau manajemen operasional, kecuali untuk kasus di mana pembuangan properti sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia diperbolehkan dengan persetujuan pemilik properti ini, serta hubungan yang timbul dalam acara pelepasan properti negara bagian atau kota selama reorganisasi perusahaan kesatuan negara bagian dan kota, lembaga negara bagian dan kota, dan dalam kasus yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal "Tentang Keunikan Manajemen dan Disposisi Properti Transportasi Kereta Api".

Selain kasus-kasus yang diatur dalam Art. 8 Undang-Undang Federal "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia", kebutuhan akan penilaian wajib disediakan oleh sejumlah Undang-Undang Federal lainnya.

Sebagai contoh:

) Undang-Undang Federal 26 Desember 1995 N 208-FZ (sebagaimana diubah pada 28 Desember 2013) “Tentang Perusahaan Saham Gabungan” menetapkan:

pelibatan penilai independen wajib untuk menentukan harga pelunasan oleh perseroan dari pemegang sahamnya (Pasal 77);

ketika membayar saham dan sekuritas tingkat penerbitan lainnya dari perusahaan selama penempatannya, dalam hal pembayaran saham dengan cara non-moneter, penilai independen harus dilibatkan untuk menentukan nilai pasar dari properti tersebut;

) di bagian tiga KUH Perdata Federasi Rusia ditetapkan:

nilai harta ditentukan berdasarkan nilai pasarnya (Pasal 1115), bahwa dalam hal tidak adanya kesepakatan antara ahli waris, penilaian harta warisan dilakukan oleh penilai independen (Pasal 1172);

) Pasal 130 Undang-Undang Federal 26 Oktober 2002 N 127-FZ (sebagaimana diubah pada 12 Maret 2014) "Tentang Kepailitan (Kebangkrutan)" mencakup ketentuan berikut:

dalam proses kepailitan, wali pailit melakukan inventarisasi dan penilaian harta debitur;

untuk melakukan kegiatan tersebut, wali pailit mempekerjakan penilai independen dan ahli lainnya dengan pembayaran untuk jasa mereka atas biaya properti debitur, kecuali sumber pembayaran lain ditetapkan oleh rapat kreditur (panitia kreditur);

penilaian properti debitur dilakukan oleh penilai independen, kecuali ditentukan lain oleh Undang-Undang Federal ini;

pertemuan kreditur (komite kreditur) berhak untuk menentukan orang yang, dengan persetujuannya, berkewajiban untuk membayar layanan tertentu dengan kompensasi luar biasa berikutnya dari biaya yang dikeluarkan olehnya dengan mengorbankan properti debitur;

properti debitur - perusahaan kesatuan atau debitur - perusahaan saham gabungan, lebih dari dua puluh lima persen dari saham suara yang dimiliki negara bagian atau kota, dievaluasi oleh penilai independen dengan presentasi kesimpulan dari badan pengawas keuangan negara pada penilaian, kecuali untuk kasus-kasus yang diatur dalam ayat 3 pasal ini;

berdasarkan keputusan rapat kreditur atau panitia kreditur, penilaian terhadap barang bergerak debitur yang nilai neracanya sampai dengan tanggal pelaporan terakhir sebelum pernyataan pailit debitur kurang dari seratus ribu. rubel, dapat dilakukan tanpa keterlibatan penilai independen;

pendiri (peserta) debitur atau pemilik properti debitur - perusahaan kesatuan, kreditur pailit, badan yang berwenang memiliki hak untuk mengajukan banding atas hasil penilaian properti debitur dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang federal;

) Pasal 52 Undang-Undang Federal 21 Juli 1997 N 119-FZ (sebagaimana diubah pada 26 Juni 2007) "Tentang Proses Penegakan" menetapkan bahwa:

penilaian terhadap harta debitur dilakukan oleh juru sita dengan harga pasar yang berlaku pada hari pelaksanaan akta pemberlakuan, kecuali dalam hal penilaian dilakukan dengan harga yang diatur;

jika penilaian masing-masing item sulit atau debitur atau penggugat keberatan dengan penilaian yang dibuat oleh juru sita, juru sita menunjuk seorang spesialis untuk menentukan nilai properti;

pihak yang memperdebatkan penilaian properti yang dibuat oleh juru sita - pelaksana, menanggung biaya penunjukan spesialis.

Mereka disetujui pada 6 Juli 2001 dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia No. 519. Menurut Keputusan ini, pengembangan dan persetujuan rekomendasi metodologis pada kegiatan penilaian sehubungan dengan berbagai objek penilaian (dalam persetujuan dengan eksekutif federal otoritas yang mengatur di bidang kegiatan yang relevan), jenis nilai penilaian objek, penilaian, serta pemeriksaan laporan penilaian, dipercayakan kepada Kementerian Hubungan Properti Federasi Rusia (Minimushchestvo Rusia).

Persyaratan Standar wajib digunakan oleh subjek kegiatan penilaian saat menentukan jenis nilai objek penilaian, pendekatan penilaian dan metode penilaian, serta saat melakukan penilaian. Menurut persyaratan Standar, ketika menyusun laporan penilaian, penilai wajib menggunakan informasi yang menjamin keandalan laporan penilaian sebagai dokumen yang berisi informasi nilai pembuktian.

Standar Penilaian mendefinisikan jenis utama nilai dari subjek penilaian, pendekatan penilaian dan metode penilaian. Selain menentukan nilai pasar dari objek penilaian, Standar mendefinisikan jenis nilai yang berbeda dari nilai pasar. Jenis-jenis ini termasuk:

nilai objek penilaian dengan pasar barang terbatas;

biaya penggantian objek penilaian;

biaya reproduksi objek penilaian;

nilai properti subjek di bawah penggunaan yang ada;

nilai investasi objek penilaian;

nilai objek ketetapan pajak;

nilai likuidasi objek penilaian;

biaya pembuangan objek penilaian;

nilai khusus dari objek penilaian.

Standar mendefinisikan tiga pendekatan utama untuk penilaian: biaya, komparatif dan pendapatan. Menurut persyaratan Standar, penilai wajib menggunakan (atau membenarkan penolakan untuk menggunakan) pendekatan penilaian ini ketika melakukan penilaian. Pada saat yang sama, penilai berhak untuk secara independen menentukan, dalam setiap pendekatan, metode penilaian tertentu yang ditetapkan dalam Standar sebagai metode untuk menghitung nilai objek penilaian dalam kerangka salah satu pendekatan penilaian. Penilai, berdasarkan hasil yang diperoleh dalam kerangka masing-masing pendekatan penilaian, menentukan nilai akhir dari nilai objek yang dinilai, sedangkan, menurut persyaratan Standar, nilai akhir dari nilai objek yang dinilai harus dinyatakan dalam rubel sebagai nilai tunggal, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian penilaian.

Bagian III dari Standar mendefinisikan persyaratan dasar untuk penilaian, tahapan penilaian, prosedur untuk mengumpulkan dan memproses informasi.

Penilaian objek penilaian dapat dilakukan oleh penilai hanya jika persyaratan independensi penilai, yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia tentang kegiatan penilaian, diamati. Jika tidak memenuhi persyaratan yang ditentukan, penilai berkewajiban untuk memberi tahu pelanggan tentang hal ini dan menolak untuk membuat perjanjian penilaian. Saat menyimpulkan perjanjian penilaian, penilai berkewajiban untuk memberi pelanggan informasi tentang persyaratan undang-undang Federasi Rusia tentang kegiatan penilaian, termasuk prosedur untuk kegiatan penilaian lisensi, kewajiban penilai, persyaratan untuk perjanjian penilaian dan penilaian. laporan, serta standar penilaian. Fakta pemberian informasi tersebut dicatat dalam perjanjian penilaian.

Pasal 20 Standar menetapkan masa berlaku enam bulan untuk nilai akhir dari objek yang dinilai untuk keperluan transaksi.

Di berbagai negara, organisasi penilai profesional menganugerahkan status profesional kepada mereka yang memiliki pendidikan yang diperlukan dan pengalaman yang memadai. Lambat laun, muncul kebutuhan untuk merumuskan prinsip, gagasan, dan aturan umum bagi perekonomian dunia, yang tercermin dalam Standar Penilaian, Kode Etik Profesi Penilai dan dokumen lain yang dikembangkan pada tahun 60-70an. Pada tahun 1981, Komite Internasional untuk Standar Penilaian Properti (IPSC) dibentuk. Tugas Komite adalah menyesuaikan standar untuk mempertimbangkan pandangan dari berbagai negara dan untuk mengidentifikasi perbedaan dalam kata-kata atau penerapan Standar. Sangat penting bagi ICSOI bahwa standar penilaian internasional diakui dalam akuntansi internasional dan pelaporan keuangan lainnya. Oleh karena itu, ICSOI memelihara hubungan konstan dengan Komite Internasional Standar Akuntansi, Federasi Internasional Akuntan, Komite Internasional Audit, Organisasi Internasional Komisi Sekuritas.

Setiap Standar (ada empat di antaranya) sesuai dengan kelas situasi tertentu yang terkait dengan proses evaluasi, dan berisi bagian berikut: Pendahuluan; daerah aplikasi; Definisi; Hubungan dengan Standar Akuntansi; Kata-kata dari Standar; Perkataan; Persyaratan struktur laporan; Kondisi untuk pengurangan dari Standar; Tanggal berlaku.

Bab 2. Analisis persyaratan untuk melakukan penilaian di Federasi Rusia

.1 Dasar metodologis penilaian

Standar penilaian yang wajib digunakan oleh subjek kegiatan penilaian , disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia N 519 pada tanggal 6 Juli 2001, wajib digunakan oleh subjek kegiatan penilaian ketika menentukan jenis nilai objek penilaian, pendekatan penilaian dan metode penilaian, dan juga saat melakukan penilaian.

Ketika menilai suatu objek berdasarkan keputusan pengadilan, pengadilan arbitrase, pengadilan arbitrase atau keputusan badan yang berwenang untuk memantau pelaksanaan kegiatan penilaian di Federasi Rusia, penilai wajib menggunakan jenis nilai objek yang dinilai yang ditentukan dalam putusan atau keputusan yang bersangkutan. Dalam menyusun laporan penilaian, penilai wajib menggunakan informasi yang menjamin keandalan laporan penilaian sebagai dokumen yang memuat informasi nilai pembuktian.

Standar penilaian menentukan jenis nilai objek penilaian, pendekatan penilaian dan metode penilaian.

Nilai pasar dari objek penilaian adalah harga yang paling memungkinkan dimana objek penilaian dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan keadaan luar biasa tidak tercermin dalam nilai harga transaksi.

Jenis nilai penilaian selain nilai pasar:

a) nilai objek penilaian dengan pasar terbatas - nilai objek penilaian, yang penjualannya di pasar terbuka tidak mungkin atau memerlukan biaya tambahan dibandingkan dengan biaya yang diperlukan untuk penjualan barang yang beredar bebas di pasar;

b) biaya penggantian objek penilaian - jumlah biaya pembuatan objek yang serupa dengan objek penilaian, dengan harga pasar yang ada pada tanggal penilaian, dengan mempertimbangkan penyusutan objek penilaian;

c) biaya reproduksi objek penilaian - jumlah biaya dalam harga pasar yang ada pada tanggal penilaian, untuk pembuatan objek yang identik dengan objek penilaian, menggunakan bahan dan teknologi yang identik, dengan mempertimbangkan penyusutan nilai objek penilaian;

d) nilai objek penilaian dalam penggunaan saat ini - biaya objek penilaian, ditentukan berdasarkan kondisi yang ada dan tujuan penggunaannya;

e) nilai investasi objek penilaian - nilai objek penilaian, ditentukan berdasarkan profitabilitasnya untuk orang tertentu untuk tujuan investasi tertentu;

f) nilai objek penilaian untuk keperluan perpajakan - nilai objek penilaian, ditentukan untuk perhitungan dasar pengenaan pajak dan dihitung sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (termasuk nilai inventaris);

g) nilai sisa objek penilaian - nilai objek penilaian jika objek penilaian harus diasingkan dalam jangka waktu kurang dari periode eksposisi biasa untuk objek serupa;

h) nilai pelepasan objek penilaian - biaya objek penilaian sama dengan nilai pasar bahan yang termasuk, dengan mempertimbangkan biaya pelepasan objek penilaian;

i) nilai khusus dari objek penilaian - nilai untuk penentuan yang perjanjian penilaian atau tindakan hukum pengaturan menetapkan kondisi yang tidak termasuk dalam konsep pasar atau nilai lain yang ditentukan dalam standar penilaian.

Pendekatan Penilaian:

pendekatan biaya - seperangkat metode untuk memperkirakan nilai objek yang dinilai, berdasarkan pada penentuan biaya yang diperlukan untuk memulihkan atau mengganti objek yang dinilai, dengan mempertimbangkan keausannya;

pendekatan komparatif - seperangkat metode untuk menilai nilai objek penilaian, berdasarkan perbandingan objek penilaian dengan objek serupa sehubungan dengan informasi tentang harga transaksi dengan mereka;

pendekatan pendapatan - seperangkat metode untuk menilai nilai objek penilaian, berdasarkan penentuan pendapatan yang diharapkan dari objek penilaian.

Metode penilaian - metode untuk menghitung nilai suatu objek penilaian dalam kerangka salah satu pendekatan penilaian.

Penilaian dianggap di seluruh dunia sebagai salah satu mekanisme manajemen properti yang efektif. Secara bertahap, di Rusia, dengan pembentukan kelas pemilik, masalah penggunaan efektifnya muncul dan, karenanya, ada kebutuhan untuk layanan penilai.

Masalah utama yang biasanya diminta untuk diselesaikan oleh penilai terkait dengan penilaian. Sangat penting bagi pembeli atau penjual potensial ketika menentukan harga transaksi yang wajar, bagi pemberi pinjaman ketika membuat keputusan untuk memberikan pinjaman hipotek, untuk perusahaan asuransi ketika mengganti kerugian. Jika pemerintah mengambil alih properti, pemiliknya mungkin perlu mengevaluasinya untuk menentang proposal pemerintah untuk kompensasi yang adil.

Ketika membuat perjanjian sewa dengan memasukkan ketentuan tentang peningkatan tingkat sewa, yang terakhir ditetapkan sebagai persentase dari nilai pasar. Jika satu perusahaan berusaha untuk mengakuisisi perusahaan lain, maka perusahaan tersebut mungkin perlu menilai nilai real estat saat ini yang dimiliki oleh perusahaan tersebut. Penilaian dapat dilakukan dalam rangka optimalisasi perpajakan, dll.

Kebutuhan akan penilaian mungkin muncul dalam beberapa kasus. Jadi, jika seorang warga negara atau organisasi memiliki properti apa pun yang dimiliki oleh negara atau pemerintah Moskow berdasarkan manajemen ekonomi, maka kesimpulan dari penilai profesional diperlukan ketika memprivatisasi objek ini. Penilaian wajib juga disediakan dalam kasus penebusan atau penarikan lain properti dari pemilik untuk kebutuhan negara bagian atau kota. Misalnya, jika garasi pribadi berdiri di lokasi cincin mobil berikutnya yang direncanakan, dan pemiliknya ditawari untuk memberi ruang bagi jalan di masa depan, maka jumlah kompensasi harus ditentukan oleh penilai independen. Ketika memberikan kontribusi non-moneter ke modal dasar suatu perusahaan yang melebihi 200 upah minimum, penilaian pasarnya diperlukan.

Paling sering, penilai independen terlibat dalam penilaian kembali aset tetap suatu perusahaan. Evaluasi juga diperlukan saat menarik investasi. Cara tradisional untuk menutupi defisit modal kerja adalah pinjaman. Pinjaman dapat dijamin dengan jaminan properti. Seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman internasional, dasar penentuan nilai agunan adalah nilai pasar dari objek agunan. Untuk menilai tingkat risiko yang diambil oleh lembaga kredit untuk memastikan bahwa ia mampu memulihkan jumlah dana yang cukup jika peminjam gagal membayar pinjaman, perlu untuk menentukan hubungan antara pasar nilai agunan dan besarnya pinjaman.

Penilaian juga diperlukan dalam kasus asuransi properti, karena diperlukan untuk menentukan nilai pertanggungan dari properti ini atau untuk memperdebatkan jumlah di mana perusahaan asuransi menilai kerusakan.

Sesuai dengan undang-undang baru, ketika membuat kontrak pernikahan, penilai dapat dilibatkan untuk menentukan nilai properti, yang jika terjadi perceraian, akan sangat memudahkan penyelesaian sengketa properti.

Tujuan penilaian sangat erat kaitannya dengan metodenya. Pilihan optimal dari satu atau lain metode menilai suatu objek untuk sebagian besar tergantung pada kualifikasi dan pengalaman praktis dari penilai.

Standar penilaian merekomendasikan bahwa penilai menentukan nilai objek menggunakan metode penilaian sebanyak mungkin, hanya dibatasi oleh kurangnya informasi yang diperlukan. Kemudian, ketika menyepakati hasil penilaian dengan berbagai metode, kemungkinan mendapatkan nilai yang lebih akurat dari nilai objek meningkat secara signifikan.

Metode penilaian real estat dapat dikelompokkan menurut biaya, pendapatan dan pendekatan komparatif (pasar).

Metode pendekatan biaya menyiratkan pengetahuan penilai tentang spesifik, menilai dengan benar fisik, fungsional, keausan ekonomi, biaya objek pada penggunaan terbaik dan paling efisien. Untuk menentukan nilai menggunakan metode pendekatan pendapatan, perlu memiliki pengetahuan matematika keuangan, pengetahuan tentang konsep kapitalisasi dan diskonto, kemampuan untuk menilai secara memadai risiko investasi modal, memprediksi arus kas, menganalisis informasi pasar dan meramalkan dinamika. perubahan nilai suatu benda tergantung pada faktor eksternal. Metode pendekatan komparatif mengasumsikan ketersediaan informasi pasar yang andal tentang penjualan objek serupa. Metode-metode ini adalah yang paling dapat diandalkan, namun, penilai diharuskan untuk mengetahui pasar, menganalisis jumlah transaksi nyata yang cukup dan menerapkan amandemen yang diperlukan dengan benar (untuk tanggal penjualan, lokasi, tujuan, dll.).

Mempertimbangkan ruang lingkup metode ini, kita dapat menyimpulkan bahwa jika objek tidak menguntungkan, maka disarankan untuk menggunakan pendekatan biaya dan komparatif untuk mengevaluasinya. Jika objek menghasilkan pendapatan, maka metode utama menjadi menguntungkan, dan tambahan - mahal dan komparatif. Penggunaan kompleks ketiga metode memungkinkan Anda untuk lebih akurat membenarkan nilai pasar objek. Dalam setiap pendekatan, ada sejumlah metode untuk menghitung nilai pasar.

2.2 Persyaratan penilaian

Penilaian mencakup langkah-langkah berikut:

a) kesimpulan dari perjanjian penilaian dengan pelanggan

b) penetapan karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek penilaian;

c) analisis pasar yang menjadi objek penilaian;

d) pemilihan metode (methods) penilaian dalam setiap pendekatan penilaian dan pelaksanaan perhitungan yang diperlukan;

e) meringkas hasil yang diperoleh dalam kerangka masing-masing pendekatan penilaian, dan menentukan nilai akhir dari nilai objek penilaian;

f) persiapan dan transfer ke pelanggan laporan evaluasi.

Penilaian objek penilaian dapat dilakukan oleh penilai hanya jika persyaratan independensi penilai, yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia tentang kegiatan penilaian, diamati. Jika tidak memenuhi persyaratan yang ditentukan, penilai berkewajiban untuk memberi tahu pelanggan tentang hal ini dan menolak untuk membuat perjanjian penilaian.

Saat menyimpulkan perjanjian penilaian, penilai berkewajiban untuk memberi pelanggan informasi tentang persyaratan undang-undang Federasi Rusia tentang kegiatan penilaian, termasuk prosedur untuk kegiatan penilaian lisensi, kewajiban penilai, persyaratan untuk perjanjian penilaian dan penilaian. laporan, serta standar penilaian. Fakta pemberian informasi tersebut dicatat dalam perjanjian penilaian.

Penilai mengumpulkan dan memproses:
dokumen judul, informasi tentang pembebanan objek penilaian dengan hak orang lain; data akuntansi dan pelaporan yang terkait dengan objek penilaian;
informasi tentang karakteristik teknis dan operasional objek penilaian; informasi yang diperlukan untuk menetapkan karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek penilaian untuk menentukan nilainya, serta informasi lain yang terkait dengan objek penilaian.

Penilai menentukan dan menganalisis pasar tempat objek penilaian berada, sejarahnya, kondisi dan tren pasar saat ini, serta analog dari objek penilaian dan membenarkan pilihan mereka.

Penilai melakukan perhitungan yang diperlukan dari satu atau lain jenis nilai objek yang dinilai, dengan mempertimbangkan karakteristik kuantitatif dan kualitatif yang diperoleh dari objek yang dinilai, hasil analisis pasar tempat objek yang dinilai berada, serta sebagai keadaan yang mengurangi kemungkinan menerima pendapatan dari objek yang dinilai di masa depan (risiko), dan informasi lainnya.

Ketika melakukan penilaian, penilai wajib menggunakan (atau membenarkan penolakan untuk menggunakan) pendekatan biaya, komparatif dan pendapatan untuk penilaian. Penilai memiliki hak untuk secara independen menentukan, dalam kerangka masing-masing pendekatan penilaian, metode penilaian tertentu.

Penilai, atas dasar hasil yang diperoleh dalam kerangka masing-masing pendekatan penilaian, menentukan nilai akhir dari nilai objek penilaian.

Nilai akhir dari objek penilaian harus dinyatakan dalam rubel sebagai nilai tunggal, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian penilaian.

Nilai akhir dari nilai objek penilaian yang ditunjukkan dalam laporan penilaian yang disusun dengan cara dan berdasarkan persyaratan yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia", standar penilaian dan peraturan tentang kegiatan penilaian badan yang berwenang untuk memantau kegiatan penilaian di Federasi Rusia, dapat diakui sebagai direkomendasikan untuk tujuan melakukan transaksi dengan subjek penilaian, jika tidak lebih dari 6 bulan telah berlalu sejak tanggal penyusunan laporan penilaian ke tanggal transaksi dengan subyek penilaian atau tanggal pengajuan penawaran umum.

2.3 Penerapan pendekatan biaya, pendapatan dan komparatif untuk penilaian

Ketika menerapkan metode biaya, harus diingat bahwa nilai yang diperoleh atas dasar itu adalah dasar dari nilai pasar dari objek yang menghasilkan pendapatan. Misalnya, nilai pasar kompleks pompa bensin akan jauh lebih tinggi daripada biaya konstruksi, dan nilai hotel yang terletak di lokasi yang tidak menguntungkan (di pinggiran kota) akan lebih rendah daripada biaya yang ditentukan oleh biaya metode.

Praktek menunjukkan bahwa masalah terbesar ketika menggunakan pendekatan biaya muncul sehubungan dengan penilaian nilai pasar tanah. Metode penilaian tanah yang paling dapat diandalkan dari sudut pandang teori Barat adalah metode analisis komparatif dari penjualan yang sebanding. Penggunaan metode ini dalam kondisi Rusia hampir tidak mungkin karena ketidakpastian undang-undang tanah Rusia dan kurangnya transparansi informasi tentang transaksi pembelian atau penjualan tanah.

Pendekatan biaya yang digunakan untuk penilaian real estat didasarkan pada asumsi bahwa biaya yang diperlukan untuk membuat properti yang dinilai dalam keadaan saat ini atau untuk mereproduksi properti konsumennya merupakan tolok ukur yang dapat diterima untuk menentukan nilai pasar dari properti yang dinilai.

Namun, di sini perlu dipahami perbedaan antara biaya penggantian (biaya reproduksi) suatu objek dan biaya penggantian.

Biaya penggantian (biaya reproduksi) ditentukan oleh biaya dalam harga saat ini untuk konstruksi salinan persis dari objek yang dievaluasi menggunakan solusi arsitektur dan perencanaan yang sama, struktur dan bahan bangunan dan dengan kualitas pekerjaan konstruksi dan instalasi yang sama. Saat menentukan biaya penggantian, penyusutan fungsional yang sama dari objek dan kekurangan yang sama dalam solusi arsitektur yang ada dalam objek yang dievaluasi direproduksi.

Biaya penggantian didefinisikan sebagai biaya, pada harga saat ini, untuk membangun fasilitas dengan utilitas yang setara dengan nilai yang dinilai, tetapi dibangun dengan gaya arsitektur baru dengan menggunakan standar, bahan, desain, dan tata letak modern.

Batas antara biaya penggantian suatu objek dan biaya penggantiannya selalu bersyarat, dan penilai dalam setiap kasus tertentu harus memecahkan masalah memilih satu atau beberapa jenis penilaian, tergantung pada kondisi untuk menerapkan pendekatan biaya.

Menurut standar Masyarakat Penilai Rusia (STO ROO 21-01-95), ketika menilai pendekatan biaya, perlu untuk menentukan: nilai pasar sebidang tanah; biaya pemulihan objek atau penggantiannya; jumlah akumulasi keausan objek; nilai pasar real estat dengan menggunakan metode biaya sebagai jumlah dari nilai kavling tanah dan nilai penggantian objek dikurangi akumulasi penyusutan.

Dalam kondisi Rusia, objek penilaian bukanlah kepemilikan penuh (mutlak) sebidang tanah, tetapi hanya hak untuk menggunakannya atas dasar sewa. Teori memperkirakan nilai sebidang tanah membedakan di sini lima metode utama untuk menentukan nilai: kapitalisasi sewa tanah (pendekatan pendapatan); metode korelasi (transfer); metode pengembangan (development); teknik sisa lahan; metode analisis komparatif langsung penjualan. Penentuan nilai sebidang tanah dengan metode kapitalisasi sewa tanah terdiri dari kapitalisasi pendapatan yang diterima dari pembayaran sewa. Di Rusia, praktik penyewaan kepemilikan tanah pribadi tidak tersebar luas, sebagian besar plot tanah negara bagian dan kota disewakan. Pada saat yang sama, harga standar tanah tidak sesuai dengan nilai pasarnya.

Yang paling dapat diandalkan dari semua metode di atas dalam praktik dunia dianggap sebagai metode analisis komparatif langsung penjualan. Perhitungan dengan metode analisis penjualan komparatif terdiri dari analisis transaksi penjualan aktual dari kavling tanah yang sama, membandingkannya dengan tanah yang dinilai dan membuat penyesuaian yang tepat untuk perbedaan yang ada antara kavling yang sebanding dan yang dinilai. Akibatnya, harga jual setiap persil yang sebanding pertama-tama ditetapkan seolah-olah memiliki karakteristik yang sama dengan persil yang dinilai, dan kemudian ditentukan nilai rata-rata tertimbang dari persil yang dinilai.

Langkah selanjutnya dalam menerapkan pendekatan biaya adalah menentukan biaya penggantian objek atau biaya penggantian. Ada empat cara untuk menghitung biaya penggantian atau replacement cost.

Metode analisis kuantitatif terdiri dari kompilasi perkiraan biaya untuk semua jenis pekerjaan yang diperlukan untuk konstruksi elemen struktural individu fasilitas dan fasilitas secara keseluruhan: biaya tenaga kerja, bahan, mekanisasi pekerjaan. Untuk biaya ini harus ditambahkan biaya overhead dan keuntungan pengembang, serta biaya desain, konstruksi, akuisisi dan pemasangan peralatan yang diperlukan untuk mereproduksi perbaikan yang dinilai.

Analisis kuantitatif adalah yang paling akurat, tetapi juga yang paling memakan waktu. Penerapannya membutuhkan penilai yang sangat berkualitas dan pengalaman yang luas dalam mempersiapkan perkiraan konstruksi.

Metode perhitungan elemen demi elemen adalah modifikasi dari metode kuantitatif, tetapi jauh lebih sedikit padat karya, karena didasarkan pada penggunaan norma dan harga perkiraan agregat daripada yang tunggal. Indikator paling khas dari elemen struktural (1 meter kubik batu bata, 1 meter persegi atap, dll.) Diambil sebagai unit biaya.

Metode unit komparatif didasarkan pada perbandingan biaya unit properti konsumen dari objek yang dievaluasi dengan biaya unit pengukuran serupa dari struktur tipikal yang serupa. Inti dari metode ini adalah bahwa untuk objek yang dievaluasi, objek analog dipilih yang mirip dengan objek yang dievaluasi dalam hal karakteristik struktural, bahan yang digunakan, dan teknologi pembuatan. Kemudian biaya satu unit pengukuran objek analog (1 meter kubik, 1 meter persegi, dll.) dikalikan dengan jumlah unit objek yang dievaluasi.

Ini adalah cara paling sederhana untuk mengevaluasi properti dan digunakan secara luas oleh penilai, terutama ketika menilai kembali aset tetap perusahaan.

Metode indeks terdiri dalam menentukan biaya penggantian objek yang dinilai dengan mengalikan nilai buku dengan indeks revaluasi yang sesuai. Indeks revaluasi aset tetap disetujui oleh Komite Statistik Negara Federasi Rusia dan diterbitkan secara berkala di media.

Menentukan akumulasi penyusutan adalah langkah terakhir dalam pendekatan biaya.

Dalam pendekatan biaya, definisi penyusutan digunakan untuk memperhitungkan perbedaan karakteristik properti baru dan properti nyata yang dinilai. Akuntansi penyusutan suatu objek adalah semacam penyesuaian nilai bangunan yang baru direproduksi untuk menentukan nilai objek yang dinilai.

Tergantung pada faktor-faktor yang mengurangi nilai real estat, penyusutan dibagi menjadi fisik, fungsional dan eksternal (ekonomi).

Deteriorasi fisik mencerminkan perubahan sifat fisik properti dari waktu ke waktu (misalnya, cacat pada elemen struktural). Keausan fisik terdiri dari dua jenis: yang pertama terjadi di bawah pengaruh faktor operasional, yang kedua - di bawah pengaruh faktor alam dan alam.

Ada empat metode utama untuk menghitung keausan fisik: ahli (yang paling akurat, tetapi juga paling memakan waktu, dihitung berdasarkan pembuatan pernyataan cacat dan menentukan persentase keausan semua elemen struktural bangunan atau struktur); peraturan (atau akuntansi); biaya dan metode penghitungan umur bangunan.

Depresiasi fungsional adalah kerugian nilai yang disebabkan oleh fakta bahwa objek tidak memenuhi standar modern: dalam hal utilitas fungsional, arsitektur, estetika, perencanaan ruang, solusi desain, kelayakan huni, keamanan, kenyamanan, dan karakteristik fungsional lainnya. Jika nilai tambah yang diterima melebihi biaya restorasi, maka keausan fungsional dapat dilepas. Tidak adanya perapian dapat dianggap sebagai elemen dari keausan fungsional yang dapat dilepas, yang biaya pemasangannya ditutupi oleh peningkatan profitabilitas dan nilai pasar properti. Besaran penyusutan yang dapat dipindahkan didefinisikan sebagai selisih antara nilai potensial suatu bangunan pada saat penilaian dengan elemen yang diperbarui dan nilai yang sama pada tanggal penilaian tanpa elemen yang diperbarui. Keausan fungsional yang tidak dapat dilepas mengacu pada penurunan biaya karena faktor-faktor yang terkait dengan kekurangan dan kelebihan karakteristik kualitas bangunan.

Jika fisik dan, sampai batas tertentu, keausan fungsional dapat dihilangkan dengan merekonstruksi atau memodernisasi bangunan, maka keausan dari pengaruh eksternal dalam banyak kasus tidak dapat dihilangkan.

Depresiasi eksternal (ekonomi) adalah kerugian nilai karena pengaruh faktor eksternal. Depresiasi ekonomi dapat disebabkan oleh berbagai penyebab, seperti ekonomi umum, intra-industri, hukum, atau perubahan yang berkaitan dengan undang-undang, peraturan kota, zonasi, dan perintah administrasi.

Faktor utama kemerosotan eksternal di Rusia adalah keadaan ekonomi secara umum, yang di beberapa wilayah diperburuk oleh faktor lokal, adanya undang-undang yang diskriminatif untuk jenis kegiatan bisnis tertentu, dan denda untuk pencemaran lingkungan.

Ada dua pendekatan untuk menilai depresiasi eksternal - membandingkan penjualan properti serupa di bawah kondisi eksternal yang stabil dan berubah dan mengkapitalisasi kerugian pendapatan terkait dengan perubahan kondisi eksternal. Setelah menentukan total akumulasi penyusutan, penilai, untuk mendapatkan nilai akhir dari properti, menambahkan selisih antara total biaya penggantian objek dan akumulasi penyusutan dengan nilai pasar kavling tanah.

Pendekatan biaya berlaku untuk penilaian hampir semua properti. Namun, aplikasi semacam itu tidak dibenarkan dalam semua kasus (misalnya, penilaian real estat yang menghasilkan pendapatan).

Area penerapan pendekatan biaya yang paling umum adalah penilaian objek di sektor "pasif" atau tidak aktif dari pasar real estat. Keuntungan menerapkan pendekatan biaya dalam hal ini adalah karena fakta bahwa ketidakcukupan atau ketidakandalan informasi tentang transaksi yang diselesaikan untuk pembelian dan penjualan objek analog dalam beberapa kasus membatasi kemungkinan menggunakan pendekatan penilaian lainnya.

Pendekatan biaya juga digunakan dalam studi kelayakan konstruksi baru, dalam menilai nilai pasar objek yang sedang dibangun dan objek yang direkonstruksi. Dalam hal ini, pendekatan biaya memungkinkan Anda untuk mengevaluasi efektivitas proyek investasi.

Menggunakan kombinasi pendekatan biaya dan pendapatan yaitu membandingkan biaya membangun suatu objek dengan pendapatan yang diterima darinya, penilai membuat kesimpulan tentang penggunaan yang terbaik dan paling efisien dari bidang tanah yang terkait dengan objek penilaian. Untuk mencerminkan hasil penilaian dalam laporan keuangan perusahaan (revaluasi aset tetap), penilai, berdasarkan Peraturan Akuntansi (PBU 6-97) "Akuntansi Aset Tetap", menentukan nilai objek penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya.

Pasar layanan asuransi adalah area penerapan pendekatan biaya yang terus berkembang. Dalam hal ini pendekatan ini lebih diutamakan karena uang pertanggungan, besaran premi asuransi dan santunan asuransi ditentukan berdasarkan biaya tertanggung dengan menggunakan pendekatan biaya.

Pendekatan komparatif (pasar) untuk penilaian real estat ditandai dengan analisis penjualan pasar dari objek yang serupa dan mirip dengan properti yang dinilai. Agar pendekatan ini dapat diterapkan pada situasi tertentu, perlu memiliki sejumlah besar data statistik yang terakumulasi dan andal tentang penjualan real estat yang sebanding, yang hanya mungkin jika pasar real estat sangat berkembang.

Dalam kondisi Rusia, untuk mengevaluasi objek menggunakan metode pasar, perlu menggunakan informasi yang tersedia tentang transaksi masa lalu untuk objek, karena masalah menemukan informasi untuk metode ini rumit karena sifatnya yang tertutup.

Ketika mengevaluasi nilai suatu bank, inti dari pendekatan ini adalah bahwa harga saham bank mencerminkan daya tarik pasar bank ini sebagai objek akuisisi dan investasi. Indeks daya tarik pasar biasanya dihitung untuk perusahaan saham gabungan terbuka yang sahamnya tercatat di bursa efek. Untuk menentukan daya tarik pasar bank yang hanya menerbitkan saham biasa, maka laba setelah pajak tahun lalu harus dibagi dengan jumlah saham beredar pada akhir tahun tersebut. Angka yang dihasilkan adalah laba per saham. Harga jual pasar saham pada tanggal yang dipilih secara acak kemudian dibandingkan dengan hasil yang diperoleh - laba per saham, menghasilkan indikator daya tarik pasar. Untuk praktik Rusia, pendekatan ini saat ini praktis tidak mungkin digunakan dalam praktik, karena saham bank komersial Rusia, kecuali Sberbank, tidak terdaftar di bursa saham. Namun demikian, tugas memprediksi nilai pasar saham bank setelah merger tetap relevan.

Pasar sewa, tidak seperti pasar penjualan, adalah yang paling dinamis, lebih terbuka, dan kaya akan informasi. Pendapatan sewa dalam banyak kasus adalah dasar untuk menerapkan pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat.

Secara umum diakui bahwa pendekatan pendapatan adalah yang paling banyak memberikan informasi dan, oleh karena itu, pendekatan yang paling dapat diandalkan untuk penilaian real estat non-perumahan di Rusia. Selain itu, pendekatan pendapatan, dengan segala kerumitannya, adalah alat penilaian paling kuat dan fleksibel yang dapat memecahkan masalah tidak hanya di bidang real estat, tetapi juga di bidang lain: kekayaan intelektual, bisnis, proyek investasi, dll. pertimbangkan pendekatan pendapatan secara lebih rinci.

Dalam praktik dunia, pendekatan pendapatan menggunakan: metode kapitalisasi langsung dan metode diskonto pendapatan tunai.

Metode kapitalisasi langsung didasarkan pada konversi langsung pendapatan operasional bersih (NOI) menjadi nilai dengan membaginya dengan rasio kapitalisasi. Konsep NPV adalah nilai tetap yang dihitung dari pendapatan bersih tahunan yang diharapkan yang diterima dari properti subjek setelah dikurangi biaya operasional dan cadangan pengganti. Definisi NPV didasarkan pada asumsi bahwa properti akan disewakan dengan harga sewa pasar, dan tahun kepemilikan yang paling umum akan diambil sebagai periode perhitungan perkiraan.

Perhitungan NPV dimulai dengan penentuan potensi pendapatan kotor (GRP) - nilai total yang diharapkan dari sewa pasar dan pembayaran dari layanan tambahan yang menyertai aktivitas utama (pembayaran penggunaan tempat parkir, pemasangan iklan dinding, dll. ). Langkah selanjutnya dalam menghitung NPV adalah menentukan pendapatan kotor efektif (EI). Untuk mendapatkan ROE, estimasi kerugian dari kekosongan ruang sewa dan tidak dibayarnya sewa dikurangkan dari potensi pendapatan kotor. Kerugian ini konsisten dengan kemungkinan bahwa bagian dari sewa tidak akan dikumpulkan selama tahun perkiraan, dan bagian dari ruang akan tetap kosong oleh penyewa. Karena tidak ada standar penilaian untuk menentukan kerugian ini, cara terbaik untuk memperoleh informasi adalah dengan melihat properti serupa yang memiliki data pembayaran sewa selama jangka waktu yang lama, dari mana seseorang dapat mempelajari tingkat kerugian di praktek.

NPC dihitung sebagai selisih antara nilai EVD dengan nilai biaya operasional (OR). Biaya operasional disebut biaya berkala untuk memastikan fungsi normal fasilitas dan reproduksi pendapatan, biasanya dibagi menjadi:

permanen bersyarat;

variabel kondisional (operasional);

biaya (cadangan) untuk penggantian.

Tetap bersyarat ATAU termasuk biaya, yang jumlahnya tidak tergantung pada tingkat beban kerja fasilitas. Sebagai aturan, ini adalah pajak properti, sewa tanah, PPN, biaya asuransi.

RR variabel bersyarat termasuk biaya, yang besarnya tergantung pada tingkat beban kerja fasilitas dan tingkat layanan yang diberikan. Biaya semivariabel utama adalah biaya manajemen, utilitas, keamanan, dll.

Biaya penggantian dikurangkan sebagai alokasi tahunan (cadangan) ke dana pengganti (mirip dengan penyusutan akuntansi).

Rumus penilaian terlihat seperti ini:

dimana: V0 - nilai saat ini (nilai pada saat penilaian) bisnis, CF - arus kas tahunan, R - rasio kapitalisasi.

Tahap penilaian real estat yang paling sulit dengan metode kapitalisasi adalah penentuan koefisien (atau tingkat) kapitalisasi. Dalam versi klasik Barat, metode kapitalisasi langsung menyediakan kapitalisasi untuk menggunakan koefisien (tarif) yang diekstraksi dari transaksi pasar, di mana harga sewa dan harga jual diketahui pada saat yang bersamaan. Praktek menunjukkan bahwa dalam kondisi Rusia tidak mungkin menemukan informasi seperti itu.

Rasio kapitalisasi dalam penilaian bisnis biasanya didefinisikan sebagai perbedaan antara tingkat pengembalian modal (tingkat diskonto) untuk perusahaan yang dinilai dan tingkat pertumbuhan tahunan rata-rata yang diharapkan dari pendapatan perusahaan.

Rumus untuk mencari rasio kapitalisasi adalah:

dimana: R - rasio kapitalisasi, r - tingkat diskonto, g - tingkat pertumbuhan pendapatan tahunan rata-rata yang diharapkan.

Metode lain untuk menentukan rasio kapitalisasi adalah metode penjumlahan (konstruksi kumulatif). Inti dari metode ini adalah bahwa tingkat bunga bebas risiko digunakan sebagai tingkat dasar dan penyesuaian untuk berbagai jenis risiko yang terkait dengan karakteristik properti yang dinilai ditambahkan secara berurutan (premi untuk risiko investasi di real estat , premi untuk likuiditas rendah, penyesuaian manajemen investasi, dll.). .).

Sebagaimana dibuktikan oleh analisis majalah terbaru, dalam praktik penilaian Barat, peran utama saat ini dimainkan oleh metode pendiskontoan pendapatan tunai. Metode arus kas terdiskonto adalah alat kalkulasi kapitalisasi paling serbaguna yang memungkinkan Anda menentukan nilai sekarang dari arus kas masa depan. Arus kas dapat berubah secara sewenang-wenang, mengalir tidak merata dan ditandai dengan tingkat risiko yang tinggi. Hal ini disebabkan oleh hal-hal spesifik seperti real estat. Real estat diakuisisi oleh investor terutama karena manfaat masa depan tertentu. Investor memandang properti sebagai serangkaian manfaat masa depan dan menilai daya tariknya dalam hal bagaimana nilai moneter dari manfaat masa depan ini berkorelasi dengan harga di mana properti dapat diperoleh.

Rumus penilaian bisnis dalam hal ini adalah:

dimana: V0 - penilaian nilai perusahaan (nilai sekarang bersih), n - 0,1,2,...,N - interval perencanaan, CFn - arus kas (negatif atau positif) dalam interval perencanaan n, CF(N+1) - arus kas tahunan yang stabil dari periode sisa, ditentukan oleh tahun pertama setelah periode perencanaan, r - tingkat diskonto (tingkat pengembalian modal yang diinvestasikan), R - rasio kapitalisasi untuk periode sisa.

Saat menghitung nilai pasar suatu properti menggunakan metode arus kas yang didiskontokan, berikut ini ditentukan secara berurutan:

jangka waktu perkiraan (jangka waktu proyek);

pendapatan operasional bersih;

perkiraan (masa depan) arus kas untuk setiap periode proyek;

kemungkinan arus kas dari pengembalian (penjualan) properti pada akhir periode perkiraan;

tingkat diskonto untuk arus kas masa depan;

nilai pasar properti.

Jangka waktu periode perkiraan tergantung pada sejumlah faktor: tingkat dan tingkat inflasi; jenis objek; kondisi iklim di mana ia beroperasi, dll. Dalam praktik penilaian internasional, merupakan kebiasaan untuk mengambil periode proyek rata-rata, kecuali ditentukan lain oleh kondisi tambahan yang sama dengan 7 - 10 tahun. Untuk kondisi Rusia, periode proyek tipikal dapat dianggap 3-5 tahun.

Sesuai dengan prinsip ekspektasi penilaian utama nilai pasar, metode pendapatan adalah NOR, yang mampu menghasilkan nilai melalui pendiskontoan. Pendapatan ini harus diramalkan untuk setiap tahun penggunaan fasilitas. Perhitungan NPC dilakukan dengan cara meramalkan pendapatan dan pengeluaran yang membentuknya.

Untuk memprediksi arus kas dari pembalikan, salah satu dari tiga metode biasanya dipilih:

pengaturan langsung dari nilai pengembalian;

meramalkan tren nilai properti selama periode kepemilikan;

menerapkan tingkat diskonto ke arus kas setelah pajak periode pasca-perkiraan.

Tingkat diskonto didefinisikan sebagai tingkat pengembalian rata-rata yang diharapkan investor untuk diterima atas investasi di properti serupa di pasar tertentu. Karena tingkat pengembalian berbanding lurus dengan risiko, tingkat diskonto secara langsung berkaitan dengan seberapa tinggi rata-rata orang memperkirakan tingkat risiko yang terkait dengan investasi dalam pembelian properti tertentu. Semakin tinggi tingkat risiko, semakin tinggi tingkat diskonto dan, karenanya, semakin rendah biaya pendapatan masa depan. Saat menghitung tingkat diskonto, harus diperhitungkan bahwa itu dianggap sebagai tingkat pengembalian marjinal yang lebih rendah atas investasi, di mana investor mengakui kemungkinan menginvestasikan dananya di objek ini, mengingat ada investasi alternatif yang melibatkan pendapatan. dengan berbagai tingkat risiko. Untuk menghitung tingkat diskonto digunakan beberapa metode, yang paling disukai adalah metode biaya investasi modal dan metode penjumlahan.

Karena metode penjumlahan telah dibahas di atas, mari kita membahas lebih detail tentang metode harga investasi modal.

Metode perhitungan tingkat diskonto ini didasarkan pada analisis informasi pasar saham. Perhitungan didasarkan pada tiga komponen:

tingkat bebas risiko nominal;

profitabilitas keseluruhan pasar secara keseluruhan (portofolio pasar rata-rata sekuritas);

faktor beta.

Saat menghitung tingkat bebas risiko nominal, Anda dapat menggunakan indikator untuk operasi bebas risiko - baik rata-rata Eropa dan Rusia. Untuk meningkatkan akurasi perhitungan, komponen bebas risiko dari tingkat diskonto dapat dihitung berdasarkan data kuotasi sekuritas domestik dan Eropa.

Pengembalian portofolio investasi yang seimbang dari sekuritas digunakan sebagai pengembalian pasar rata-rata. Daftar saham berdasarkan kutipan yang pengembalian rata-ratanya dihitung secara teratur diterbitkan di media dan di Internet.

Metode untuk menghitung koefisien beta terdiri dari menganalisis faktor-faktor kunci dari risiko makroekonomi, industri, keuangan dan legislatif yang mempengaruhi perusahaan.

Proses penghitungan nilai sekarang dilakukan dengan mengkonversi ke nilai sekarang dari arus kas masa depan untuk setiap periode proyek berdasarkan penerapan teori nilai moneter dari waktu ke waktu dan terdiri dari penambahan selanjutnya dari semua nilai yang diterima. dan hasil penjualan (pengembalian).

Saya ingin mencatat bahwa di pasar real estat yang berkembang, ketiga pendekatan tersebut, bila menggunakan data yang andal, akan menghasilkan hasil yang kira-kira sama. Hasil penilaian yang diperoleh dengan metode apa pun yang berbeda secara signifikan dari yang lain adalah gejala bahwa informasi yang salah digunakan dalam proses penilaian atau kesalahan metodologis atau matematis dibuat.

Untuk membuat kesimpulan akhir tentang nilai pasar properti, perlu untuk menyelesaikan hasil penilaian. Untuk melakukan ini, Anda perlu menambahkan bobot pada hasil evaluasi yang diperoleh dari masing-masing dari ketiga pendekatan tersebut. Koefisien bobot menunjukkan bagian mana dari nilai yang diperoleh sebagai hasil dari penggunaan masing-masing metode penilaian yang diterapkan dalam nilai akhir dari nilai pasar properti yang dinilai.

Kesepakatan hasil, serta tujuan evaluasi, sampai batas tertentu mencerminkan kecukupan penerapan masing-masing pendekatan. Jadi, jika hasil penilaian diperlukan untuk mengasuransikan objek, pendekatan biaya lebih disukai. Jika perlu untuk menentukan nilai pasar suatu objek untuk dijual dan dibeli, maka metode pendapatan dan pendekatan komparatif lebih sering digunakan. Jika hasil penilaian diperlukan untuk menginvestasikan dana tertentu dalam pengembangan properti, maka lebih baik menggunakan salah satu metode pendekatan pendapatan.

2.4 Aturan untuk menyusun dan memformat laporan penilaian

Kinerja yang tepat oleh penilai atas tugasnya yang diberikan kepadanya oleh kontrak adalah persiapan tepat waktu secara tertulis dan mentransfer laporan penilaian objek penilaian kepada pelanggan. Persyaratan umum isi laporan penilaian adalah sebagai berikut.

Laporan tidak boleh ambigu atau menyesatkan. Laporan harus menunjukkan tanggal penilaian penilaian, standar penilaian yang digunakan, maksud dan tujuan penilaian penilaian, serta informasi lain yang diperlukan untuk interpretasi yang lengkap dan tidak ambigu dari hasil penilaian penilaian. penilaian yang tercermin dalam laporan.

Jika selama penilaian objek penilaian, bukan nilai pasar yang ditentukan, tetapi jenis nilai lainnya, laporan harus menunjukkan kriteria untuk menetapkan penilaian objek penilaian dan alasan penyimpangan dari kemungkinan penentuan pasar. nilai objek penilaian.

Laporan harus mencakup:

tanggal penyusunan dan nomor urut laporan;

dasar bagi penilai untuk menilai objek penilaian;

alamat resmi penilai dan informasi tentang izin yang diberikan kepadanya untuk melakukan kegiatan penilaian untuk jenis properti ini;

uraian yang akurat tentang objek penilaian, dan tentang objek penilaian yang dimiliki oleh suatu badan hukum, rincian badan hukum dan nilai buku dari objek penilaian ini;

standar penilaian untuk menentukan jenis nilai yang sesuai dari objek penilaian, alasan penggunaannya dalam penilaian objek penilaian ini, daftar data yang digunakan dalam penilaian objek penilaian, yang menunjukkan sumber penerimaannya, serta asumsi yang dibuat selama penilaian objek penilaian;

urutan penetapan nilai objek penilaian dan nilai akhirnya, serta batasan dan batasan penerapan hasil yang diperoleh;

tanggal penetapan nilai objek penilaian;

daftar dokumen yang digunakan oleh penilai dan menetapkan karakteristik kuantitatif dan kualitatif dari objek penilaian.

Laporan tersebut juga dapat memuat informasi lain yang menurut penilaian penilai penting untuk kelengkapan refleksi metode yang digunakannya untuk menghitung nilai suatu objek penilaian tertentu.

Untuk penilaian jenis objek penilaian tertentu, undang-undang Federasi Rusia dapat menyediakan bentuk laporan khusus.

Laporan tersebut ditandatangani secara pribadi oleh penilai dan disertifikasi oleh stempelnya.

Nilai akhir pasar atau nilai lain dari objek penilaian, yang ditunjukkan dalam laporan, dibuat berdasarkan dan dengan cara yang ditentukan oleh Undang-Undang Federal, diakui dapat diandalkan dan direkomendasikan untuk tujuan melakukan transaksi dengan objek penilaian, jika dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia, atau dalam proses peradilan yang tidak ditetapkan.

Jika ada perselisihan tentang keandalan nilai pasar atau nilai lain dari objek penilaian yang ditetapkan dalam laporan, termasuk sehubungan dengan laporan lain tentang penilaian objek yang sama, perselisihan tersebut harus dipertimbangkan oleh pengadilan. , pengadilan arbitrase sesuai dengan yurisdiksi yang ditetapkan, pengadilan arbitrase dengan persetujuan para pihak yang bersengketa atau kontrak atau dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia yang mengatur kegiatan penilaian.

Pengadilan, pengadilan arbitrase, majelis arbitrase berhak mewajibkan para pihak untuk menyelesaikan transaksi dengan harga yang ditentukan selama pertimbangan perselisihan di sidang pengadilan, hanya dalam hal transaksi itu wajib sesuai dengan peraturan perundang-undangan. dari Federasi Rusia.

Bab 3. Arah utama pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia

1 Pengembangan kegiatan penilaian - sebagai aspek terpenting dari pengembangan masyarakat sipil dan hubungan pasar dalam perekonomian

Penilaian independen adalah dasar informasi untuk membuat keputusan yang efektif, baik di sektor ekonomi swasta maupun publik, dan berkontribusi pada perlindungan hak milik peserta dalam hubungan sipil. Dengan demikian, pengembangan kegiatan penilaian di Rusia modern merupakan aspek penting dari pengembangan masyarakat sipil dan hubungan pasar dalam perekonomian.

Seiring dengan perkembangan pasar di Rusia selama 10 tahun terakhir, aktivitas penilaian telah berlalu dari awal cara pembentukan dan sampai saat ini telah terbentuk sebagai bidang kegiatan independen dalam perekonomian.

Pasar tunggal untuk layanan penilaian telah dibentuk. Saat ini, lebih dari 5.300 badan hukum dan pengusaha perorangan melakukan kegiatan penilaian di bawah persyaratan seragam berdasarkan lisensi federal.

Sistem peraturan negara tentang kegiatan penilaian telah dibentuk, berdasarkan Undang-Undang Federal Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia dan termasuk kontrol atas kepatuhan oleh penilai dengan persyaratan dan ketentuan, standar penilaian dan rekomendasi metodologis, dan persyaratan untuk pendidikan spesialis.

Organisasi penilai yang mengatur diri sendiri sedang berkembang. Interaksi mereka dengan Kementerian Properti Rusia telah terbentuk di seluruh spektrum masalah dalam pengembangan pasar penilaian. Pengalaman pertama interaksi organisasi penilai mandiri dengan berbagai kelompok konsumen layanan penilaian muncul. Interaksi dilakukan dengan asosiasi penilai profesional internasional: International Valuation Standards Committee (IVSC), European Group of Associations of Appraisers (TEGoVa). Representasi penilai Rusia dalam organisasi-organisasi ini, pertukaran informasi yang konstan, terjemahan standar penilaian Internasional dan Eropa, partisipasi dalam konferensi ilmiah internasional berkontribusi pada pengembangan sistem penilaian nasional di Rusia, serta konsistensi dalam pengembangan penilaian di CIS negara.

Organisasi pengatur mandiri penilai telah mengadopsi standar kegiatan profesional, dokumen tentang etika bisnis penilai, kontrol kualitas kegiatan profesional penilai yang menjadi anggota organisasi pengaturan mandiri tertentu. Langkah-langkah telah diambil untuk menyatukan sejumlah organisasi penilai mandiri.

Basis metodologis penilaian sedang dikembangkan, dengan mempertimbangkan pengalaman internasional, serta kekhasan perkembangan ekonomi dan regulasi hukum di Rusia. Kementerian Properti Rusia, dalam pengembangan standar penilaian, menyetujui rekomendasi metodologis untuk menentukan nilai pasar kekayaan intelektual, bidang tanah, dan hak untuk menyewa bidang tanah. Sejumlah bahan metodologis yang merangkum pengalaman melakukan pekerjaan penilaian di Rusia telah diterbitkan oleh Kamar Dagang dan Industri Federasi Rusia. Masyarakat Penilai Rusia telah menerjemahkan edisi terbaru Standar Penilaian Eropa. Dalam beberapa tahun terakhir, sejumlah besar literatur ilmiah dan pendidikan tentang penilaian telah diterbitkan di Rusia. Bersama-sama, ini berkontribusi untuk mengatasi kekosongan metodologis dalam kegiatan penilaian.

Pengembangan penilaian di Federasi Rusia tidak akan mungkin tanpa sistem pelatihan, pelatihan ulang, dan pelatihan penilai tingkat lanjut. Salah satu peristiwa penting dalam tahap pembentukan kegiatan penilaian di Rusia adalah diadakannya seminar kegiatan penilaian pada tahun 1993, yang diselenggarakan oleh Institute for Economic Development Bank Dunia. Dorongan nyata untuk pengembangan pendidikan di bidang penilaian diberikan dalam pembentukan dan pengembangan persyaratan perizinan untuk kegiatan penilai. Saat ini, pelatihan, pelatihan ulang profesional, dan pelatihan lanjutan penilai dilakukan di lebih dari 70 lembaga pendidikan yang berlokasi di seluruh Federasi Rusia yang telah lulus koordinasi program pendidikan dasar di Kementerian Properti Rusia.

Di Rusia, pengalaman penilaian sedang dibentuk selama reorganisasi kompleks properti besar dengan partisipasi perusahaan penilai internasional dan Rusia. Membahas pekerjaan ini pada berbagai tahapannya berkontribusi pada pertumbuhan budaya evaluasi, serta budaya keputusan manajemen di Federasi Rusia. Dengan perkembangan reformasi ekonomi di Rusia, pertumbuhan inisiatif swasta, pertumbuhan persaingan, peningkatan jumlah transaksi dengan berbagai sumber daya ekonomi, permintaan untuk penilaian independen meningkat. Analisis multifaset tentang penggunaan berbagai objek yang paling efisien, yang dilakukan selama pekerjaan penilai, penggunaan berbagai metode evaluasi berkontribusi secara umum pada pertumbuhan budaya keputusan manajerial di bidang ekonomi. Para ahli dengan pengetahuan tentang teknologi penilaian adalah modal intelektual yang diperlukan untuk transformasi ekonomi. Pada saat yang sama, permintaan untuk penilaian membebankan tuntutan yang meningkat pada kualitas pekerjaan penilai. Solusi dari tugas utama untuk pasar penilaian ini akan diselesaikan dengan kerja sama yang erat dari negara, organisasi penilai mandiri, lembaga pendidikan, konsumen layanan penilaian.

3.2 Pengembangan infrastruktur penilaian

Pelatihan anggota

Pelatihan penilai adalah salah satu syarat utama untuk pengembangan pasar penilaian. Langkah pertama harus mengadopsi persyaratan Negara untuk program pelatihan ulang profesional untuk penilai di Federasi Rusia untuk spesialisasi "Penilaian Real Estat", "Penilaian Mesin, Peralatan dan Kendaraan", "Aset Tak Berwujud dan Penilaian Kekayaan Intelektual" (dalam jumlah setidaknya 500 jam pelatihan), untuk spesialisasi "Perkiraan nilai suatu perusahaan (bisnis)" (dalam jumlah setidaknya 800 jam pelatihan).

Program pendidikan untuk pelatihan ulang harus mencakup, khususnya, ekonomi makro dan mikro, hukum, akuntansi dan audit, analisis ekonomi, pajak dan perpajakan, metode penilaian matematika, investasi, disiplin spesialisasi tergantung pada arah kegiatan penilaian yang dipilih.

Penting juga untuk mengembangkan program pelatihan penilai tingkat lanjut di Federasi Rusia, yang tidak boleh menggantikan pelatihan ulang spesialis.

Organisasi penelitian ilmiah

Pengembangan kegiatan penilaian dikaitkan dengan penelitian ilmiah dan metodologis. Sebagai prioritas penelitian ilmiah di bidang evaluasi, pengembangan bidang-bidang berikut dipertimbangkan:

penyempurnaan peraturan, prosedur dan metodologi revaluasi aset tetap;

pengembangan metode untuk menentukan biaya modal ekuitas; keterkaitan antara estimasi dan manajemen biaya perusahaan;

fitur penilaian lembaga keuangan dan kredit; penilaian objek kekayaan intelektual, termasuk yang dibuat dengan mengorbankan anggaran negara; kekhasan evaluasi untuk keperluan privatisasi;

peningkatan metodologi dan sistem untuk menentukan biaya penggantian objek real estat, dengan mempertimbangkan harga dan tarif saat ini;

pengembangan metodologi dan kerangka peraturan untuk menentukan rata-rata masa manfaat aset tetap;

penentuan metode untuk menghitung semua jenis penyusutan untuk berbagai jenis properti, termasuk yang menggunakan metode pengendalian dan pengukuran instrumental;

penerapan metode statistik matematika dalam kaitannya dengan masalah evaluasi;

peningkatan metode untuk menghitung risiko dalam analisis profitabilitas objek penilaian;

pengembangan metode untuk menghitung kerusakan akibat bencana alam dan kecelakaan akibat ulah manusia;

penetapan prinsip-prinsip metodologis utama untuk penilaian sumber daya alam;

studi tentang masalah metodologis yang terkait dengan penggunaan data statistik dalam praktik kegiatan penilaian dan dalam bahan metodologis untuk penilaian dan restrukturisasi aset perusahaan; pembuatan dan implementasi sistem pakar dalam penilaian properti. Tugas-tugas penelitian ilmiah yang terdaftar tidak menghabiskan seluruh rangkaian masalah yang membutuhkan penelitian ilmiah khusus, namun penelitian tentang masalah-masalah yang terdaftar adalah prioritas. Dianjurkan untuk menggabungkan upaya spesialis dari departemen ekonomi, penilai, karyawan organisasi ilmiah yang relevan dalam memecahkan masalah ilmiah dan metodologis untuk pengembangan kegiatan penilaian.

Ketika mengembangkan dan membentuk kerangka peraturan di bidang penetapan harga dalam konstruksi, mengembangkan perkiraan biaya dan peraturan teknis di bidang penilaian real estat, pekerjaan ini harus dilakukan bersama dengan Gosstroy Rusia.

Organisasi pendanaan penelitian dapat diselesaikan dengan cara berikut:

penciptaan dana penelitian ilmiah dengan melibatkan dana dari perusahaan penilai dan calon konsumen hasil penelitian, termasuk kelompok keuangan dan industri besar;

pengembangan program penelitian ilmiah yang komprehensif, pengumpulan dan koordinasi sumber daya kontraktor dengan implementasi komersial berikutnya dari produk ilmiah yang dihasilkan;

penyusunan proposal untuk memperoleh hibah dari asosiasi penilai asing dalam rangka mengatur pendanaan penelitian dan melakukan studi ini bersama dengan spesialis asing. Kondisi yang diperlukan untuk menghemat uang dan menggabungkan upaya berbagai spesialis adalah pembuatan rencana penelitian di bidang kegiatan penilaian di Federasi Rusia dan identifikasi kepala (pemimpin) pengembang (koordinator) pada topik tertentu. Koordinasi keseluruhan pekerjaan ini harus dilakukan oleh Dewan Antar Departemen untuk pengaturan kegiatan penilaian di Federasi Rusia.

Dukungan informasi untuk kegiatan penilaian

Proses estimasi biaya dikaitkan dengan analisis sejumlah besar informasi. Biaya utama saat ini dalam melakukan penilaian khusus terkait dengan pencarian dan pemrosesan berbagai informasi yang diperlukan untuk mencapai tujuan penilaian. Oleh karena itu, pengembangan dukungan informasi untuk pekerjaan penilai merupakan salah satu faktor terpenting bagi keberhasilan implementasi tujuan jangka panjang Konsep.

Penting untuk memastikan partisipasi kementerian dan departemen, termasuk Komite Statistik Negara Rusia, dalam dukungan informasi untuk kegiatan penilaian, termasuk. dalam memberikan informasi yang diperlukan tentang harga di bidang investasi, ketersediaan dan kondisi aset tetap dan elemen penyusun kekayaan nasional lainnya, iklim investasi, karakteristik ringkasan perusahaan, dan informasi lain yang diperlukan.

Karena konsumen potensial dari sistem informasi tersebut dapat berupa struktur negara bagian dan non-negara bagian, maka perlu untuk mengembangkan daftar database informasi dan menyetujui daftar ini dengan calon konsumen potensial. Basis informasi yang sudah ada perlu direvisi.

Yang paling penting adalah memperbarui data. Oleh karena itu, pada tahap pembentukan daftar basis informasi yang dikembangkan, perlu untuk menentukan prosedur pembaruan konstan mereka.

Penciptaan sistem informasi tidak hanya membutuhkan sumber daya keuangan dan intelektual, tetapi juga keputusan legislatif tentang penggunaan informasi ini atau itu. Tidak dapat diterima bahwa basis informasi yang dikembangkan selama bertahun-tahun menjadi "diprivatisasi" oleh satu atau departemen lain. Perlu untuk menetapkan peraturan yang, di satu sisi, akses yang sama ke informasi yang bukan rahasia negara atau lainnya untuk semua peserta dalam proses penilaian akan diberikan, dan di sisi lain, informasi yang digunakan dalam proses penilaian dapat diverifikasi keakuratannya oleh semua pihak yang berkepentingan. Organisasi induk harus diidentifikasi yang akan membuat dan memelihara daftar basis informasi yang digunakan untuk tujuan penilaian.

3.3 Penilaian sebagai bagian integral dari pasar jasa keuangan

Karena saling berhubungan erat, penilaian, akuntansi, akuntansi utama dan perpajakan harus memiliki perangkat konseptual tunggal dan menggunakan prosedur metodologis yang serupa untuk menentukan nilai.

Penyajian informasi yang andal dalam laporan keuangan dan pembentukan perpajakan yang memadai tidak mungkin dilakukan tanpa penilaian berkala atas nilai pasar properti perusahaan. Refleksi hasil penilaian dalam laporan keuangan dan akuntansi untuk hasil penilaian perpajakan adalah tugas penting, solusinya terkait dengan pengembangan penilaian, implementasi reformasi pajak dan reformasi akuntansi di Federasi Rusia. .

Kemungkinan pendekatan untuk memecahkan masalah ini harus dikembangkan oleh Dewan Antar Departemen untuk pengaturan kegiatan penilaian di Federasi Rusia.

Untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk analisis data, peramalan, penyelesaian masalah investasi, depresiasi dan kebijakan pajak di tingkat regional dan federal, yang dilakukan, sebagai suatu peraturan, dengan melibatkan data statistik, disarankan untuk mengambil langkah-langkah untuk menyelaraskan penilaian dan akuntansi statistik.

Isu penting dalam pengembangan kegiatan penilaian adalah pertanyaan tentang interaksi penilai dengan spesialis lain yang menyediakan layanan di bidang keuangan dan ekonomi.

Dalam sejumlah dokumen peraturan, termasuk Undang-Undang Federal, terdapat inkonsistensi istilah, di mana pekerjaan yang seharusnya diberikan oleh penilai, sebenarnya, berada dalam kompetensi auditor.

Perlu dibedakan secara jelas antara jenis kegiatan ini di tingkat perundang-undangan. Pada saat yang sama, kegiatan penilaian dan audit saling melengkapi. Melakukan penilaian bisnis penuh tidak mungkin dilakukan tanpa audit pendahuluan.

Arah baru di sektor jasa dalam kondisi modern adalah penyediaan layanan kepada perusahaan dalam pengembangan skema restrukturisasi. Melakukan pekerjaan ini bersama dengan spesialis dan penilai konsultasi keuangan akan meningkatkan efisiensi solusi manajemen modal.

Saat ini, di setiap negara yang tergabung dalam IVSC (International Valuation Standards Committee) dan TEGOVA (European Group of Valuer Associations), terdapat rezim nasional yang mengatur kegiatan penilaian. Pada saat yang sama, regulasi aktivitas valuasi di Amerika Serikat berbeda, misalnya dengan regulasi valuasi di Inggris atau Jerman.

Tanda utama yang memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa sistem penilaian nasional sesuai dengan persyaratan internasional adalah kesesuaian sistem penilaian nasional dengan standar penilaian internasional.

Arahan utama untuk memastikan kepatuhan pekerjaan penilaian di Federasi Rusia dengan persyaratan internasional adalah penggunaan maksimum standar penilaian internasional dalam pengembangan standar domestik, partisipasi cabang perusahaan audit dan penilaian internasional Rusia dalam pekerjaan Rusia sendiri. -pengaturan organisasi penilai, pelaksanaan pekerjaan penilaian bersama (termasuk konsorsium penilai).

Peningkatan portofolio pesanan dari penilai Rusia yang diterima dari pelanggan asing untuk kinerja pekerjaan penilaian baik di Federasi Rusia maupun di luar negeri adalah salah satu indikator implementasi tujuan jangka panjang dari Konsep ini.

Kesimpulan

Di Rusia, sejarah perkembangan aktivitas penilaian dibagi menjadi dua periode: pra-revolusioner dan modern. Sudah pada tahun 1992-93. spesialis individu mulai menyatakan diri mereka sebagai penilai profesional. Pada tahun 1993, organisasi penilai profesional semua-Rusia pertama dibentuk - Masyarakat Penilai Rusia.

Penilaian dalam kondisi modern awalnya dikembangkan oleh upaya individu, kemudian standar organisasi profesi ditambahkan, undang-undang khusus dan tindakan pengaturan muncul.

Dalam periode terakhir, dua bidang penilaian telah didefinisikan dengan jelas:

untuk kebutuhan negara

untuk kebutuhan pemilik pribadi dan badan hukum swasta lainnya dan individu.

Poin utama interaksi antara pelanggan dan penilai disahkan pada tahun 1998 oleh undang-undang federal tentang kegiatan penilaian. Seiring dengan undang-undang federal dan lokal, sistem peraturan negara bagian tentang kegiatan penilaian juga mencakup undang-undang yang relevan.

Tujuan, sasaran, arah, dan prinsip pengaturan negara dari sistem penilaian di negara itu ditentukan oleh Konsep pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia. Menurut Konsep ini, masalah penciptaan dan pengembangan negara hukum mencakup seluruh rangkaian tindakan untuk memastikan hak yang sama bagi semua anggota masyarakat, termasuk hak milik. Dalam hal ini, jaminan yang diperlukan adalah penilaian yang adil atas hak-hak tersebut.

Menjelajahi pengalaman dunia dalam pengembangan penilaian di Rusia modern, dimungkinkan untuk mengembangkan sistem penilaian nasional. Tidak mungkin untuk secara membabi buta menyalin pengalaman negara lain atau membuat pendekatan baru secara fundamental yang tidak memperhitungkan tren global dalam pengembangan kegiatan penilaian.

Pembentukan penilaian hanya dimungkinkan atas dasar penciptaan ruang hukum, metodologis, dan informasi bersama di seluruh Federasi Rusia. Pembuatan tindakan normatif dan instruktif regional atau departemen yang terisolasi atau dokumen lain yang tidak terkait dengan sistem penilaian umum di Federasi Rusia tidak dapat diterima.

Evaluasi sebagai kegiatan profesional harus memenuhi kebutuhan saat ini dari reformasi ekonomi yang sedang berlangsung, serta mempertimbangkan karakteristik regional dan sektoral.

Fungsi utama negara dalam pembentukan penilaian harus, pertama-tama, menciptakan sistem pengaturan hukum untuk jenis kegiatan ini.

Tujuan jangka panjang adalah penciptaan di Federasi Rusia dari sistem penilaian aktivitas yang berkembang sendiri dan adaptif terhadap kondisi eksternal, yang menyediakan layanan berkualitas tinggi untuk penilaian nilai. Implementasi tujuan jangka panjang sangat tergantung pada perkembangan hubungan pasar dalam ekonomi Rusia, bersama dengan ini, lembaga utama yang memastikan implementasi tujuan jangka panjang seharusnya dibentuk sebelum 2018. Untuk mencapai tujuan jangka panjang, perlu untuk menyelesaikan tugas-tugas berikut:

memastikan kontrol publik-negara bagian yang efektif atas kualitas pekerjaan penilaian;

menciptakan kondisi untuk pembentukan dan pengembangan organisasi penilai mandiri;

untuk menyatukan sebanyak mungkin perangkat konseptual dan terminologi yang digunakan dalam kegiatan penilaian dengan perangkat konseptual dan terminologi akuntansi dan akuntansi utama, perpajakan, pendaftaran objek penilaian di Federasi Rusia, serta dengan perangkat konseptual dan terminologi penilaian internasional. standar;

membuat sistem pelatihan dan pelatihan ulang personel di bidang evaluasi;

menyelenggarakan penelitian ilmiah yang komprehensif di bidang kegiatan valuasi;

menghilangkan di tingkat legislatif kesenjangan yang terkait dengan sirkulasi hasil kegiatan intelektual, sumber daya tanah;

membuat sistem informasi pendukung kegiatan penilaian.

Peraturan negara tentang kegiatan penilaian didasarkan pada prinsip-prinsip berikut:

kegiatan penilaian adalah jenis kegiatan wirausaha yang mandiri;

penilaian adalah bidang ilmiah yang independen, dengan metodologi, terminologi, prinsip penelitiannya sendiri;

pembentukan dan pengembangan penilaian hanya dimungkinkan dalam kondisi hubungan pasar dan regulasi hukum kegiatan wirausaha;

Berdasarkan pengalaman dunia dalam kegiatan penilaian, dalam kondisi modern Rusia perlu membuat dan mengembangkan sistem penilaian nasional. Baik menyalin pengalaman asing maupun menciptakan pendekatan "baru secara fundamental" tidak dapat diterima;

pengembangan kegiatan penilaian hanya dimungkinkan berdasarkan ruang hukum, metodologis, dan informasi yang sama di seluruh Federasi Rusia.

pembuatan peraturan regional atau departemen yang terisolasi dan dokumen lain yang tidak didasarkan pada undang-undang penilaian semua-Rusia tidak dapat diterima;

langkah-langkah untuk pengembangan kegiatan penilaian harus memenuhi kebutuhan reformasi ekonomi yang sedang berlangsung saat ini;

Pengembangan kegiatan penilaian dapat efektif hanya jika prinsip keseimbangan hak, tugas dan tanggung jawab semua peserta dalam proses penilaian diperhatikan, dengan adanya persaingan yang sehat dari penilai independen.

Memastikan interaksi dan koordinasi kegiatan otoritas publik pada isu-isu kegiatan penilaian adalah kondisi yang diperlukan untuk regulasi negara yang efektif dari pasar penilaian. Untuk melaksanakan tugas ini, sesuai dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 20 Agustus 1999. 932 Kementerian Barang Milik Negara Rusia membentuk Dewan Antar Departemen untuk mengatur kegiatan penilaian di Federasi Rusia.

Dewan Antardepartemen untuk pengaturan kegiatan penilaian di Federasi Rusia:

memastikan interaksi badan eksekutif federal tentang masalah kegiatan penilaian;

menyiapkan usulan penyempurnaan peraturan perundang-undangan dan peraturan perundang-undangan lainnya di bidang pengaturan kegiatan penilaian;

pertimbangan pendahuluan rancangan rekomendasi oleh otoritas legislatif dan eksekutif dari entitas konstituen Federasi Rusia tentang adopsi tindakan hukum legislatif dan peraturan dari entitas konstituen Federasi Rusia yang mengatur kegiatan penilaian;

mempertimbangkan dan menyatakan pendapat tentang rancangan instruksi dan bahan metodologis yang diajukan untuk disetujui oleh Menteri Barang Milik Negara Federasi Rusia, yang wajib digunakan oleh badan-badan yang melisensikan kegiatan penilaian;

menganalisis praktik penerapan undang-undang dan tindakan departemen saat ini, serta proposal dari otoritas eksekutif federal yang tertarik, otoritas eksekutif dari entitas konstituen Federasi Rusia, organisasi dan warga negara tentang masalah-masalah dalam kompetensi Dewan;

memulai penelitian tentang kegiatan penilaian; Untuk pengembangan dan/atau pemeriksaan dokumen peraturan dan metodologi, kelompok kerja dibentuk di bawah Dewan Antar Departemen.

Organisasi penilai mandiri mengambil bagian aktif dalam pembentukan dan pengembangan kegiatan penilaian di Federasi Rusia. Undang-undang menyediakan, di samping peraturan negara, pengaturan sendiri dari kegiatan penilai. Di luar negeri, organisasi penilai mandiri memainkan peran penting dalam pengaturan kegiatan penilaian. Dalam hal ini, peraturan negara tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia harus terkait erat dengan pengaturan diri penilai.

Area utama untuk pengembangan kegiatan penilaian sebagai alat untuk manajemen properti yang efektif di Rusia adalah:

Evaluasi proyek investasi.

Penilaian untuk keperluan agunan dan pinjaman hipotek.

Estimasi kerugian.

Evaluasi untuk keperluan proses penegakan hukum dan proses hukum.

Penilaian sumber daya real estat dan lahan.

Penilaian (revaluasi) aset tetap.

Penilaian kekayaan intelektual.

Evaluasi utang perusahaan.

Valuasi merupakan bagian integral dari pasar jasa keuangan dan oleh karena itu perlu untuk menyatukan perangkat konseptual dan terminologi kegiatan penilaian dengan perangkat konseptual dan terminologi akuntansi dan akuntansi utama, perpajakan. Untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk analisis data, peramalan, penyelesaian masalah investasi, depresiasi dan kebijakan pajak di tingkat regional dan federal, yang dilakukan, sebagai suatu peraturan, dengan melibatkan data statistik, disarankan untuk mengambil langkah-langkah untuk menyelaraskan penilaian dan akuntansi statistik.

Awalnya, Rusia tidak memiliki bahan metodologis sendiri untuk pekerjaan evaluasi, sehingga metode Barat digunakan. Namun, untuk menggunakannya dalam kondisi yang belum berkembang dan buram Pasar Rusia seringkali tidak mungkin tanpa adaptasi yang tepat, dan kurangnya keterampilan praktis dalam memecahkan masalah ini tidak hanya menyebabkan kesalahan signifikan dalam menentukan nilai objek yang dinilai, tetapi juga situasi yang tidak masuk akal.

Saat ini, akumulasi dan pengalaman umum sudah memungkinkan untuk menyesuaikan metode Barat dengan kondisi Rusia dan mengarah pada peningkatan kualitas layanan penilaian. Akibatnya, keputusan manajemen berdasarkan hasil penilaian yang memenuhi syarat lebih dapat dibenarkan dan mengurangi kemungkinan tindakan manajerial yang salah dalam lingkungan pasar yang tidak stabil.

Keadaan ini adalah dasar untuk fakta bahwa penilaian yang dilakukan dengan baik menjadi alat yang sangat diperlukan untuk melakukan bisnis, khususnya, dasar untuk manajemen yang efektif dari sistem aset perusahaan.

Penilaian bisnis yang memenuhi syarat memungkinkan Anda mengidentifikasi aset yang dinilai terlalu rendah, dan sering kali tidak diperhitungkan, dan mengoptimalkannya dengan benar. Melakukan penilaian secara independen juga berkontribusi pada pembentukan citra investasi yang menarik bagi perusahaan, peningkatan peringkat kredit dan menjadi salah satu pengungkit terpenting dalam membangun kemitraan dengan calon investor dan kreditur.

Pengembangan kegiatan penilaian merupakan prasyarat untuk memperkuat hubungan pasar dan lebih lanjut menggerakkan negara di sepanjang jalan reformasi.

Daftar literatur yang digunakan

1.Hukum Federal 29 Juli 1998 No. 135-FZ Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia.

2.Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 6 Juli 2001 No. 519 Atas persetujuan standar penilaian yang wajib digunakan oleh subjek kegiatan penilaian.

.Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 6 April 2000 No. 369-p Tentang Konsep Pengembangan Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia.

.Hukum kota Moskow tertanggal 02/11/98. Nomor 3 Pada kegiatan penilaian di kota Moskow.

.Keputusan Walikota Moskow 12 Juli 1999 N 723-PM Tentang pengembangan sistem regulasi kegiatan penilaian di Moskow.

.Aleshin A. Ketahui nilai Anda. Pengetahuan adalah kekuatan, 3, 2011

.Ardzinov V., Alexandrov V., Penetapan harga dalam penilaian konstruksi dan real estat, St. Petersburg, 2013, 384 hlm.

.Alexandrov V.T., Penilaian keusangan dan penggunaan real estat yang paling efisien, StroyIzdat SZ, 2010, 330 halaman.

.Bukharin N.A., Ozerov E.S. Evaluasi dan manajemen biaya bisnis. tutorial. - St. Petersburg, EM - NiT, 2011. 238 hal.

.Varlamov A.A., Komarov S.I., Penilaian objek real estat Forum 2010, 289 halaman

.Verkhozina A.V., Fedotova V.A. Analisis komparatif undang-undang internasional dan Rusia di bidang kegiatan penilaian, Moskow Interreklama 2013.

.Danilenko D. Dari sejarah kegiatan penilaian . jurnal Apartemen, pondok, kantor, No. 219, 25/11/13.

13. Esipov V. E., Makhovikova G. A. , Mirzazhanov S.K. , Kasyanenko T.G. , Penilaian komersial atas investasi. Buku teks, 2012.

Kobeleva, S. A. Masalah penilaian nilai objek real estat. - 2010.

Maksimov S.N. Ekonomi real estat, buku teks, Moskow, pusat penerbitan "Akademi", 2010.

16. Murzin M. Perumahan. Ekonomi, evaluasi dan pembangunan. tutorial , 2013.

Popova L.V. , Maslova I.A. , Maslov B.G. , Malkina E.L. 2011.

Metode matematika untuk menilai nilai properti. Pengarang: S.V. Gribovsky, S.A. Sivet, I.A. Levykina , 2014.

Dasar-dasar kegiatan penilaian, V.E. Katsman, I.V. Kosorukova, A.Yu. Rodin, panduan akademik MFPA 2012.

20. Estimasi nilai real estat. tutorial , Ivanova I.N. 2010.

Kegiatan evaluasi, seri universitas diedit oleh I.V. Kosorukova, buku teks MFPA 2009.

Penilaian properti, seri universitas diedit oleh I.V. Kosorukova, panduan belajar MFPA 2012.

Buku pegangan penilai real estat, diedit oleh Lev Abramovich Leifer , 2014.

Buku Pegangan Data Terhitung untuk Penilaian dan Konsultasi (SDS No. 12, 2013) / ed. Ph.D. Yaskevich E.E. M., 2013, - 50 hal.

Revutsky L.D. Pendekatan negara untuk memecahkan masalah penilaian nilai wajar perusahaan. - Voronezh: // Jurnal ilmiah dan praktis elektronik "Prospek Sains dan Pendidikan", No. 6, 2013. Hal. 220 - 228.

Rumyantseva E.E. Ensiklopedia ekonomi baru, edisi ke-4, Moscow Infra-M, 2012.

Tarasevich E. Perpajakan dan penilaian real estat di Rusia. Garis besar sejarah singkat. Klub penilai virtual APPRISER.RU Alamat internet:

Yatsenko A. Penilaian real estat: pendekatan yang mahal. Majalah Economist, Mei-Juni 2011.

Yatsenko A., Lukashik P. Penilaian real estat: pendekatan pendapatan. Surat Kabar Keuangan No. 14 Tahun 2011.

Pasar jasa penilaian di Kazakhstan mulai berkembang tanpa adanya kerangka hukum dan organisasi yang diperlukan untuk pembentukannya yang beradab. Katalisator munculnya kegiatan penilaian di republik ini adalah privatisasi kepemilikan negara atas real estat, yang dimulai pada tahun 1995. Kebutuhan akan penilaian didorong oleh pesatnya pertumbuhan pasar sekunder real estate, serta perkembangan dinamis dari sektor perbankan dan asuransi. Dengan demikian, kekayaan nasional Kazakhstan, yang sekarang dinilai secara teratur, saat ini adalah sekitar 8 triliun tenge (di mana 88% di antaranya adalah aset tetap). Adapun penilaian massal dan revaluasi aset non-keuangan (struktur, peralatan, aset alam dan tidak berwujud), Kazakhstan belum memulainya.

Meskipun sejak tahun 2002, tindakan hukum normatif di bidang kegiatan penilaian telah dikembangkan dan disetujui, kualitas penilaian mulai tertinggal dari pertumbuhan pesat jumlah penilai. Seperti yang ditunjukkan oleh pemeriksaan acak, perbedaan nilai objek yang sama, yang dinilai hampir pada waktu yang sama oleh penilai yang berbeda, bisa sangat sering menyimpang dua kali atau lebih. Selain itu, Aturan Penilaian yang diadopsi pada tahun 2002 tidak spesifik, mereka mengizinkan penilai untuk menggunakan direktori yang sudah ketinggalan zaman. Otoritas statistik tidak melacak informasi tentang harga untuk berbagai jenis properti, indikator risiko, dan tingkat pengembalian internal dari berbagai kategori bisnis, karena tidak ada pelanggan tunggal untuk informasi ini. Audit terjadwal dari kegiatan penilaian yang dilakukan oleh badan yang berwenang tidak dapat secara radikal memperbaiki situasi, karena sekitar satu juta laporan disusun setiap tahun, banyak di antaranya tidak mungkin direvisi tanpa pengetahuan khusus yang hanya dimiliki oleh penilai profesional dengan kualifikasi tertinggi. Intinya, verifikasi laporan direduksi menjadi prosedur formal untuk meninjau strukturnya, keberadaan di dalamnya semua bagian dan informasi yang diperlukan oleh aturan.

Dari permasalahan signifikan kegiatan valuasi yang perlu ditangani dalam waktu dekat, dapat dicatat hal-hal sebagai berikut:

• perlunya menyelaraskan sistem penilaian dengan sistem akuntansi dan perpajakan, termasuk sistem akuntansi internasional;
• pengembangan interaksi antara penilai, auditor dan spesialis konsultan keuangan;
• penetapan peran dan tempat penilai publik dan swasta dalam sistem kegiatan penilaian.

Kondisi aktivitas valuasi saat ini memungkinkan kami untuk merumuskan tujuan pengembangan aktivitas valuasi sebagai berikut.

Tujuan jangka pendek adalah untuk menyelesaikan pembuatan kerangka peraturan yang memastikan penyertaan penuh kegiatan penilaian dalam proses sosial-ekonomi;

Sasaran strategisnya adalah terciptanya sistem penilaian di Republik Kazakhstan yang berkembang sendiri dan adaptif terhadap kondisi eksternal, yang menyediakan layanan penilaian berkualitas yang diakui dan digunakan oleh semua subjek hukum, termasuk yang internasional.

Hanya penilaian properti yang andal dan kompensasi yang memadai untuk kerusakan atau penyitaannya yang dapat menjadi mekanisme nyata untuk melindungi hak properti, yang dijamin oleh Konstitusi Republik Kazakhstan.

Dengan demikian, tujuan utama kebijakan negara untuk periode mendatang adalah penerapan langkah-langkah organisasi dan hukum untuk memastikan keandalan penilaian, memperluas ruang lingkup nilai pasar untuk meningkatkan efisiensi penggunaan produksi dan sumber daya alam. Konsep kebijakan negara di bidang penilaian properti dirancang untuk mempromosikan penerapan strategi negara Republik Kazakhstan untuk memastikan pembangunan budaya dan sosial ekonomi negara yang berkelanjutan.

Adapun sistem pengaturan kegiatan penilaian, pada saat ini pengaturan kegiatan penilaian dipengaruhi, di satu sisi, oleh sistem pengaturan negara tentang kegiatan penilaian, di sisi lain, sistem sertifikasi sukarela kualitas penilaian. jasa penilaian, standar penilaian berbagai asosiasi publik dan asosiasi penilai dan pelaku pasar.

Karakteristik ekonomi, hukum dan kelembagaan tertentu dari pasar negara berkembang menimbulkan tantangan khusus bagi penilai yang terlibat dalam kegiatan penilaian di pasar tersebut. Karakteristik ini juga dapat diamati di pasar maju, tetapi di pasar negara berkembang mereka mendominasi dan mencakup:

• kerangka hukum yang lemah atau tidak memadai;
• kurangnya (atau tidak adanya) informasi yang dipublikasikan atau kesulitan dalam memperoleh informasi mengenai transaksi dan data lainnya;
• volatilitas yang lebih tinggi di pasar properti;
• standar penilaian yang ketinggalan zaman;
• tekanan eksternal pada asesor yang disebabkan oleh kelemahan atau kurangnya kontrol atas masalah asesmen;
• intervensi negara yang berlebihan atau tidak mencukupi;
• semakin pentingnya aset tidak berwujud.

Banyak dari mereka, tampaknya, khas untuk Kazakhstan. Perkembangan kegiatan valuasi di pasar tersebut membutuhkan pendekatan terpadu dan tindakan aktif dari semua pelaku pasar.

Adapun prospek pengembangan kegiatan penilaian Republik Kazakhstan, pertama-tama, perlu untuk menetapkan arah utama pengembangan, yang atas dasar itu perlu untuk menentukan tugas dan pekerjaan pada pelaksanaan tugas-tugas ini dalam rangka meningkatkan seluruh sistem kegiatan penilaian. Bidang utama pengembangan kegiatan penilaian Republik Kazakhstan meliputi:

• perbaikan kerangka legislatif dan peraturan;
• pekerjaan badan yang berwenang dan Dewan Antar Departemen;
• peningkatan standar evaluasi;
• pengembangan kerja sama Republik Kazakhstan dengan organisasi internasional dan negara asing;
• pembangunan infrastruktur untuk kegiatan penilaian.

Semua area di atas diperhitungkan dan ditetapkan secara rinci dalam Konsep untuk pengembangan kegiatan penilaian Republik Kazakhstan untuk 2010-2020. Jika tujuan Konsep ini berhasil dilaksanakan, maka ada kemungkinan bahwa kegiatan penilaian Republik Kazakhstan akan berada di tingkat negara-negara maju, termasuk Amerika Serikat, di mana penilaian mulai ada jauh lebih awal dan sistem penilaian sudah koheren dan stabil.

1. Soloviev M.M. Kegiatan penilaian. - Tutorial. Moskow: Sekolah Tinggi Ekonomi Universitas Negeri, 2006. - 224 hal.

2. http://toe-kgeu.ru/mcc/76-metrology Efisiensi ekonomi dan pengembangan standardisasi.

3. Krause Yu.V., Tretyakova E.V. - Pengembangan kegiatan penilaian di Republik Kazakhstan.

KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN ILMU FEDERASI RUSIA

BADAN FEDERAL UNTUK PENDIDIKAN

LEMBAGA PENDIDIKAN NEGARA

PENDIDIKAN PROFESIONAL TINGGI

UNIVERSITAS NEGERI TYUMEN

LEMBAGA KEUANGAN, MANAJEMEN DAN BISNIS INTERNASIONAL

Tugas kursus

Subjek: Penilaian perusahaan

Pada topik: "Peran dan tempat kegiatan penilaian dalam ekonomi Rusia"

mahasiswa tahun ke-4

Grup 25EUP601

Davidenko Elizabeth

Diperiksa oleh: Dolgikh A.V.

Tyumen 2009

Pendahuluan……………………………………………………………………………………….3

Bab 1. Kegiatan penilaian sebagai elemen ekonomi pasar

1.1. Konsep, tujuan, prinsip, sejarah perkembangan kegiatan valuasi……………4

1.2. Standar penilaian di luar negeri dan di Rusia…………………….16

1.3. Keadaan pasar layanan penilaian di Rusia………………………………………….23

Bab 2. Konsep dan Pendekatan dalam Kegiatan Penilaian

2.1. Metode yang digunakan dalam kegiatan penilaian……………………………………………………………………………………… 28

2.2. Aspek hukum dari kegiatan penilaian di Federasi Rusia…………..39

2.3. Prospek pengembangan kegiatan penilaian di Rusia………………………..45

Bab 3. Aplikasi praktis kegiatan penilaian dalam kondisi pembentukan hubungan pasar dalam ekonomi Rusia

3.1. Susunan kesimpulan penilaian…………………………………………………………..49

3.2. Perhitungan nilai pasar properti………………………………..53

Kesimpulan………………………………………………………………………………...70

Daftar literatur yang digunakan……………………………………………………….73

Aplikasi………………………………………………………………………………..76

pengantar

Perkembangan masyarakat selalu berkaitan erat dengan lingkungan ekonomi. Dalam kurun waktu yang lama, terdapat berbagai sistem ekonomi yang mencerminkan kebutuhan dan kemampuan masyarakat dalam periode tertentu pembentukannya.

Saat ini, sebagian besar negara dalam komunitas dunia berinteraksi menurut hukum ekonomi pasar. Di beberapa negara lebih bebas dari kontrol negara, di negara lain berinteraksi erat dengan mekanisme perencanaan dan pengelolaan negara, sehingga menciptakan pilihan terbaik untuk hidup berdampingan secara ekonomi.

Di negara kita selama lebih dari tujuh puluh tahun tidak ada profesi penilai, dan tidak mungkin. Di masa sosialis, tidak ada institusi kepemilikan pribadi, biaya objek properti apa pun ditetapkan oleh negara sekali dan untuk selamanya. Tetapi setelah transisi negara kita ke ekonomi pasar, pengembangan aktivitas penilaian yang mendalam diperlukan. Proses privatisasi, munculnya pasar saham, perkembangan sistem asuransi, penerbitan pinjaman oleh bank yang dijamin dengan properti menciptakan kebutuhan untuk kegiatan penilaian.

Tujuan utama dari jenis kegiatan ini adalah untuk menentukan nilai suatu objek hak milik dengan menggunakan berbagai metode dan alat penilaian.

Periode pembentukan dan pengembangan yang panjang, komponen praktis yang sangat besar, dan cakupan aplikasi yang luas berkontribusi pada penciptaan serangkaian metode yang sangat universal yang memungkinkan Anda menentukan nilai objek properti apa pun yang beredar. Kegiatan penilaian modern adalah asosiasi spesialis dan organisasi yang terlibat dalam bidang ini di tingkat internasional, penciptaan kode metodologis internasional khusus yang berkontribusi pada integrasi penilaian global.

Pertumbuhan jumlah perusahaan komersial, peningkatan ruang lingkup hubungan pasar di mana modal swasta terlibat, kebutuhan untuk menentukan nilai pasar untuk transaksi pembelian dan penjualan dan pilihan lain yang banyak dan kompleks untuk mewujudkan nilai hak milik, Semua ini menyebabkan perlunya pengembangan kegiatan penilaian yang telah memasukkan semua pendekatan dan metode penilaian properti canggih yang memenuhi tren modern dan kebutuhan pasar.

Bab 1. Kegiatan penilaian sebagai elemen ekonomi pasar

1.1 Konsep, tujuan, prinsip, sejarah perkembangan kegiatan valuasi

1.1.1. Konsep umum kegiatan penilaian

Aktivitas penilaian dalam ekonomi pasar merupakan elemen penting dari infrastruktur hubungan masyarakat. Pasar melibatkan sirkulasi properti secara bebas, yang memerlukan penilaian yang objektif dan memadai atas properti tertentu (yang disebut "sumber daya industri").

Jadi, dalam praktik dunia, terdapat bukti hasil kegiatan ekonomi yang tinggi, yang secara efektif menggunakan pasar sekunder untuk sumber daya perusahaan untuk tujuan ini, terlepas dari bentuk kepemilikannya. Namun, undang-undang Rusia dan kerangka peraturan untuk mengatur hubungan dengan kompleks properti, seperti biasa, menetapkan "spesifik" domestik yang terkait dengan pembagian pasar sumber daya industri yang dibuat-buat dan dibuat-buat menjadi primer, dengan partisipasi negara yang dominan, dan sekunder, dengan praktis tidak adanya pasar sekunder untuk sumber daya perusahaan. Dengan demikian, tidak ada infrastruktur, baik yang pertama maupun yang terakhir. Sistem peraturan hukum negara operasi dengan sumber daya perusahaan masih dalam masa pertumbuhan, termasuk dalam kaitannya dengan kegiatan penilaian. Tetapi operasi dengan sumber daya perusahaan, termasuk dengan properti, yang merupakan mekanisme yang dapat "menghidupkan kembali" aktivitas investasi, asalkan infrastruktur pasar yang sesuai diciptakan, pertama-tama, mata rantai utamanya - aktivitas penilaian.

Hak milik adalah seperangkat hak atas objek penilaian, beberapa di antaranya dapat diasingkan oleh hukum atau oleh pemilik properti secara mandiri. Akibatnya, beberapa hak, serta kewajiban, dialihkan ke pihak lain dalam transaksi, dan masing-masing pihak hanya memiliki seperangkat hak tertentu atas properti. Ini mungkin hak untuk melakukan operasi tertentu dengan sumber daya perusahaan (properti atau lainnya), pembatasan sementara hak untuk memiliki dan/atau menggunakan sumber daya tertentu, serta restrukturisasi mereka. Setiap pembatasan hukum (pembatasan) dan cara penerapannya mempengaruhi biaya sumber daya dan perusahaan (bisnis) secara keseluruhan dan tunduk pada penilaian.

1.1.2 Konsep yang digunakan dalam kegiatan penilaian

Keinginan untuk menghindari inkonsistensi dalam definisi konsep yang terkait erat dengan kegiatan penilaian dan digunakan sedemikian rupa, melibatkan penciptaan basis terminologi tertentu, yang secara resmi disetujui untuk digunakan. Penciptaan dasar semacam itu terutama melibatkan penyatuan berbagai cabang kegiatan penilaian, karena definisi sebagian besar istilah dibuat atas dasar penerapan dalam penilaian semua jenis properti.

Hal-hal- objek material dari dunia luar. Sifat alamiah suatu benda dapat menyebabkan pengaturan hukum yang berbeda tentang hubungan manusia dengan benda. Oleh karena itu, klasifikasi hukum suatu benda sering kali didasarkan pada sifat alamiahnya. Memberi sesuatu arti hukum atau lainnya juga tergantung pada fungsi sosialnya, yang berubah seiring waktu dan ditentukan oleh tugas periode waktu. Jadi, jika sampai baru-baru ini pembagian barang-barang menjadi alat-alat produksi dan barang-barang konsumsi penting, karena hak-hak warga negara atas properti bergantung pada ini, sekarang secara praktis kehilangan signifikansinya. Pembagian barang baru telah muncul - menjadi barang bergerak dan tidak bergerak (Pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia "Barang tidak bergerak dan bergerak").

Benda tak bergerak dan benda bergerak. Benda-benda tidak bergerak (real estate, real estate) meliputi bidang-bidang tanah, bidang-bidang tanah di bawahnya, badan-badan air yang terisolasi dan segala sesuatu yang berhubungan erat dengan tanah, yaitu benda-benda yang tidak dapat dipindahkan tanpa kerusakan yang tidak sebanding dengan tujuannya, termasuk hutan, tanaman tahunan, gedung, gedung. Benda tidak bergerak juga termasuk pesawat udara dan kapal laut yang didaftarkan negara, kapal navigasi darat, dan benda antariksa. Hal-hal yang tidak berkaitan dengan real estat, termasuk uang dan surat berharga, diakui sebagai barang bergerak.

Nilai- proses penentuan nilai pasar suatu objek tertentu di pasar barang dan jasa berdasarkan penggunaan metode ekonomi tertentu.

Perusahaan- Kompleks produksi, ekonomi dan properti yang digunakan untuk kegiatan wirausaha. Ketika melakukan kegiatan penilaian, suatu perusahaan dianggap sebagai satu kesatuan (barang), yang mencakup semua jenis properti yang beroperasi dalam kerangka organisasi dan hukumnya selama kegiatan kewirausahaan, dan hak atas properti ini. Perusahaan dianggap sebagai badan hukum, entitas ekonomi independen yang menghasilkan produk (barang), menyediakan layanan dan terlibat dalam berbagai kegiatan. Sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, “Perusahaan sebagai objek hak mengakui kompleks properti yang digunakan untuk melakukan kegiatan kewirausahaan. Perusahaan secara keseluruhan sebagai kompleks properti diakui sebagai real estat.

Prinsip penilaian- dasar, ketentuan awal yang dikembangkan atas dasar kegiatan praktikum dalam proses penilaian dan digunakan dalam pelaksanaan kegiatan jenis ini.

Proses evaluasi- prosedur tindakan berturut-turut untuk memperoleh pendapat tentang nilai pasar dari objek yang dipertimbangkan berdasarkan analisis data yang representatif tentang kondisinya.

Investasi ulang- investasi modal berulang dalam aset perusahaan yang diterima selama pelaksanaan proyek investasi.

Menyewa- secara teratur menerima pendapatan dari modal, yang merupakan kombinasi dari nilai material dan uang tunai, investasi keuangan. hak dan tidak mewajibkan penerimanya untuk melakukan kegiatan wirausaha.

Infrastruktur pasar- sistem organisasi lembaga, organisasi yang memastikan pergerakan bebas barang dan jasa di pasar selama operasi penjualan dan pembelian mereka di bawah kondisi prinsip penawaran dan permintaan.

Pasar- sistem hubungan ekonomi di bidang produksi, sirkulasi, dan konsumsi barang (jasa) sehubungan dengan penjualannya berdasarkan harga pasar antara para pihak - subjek hubungan.

Pasar real estate- seperangkat hak dan objek tertentu yang ditransfer oleh konsumen melalui mekanisme tertentu, tergantung pada penawaran dan permintaan, sebagai akibatnya hak milik dan kepentingan terkait dialihkan, harga pasar dan keseimbangan pasar tertentu ditetapkan untuk mereka.

Harga pasar- harga yang terbentuk di pasar persaingan sebagai akibat dari hubungan ekonomi yang muncul sehubungan dengan penjualan barang, yang dikonversikan dari nilainya ke dalam satuan moneter, ditentukan oleh para pihak secara mandiri, atas dasar sukarela, secara sadar dan bertanggung jawab atas tindakan yang dilakukan dalam periode waktu tertentu.

Nilai pasar- biaya barang, ditentukan pada saat ini di pasar di bawah pengaruh penawaran dan permintaan.

Keseimbangan pasar- kesetaraan sementara yang ditetapkan dalam kondisi hubungan pasar penawaran dan permintaan untuk produk tertentu dalam kondisi ekonomi tertentu.

Kesepakatan (operasi)- tindakan warga negara dan badan hukum yang bertujuan untuk mengesahkan hasil hukum tentang pembentukan, perubahan atau penghentian hak dan kewajiban sipil atas objek ini dan menghasilkan hasil yang diperjuangkan oleh subjek transaksi.

Tuntutan- kebutuhan sosial yang melekat dalam produksi komoditas, yang diwujudkan dalam proses konsumsi nilai guna tertentu.

Harga- nilai produk tertentu (objek properti) yang dinyatakan dalam istilah moneter. Harga menyatakan nilai sejumlah barang tertentu dalam proses jual beli di pasar, yaitu harga adalah ukuran moneter dari harga pokok satu unit barang.

1.1.3.Prinsip dasar kegiatan penilaian

Kegiatan penilaian, seperti kegiatan lainnya, didasarkan pada sejumlah prinsip dasar yang menetapkan dan merampingkan proses penilaian kompleks properti. Prinsip-prinsip ini jelas bersifat ekonomis. Pada saat yang sama, untuk kenyamanan yang lebih besar, mereka dikelompokkan menjadi tiga kelompok berdasarkan fitur berikut:

Representasi pemilik properti;

lingkungan pasar;

pengoperasian properti.

Mempertimbangkan prinsip-prinsip ini secara lebih rinci, perlu untuk menyoroti prinsip-prinsip yang paling penting.

Prinsip utilitas. Suatu objek properti tidak dapat memiliki nilai jika tidak menimbulkan keinginan untuk memilikinya, oleh karena itu, kompleks properti memiliki nilai hanya jika berguna bagi pemilik potensial, yaitu mampu memenuhi kebutuhannya untuk tujuan tertentu. waktu. Oleh karena itu, utilitas adalah kemampuan suatu objek properti untuk memenuhi kebutuhan pemiliknya di tempat tertentu dan untuk jangka waktu tertentu.

prinsip substitusi. Semua properti, terlepas dari keragamannya, sebanding dalam hal kemampuannya untuk memenuhi kebutuhan tertentu pemiliknya atau memberinya penghasilan. Tidak ada yang akan membayar properti lebih dari biaya memulihkannya. Nilai maksimum suatu properti ditentukan oleh harga atau nilai terendah di mana properti lain dengan utilitas yang setara dapat diperoleh.

Dengan demikian, prinsip substitusi memungkinkan untuk menetapkan batas atas nilai properti yang dinilai.

Prinsip menunggu. Menetapkan nilai sekarang dari pendapatan atau manfaat lain yang mungkin diterima di masa depan dari memiliki properti.

Prinsip korespondensi antara penawaran dan permintaan. Perubahan harga properti tergantung pada perubahan besarnya permintaan dan penawaran.

Prinsip kompetisi. Persaingan di pasar untuk berbagai jenis properti muncul di antara pembeli, penjual, penyewa dan tuan tanah yang melakukan transaksi penjualan properti atau perjanjian sewa. Laba didefinisikan sebagai bagian dari pendapatan bersih yang dihasilkan oleh properti di atas dan di atas biaya tenaga kerja, modal, manajemen, dan tanah (yaitu, faktor produksi). Kurangnya persaingan menciptakan situasi monopoli.

Prinsip perubahan nilai. Objek properti terus berubah. Mereka aus, peralatan, teknologi, dan bahan baku berubah. Sifat penggunaan lahan berubah di bawah pengaruh negara dan sektor swasta. Kondisi ekonomi membuka peluang baru, jumlah uang beredar dan suku bunga fluktuatif. Lingkungan lokasi suatu objek melewati fase pertumbuhan, kedewasaan, penurunan dan pembaruan. Semua perubahan ini dan lainnya dapat memengaruhi kegunaan properti di lokasi tertentu. Ide utama dari prinsip ini adalah perubahan konstan dalam nilai properti. Kadang-kadang prinsip ini didefinisikan sebagai fundamental, karena telah menentukan esensi dari penilaian properti - menentukan nilai pada titik waktu tertentu, yang melibatkan penetapan tingkat harga dan nilai tertentu.

Faktor prinsip produksi. Kompleks properti adalah sistem produksi, yang profitabilitasnya ditentukan oleh empat faktor: manajemen, tenaga kerja, modal, dan tanah. Laba bersih adalah hasil dari tindakan keempat faktor, dan oleh karena itu, berdasarkan perkiraan pendapatan, biaya seluruh sistem ditentukan. Untuk menilai kompleks properti, Anda perlu mengetahui bagian (kontribusi) dari setiap faktor dalam pembentukan pendapatan untuk keseluruhan sistem. Prinsip ini, pertama-tama, memperoleh distribusinya karena penilaian objek yang kompleks, namun, ketika mengevaluasi objek properti tunggal, ia kehilangan relevansinya, karena agak bermasalah untuk mengisolasi elemen individu dari objek penilaian untuk menentukan nilainya.

Prinsip produktivitas residual. Nilai tanah didasarkan pada sisa produktivitasnya. Setiap jenis kegiatan ekonomi memerlukan adanya faktor-faktor berikut: manajemen, tenaga kerja, modal dan tanah.Setiap faktor harus dibayar dari pendapatan bersih yang dihasilkan oleh kegiatan ini. Karena bumi secara fisik tidak dapat digerakkan, tenaga kerja, modal, dan perusahaan harus ditarik ke sana. Ini berarti bahwa tiga faktor pertama harus dibayar, dan baru kemudian sisa pendapatan dibayarkan kepada pemilik tanah sebagai sewa. Tanah memiliki nilai apa pun ketika ada sisa setelah pembayaran untuk semua faktor produksi lainnya.

Prinsip kontribusi. Kontribusi - jumlah di mana nilai suatu objek ekonomi atau pendapatan bersih darinya meningkat atau menurun karena ada atau tidak adanya elemen apa pun. Beberapa faktor meningkatkan nilai kompleks properti perusahaan dengan jumlah yang lebih besar daripada biaya yang terkait dengannya, dan beberapa menguranginya. Dengan demikian, penyertaan aset tambahan di kompleks properti efektif ketika mereka meningkatkan nilai pasar kompleks properti. Setiap elemen tambahan ke kompleks properti dibenarkan ketika peningkatan yang dihasilkan dalam nilai kompleks properti melebihi biaya untuk memperoleh elemen-elemen ini.

Prinsip keseimbangan (proporsionalitas). Nilai maksimum properti dicapai atau dipertahankan (dipertahankan) ketika faktor-faktor produksi seimbang secara ekonomi. Objek kepemilikan apa pun sesuai dengan jumlah optimal berbagai faktor produksi, yang kombinasinya mencapai nilai maksimum properti. Nilai objek properti tergantung pada keseimbangan empat elemen: sewa, tenaga kerja (upah), modal (investasi, kontribusi), koordinasi manajemen (manajemen). Bagian-bagian penyusun kompleks properti harus dikoordinasikan satu sama lain sesuai dengan berbagai karakteristik. Menambahkan elemen apa pun ke kompleks properti yang melanggar prinsip ini tidak mengarah pada peningkatan nilainya.

Prinsip penggunaan terbaik merupakan sintesis dari semua prinsip di atas. Dari opsi yang memungkinkan, opsi penggunaan kompleks properti yang terbaik dan paling efisien dipilih, yang memungkinkan secara fisik, cukup dapat dibenarkan dan layak secara finansial, di mana fungsionalitas kompleks properti direalisasikan sepenuhnya, yang mengarah ke yang tertinggi biaya objek. Opsi ini digunakan untuk memperkirakan biaya.

Prinsip-prinsip yang tercantum dalam bentuk umum bersifat universal dan berlaku untuk semua jenis properti. Isinya dapat bervariasi tergantung pada spesifikasi objek.

1.1.4 Sejarah perkembangan kegiatan penilaian di luar negeri dan di Rusia

Pembentukan kegiatan penilaian di negara-negara dengan ekonomi pasar terjadi secara paralel dengan pengembangan institusi properti pribadi. Hak milik pribadi mengandung pengertian peredaran bebas harta, yang berarti bahwa ada kebutuhan untuk menentukan nilai sebenarnya dari suatu objek untuk menjualnya, memperolehnya, menyewakannya, menjadikannya sebagai gadai, dan sebagainya.

Kegiatan evaluasi muncul dalam kerangka profesi surveyor (dari Surveyor Inggris - surveyor tanah) di Inggris pada pertengahan abad ke-19, ketika pada tahun 1861 Raja Inggris memberikan piagam kepada surveyor profesional untuk hak untuk mandiri. mengatur profesi dan, karenanya, Royal Institute of Chartered Surveyors diciptakan. Saat ini, organisasi ini adalah organisasi profesional terbesar di dunia yang menyatukan para profesional yang terkait dengan real estat (arsitek, agen real estat, penilai, dll.) dan memiliki lebih dari 70.000 anggota dalam jajarannya di 100 negara di seluruh dunia. Untuk menjadi anggota The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Anda harus menyelesaikan gelar universitas di bidang real estat dari universitas terakreditasi RICS dan menyelesaikan setidaknya dua tahun magang dengan perusahaan yang diawasi oleh anggota RICS.

Sebuah sistem yang dikembangkan dari kegiatan penilaian mandiri profesional juga ada di Amerika Serikat, di mana Institute of Appraisal telah beroperasi sejak pertengahan 1930-an, saat ini menyatukan lebih dari 15.000 anggota. Institut memelihara sistem pelatihan penilainya sendiri. Program pelatihan adalah 400 jam dan dibagi menjadi dua tingkat - masing-masing empat kursus mingguan. Untuk mendapatkan gelar profesional "Anggota Lembaga Evaluasi", diperlukan setidaknya 5 tahun pengalaman kerja praktek. Berbicara tentang pengembangan infrastruktur profesional pasar penilaian di AS, perlu dicatat bahwa selain Institute of Appraisal, yang tidak diragukan lagi merupakan organisasi profesional paling bergengsi, ada sekitar tujuh struktur profesional lainnya. Catatan khusus adalah American Society of Appraisers, sebuah organisasi profesional multidisiplin dengan lebih dari 6.000 anggota, termasuk penilai bisnis, penilai mesin dan peralatan, dan penilai perhiasan.

Selain itu, perkembangan pasar jasa penilai telah menyebabkan peningkatan jumlah penilai. Tren ini memaksa untuk memperhatikan aktivitas peserta di pasar jasa penilaian, pertama-tama, ini menyebabkan penciptaan di sejumlah negara mekanisme tertentu untuk memantau kegiatan penilaian. Dan pertama-tama - lisensi.

Perizinan kegiatan penilaian merupakan bagian integral dari proses pengaturan negara kegiatan penilaian, yang sistemnya, selain perizinan, juga mencakup pengembangan dan adopsi rekomendasi metodologis, tindakan hukum pengaturan, termasuk standar penilaian yang wajib digunakan. oleh subjek kegiatan penilaian, pemeriksaan laporan penilaian, memastikan interaksi badan negara yang berwenang untuk pengaturan kegiatan penilaian dengan badan teritorial.

Di Rusia, masalah kepemilikan tanah dan hubungan tanah selalu menjadi pusat perkembangan sosial-ekonomi dan politik, dan penilaian tanah telah menjadi bidang khusus kebijakan negara. Penilaian tanah mulai terbentuk di Rusia sejak akhir abad ke-15, ketika perkebunan muncul sebagai varietas khusus dari kepemilikan tanah bersyarat yang seringkali feodal. Sampai pertengahan abad ke-19, ciri pembeda utama dari penilaian properti tanah adalah penilaian tanah dengan petani tanggungan yang melekat padanya. Deskripsi dan evaluasi tanah dipercayakan kepada tatanan lokal yang khusus dibuat pada abad ke-16 - sebuah lembaga negara pusat. Tanggal-tanggal berikut dapat dianggap sebagai tonggak utama dalam pengembangan kegiatan penilaian tanah:

28 Februari 1752 - Manifesto Elizabeth meletakkan dasar untuk pekerjaan survei nasional. Instruksi 1754 menentukan aturan dan prosedur untuk melakukan pekerjaan penilaian.

19 September 1765 - manifesto Catherine II - survei tanah umum dimulai, yang tujuannya adalah untuk membatasi dacha tanah (unit kepemilikan yang berpenghuni dan tidak berpenghuni) dan traktat di seluruh Kekaisaran Rusia. Pada saat yang sama, studi, deskripsi, dan evaluasi tentang harta milik bangsawan dilakukan.

1779 - untuk meningkatkan kualitas survei tanah umum dan untuk menciptakan staf profesional penilai-surveyor tanah, sekolah survei tanah Konstantinovskaya didirikan di Moskow, yang diubah pada tahun 1835 menjadi Institut Survei Tanah.

Awal abad XIX - perubahan undang-undang pertanahan. Dekrit 12 Desember 1801 memberikan hak kepada orang-orang dari semua negara bebas (pedagang, burgher, petani negara) untuk memperoleh kepemilikan tanah tanpa petani di luar kota.

1864 - kegiatan penilaian ditugaskan untuk kompetensi lembaga provinsi dan kabupaten zemstvo. Di bawah kepemimpinan zemstvos pada tahun 1860-1880. pekerjaan penilaian massal dilakukan di bidang real estat di seluruh wilayah Kekaisaran Rusia. Dengan dimulainya kegiatan penilaian zemstvo, munculnya statistik penilaian dikaitkan, yang mencakup pekerjaan survei dan penilaian tanah pertanian untuk tujuan pajak.

8 Juni 1893 - undang-undang tentang penilaian real estat dikeluarkan, mempercayakan organisasi, pembiayaan, dan kinerja pekerjaan penilaian properti tanah kepada komisi penilaian provinsi dan kabupaten khusus.

Pada tahun 1870, hak untuk mengevaluasi real estat diberikan kepada pemerintah kota, sesuai dengan aturan yang dikembangkan oleh duma kota. Mereka menentukan komposisi komite evaluasi, hak, kewajibannya, menentukan tujuan dan prosedur untuk pekerjaan evaluasi, ditetapkan bahwa dasar untuk evaluasi real estat perkotaan adalah profitabilitasnya.

Pada tahun 1883, Aturan untuk Penilaian Real Estat diadopsi. Menurut aturan ini, dasar penilaian bangunan perkotaan bukanlah nilai material, tetapi nilai yang ditentukan berdasarkan profitabilitas. Menurut aturan ini, lembaga zemstvo menganggap properti kota sebagai satu unit dan berusaha menemukan rasio yang benar antara nilai, atau profitabilitas, dari unit kolektif tersebut dan nilai, atau profitabilitas, dari sisa properti kota. perpajakan zemstvo.

Jadi, pada abad ke-19, metode penilaian berdasarkan profitabilitas berlaku di Rusia, dan pendekatan pendapatan modern untuk penilaian perusahaan dapat disebut pendekatan tradisional Rusia.

Langkah penting berikutnya dalam penilaian Rusia dikaitkan dengan perkembangan hubungan moneter. Pada paruh kedua abad ke-19, dua jenis lembaga kredit dibentuk: bank komersial, yang mengkhususkan diri dalam menerbitkan properti bergerak, dan bank tanah, yang mengeluarkan pinjaman yang dijamin dengan real estat, sementara gadai tetap dimiliki oleh pemiliknya. . Dengan demikian, bank dapat selalu memiliki informasi tentang keadaan sebenarnya dari gadai dan menentukan nilai ekonominya, untuk mengevaluasi real estat. Nilai properti yang dijaminkan ditentukan dengan harga normal atau harga khusus. Harga normal ditentukan dengan mengalikan jumlah persepuluhan dari tanah yang sesuai dengan harga normal persepuluhan di daerah tersebut. Selama penilaian khusus, profitabilitas tanah yang dibeli atau tanah yang digadaikan ditentukan, setelah itu nilai yang dinilai dihitung dengan mengkapitalisasi jumlah pendapatan.

Selain asuransi, layanan pialang, dan layanan agen asuransi, pada tahun 90-an sebuah lembaga keuangan baru mulai terbentuk di Rusia - penilai independen. Penampilan mereka berhubungan langsung dengan inflasi. Sebagai hasil dari perubahan konstan dalam hasil inflasi, diperlukan untuk menilai kembali setiap tahun jumlah kerusakan pada perusahaan, yang sebagian besar dilakukan oleh departemen Komite Statistik Negara atau penilai independen yang terlibat secara khusus untuk periode pelaporan. Setelah kebutuhan mereka menghilang, penilai kembali berubah menjadi pengacara independen.

Namun, dorongan diberikan ke pasar, dan penilai menjadi penghubung yang diperlukan dalam semua transaksi. Layanan mereka sekarang digunakan tidak hanya dalam kasus-kasus di mana penilaian diwajibkan oleh hukum, tetapi juga untuk menyelesaikan perselisihan keuangan individu. Bank yang memberikan pinjaman kepada masyarakat mulai sering menggunakan layanan ini.

Masyarakat Penilai Rusia menjadi pelopor kegiatan penilaian di Rusia. Saat ini, ada organisasi publik seperti Liga Penilai Nasional, Dewan Penilai Rusia, Masyarakat Penilai Moskow.

Dalam ekonomi pasar, aktivitas penilaian merupakan elemen penting dari infrastruktur hubungan masyarakat. Pasar melibatkan sirkulasi properti secara bebas, yang memerlukan penilaian yang objektif dan memadai atas properti tertentu (yang disebut "sumber daya industri").

Proses pembentukan pasar untuk sumber daya perusahaan (berwujud dan tidak berwujud), yaitu, memasukkannya ke dalam sirkulasi pasar, secara langsung dikaitkan dengan tahap baru dalam restrukturisasi properti di Rusia (setelah adopsi undang-undang federal baru "Tentang privatisasi properti negara bagian dan kota di Federasi Rusia"), redistribusi properti dan hak non-properti di sektor riil ekonomi. Proses ini masih secara signifikan terhambat oleh kurangnya penilaian yang wajar dari sumber daya dalam operasi dengan mereka.

Hasil transformasi properti di Rusia membuktikan dominasi properti industri non-negara saat ini. Dari posisi ini, kita dapat berbicara, pertama, tentang massa komoditas potensial dari berbagai sumber daya industri yang telah terbentuk hingga saat ini, yang dapat secara signifikan berkontribusi pada pengembangan pasar untuk sumber daya properti dan non-properti perusahaan dan kegiatan penilaian terkait. Kedua, dapat dinyatakan bahwa keterbelakangan informasi yang terakhir, serta kurangnya dukungan pasca-privatisasi untuk perusahaan yang diprivatisasi, iklim investasi yang "dingin", aktivitas investasi yang rendah dan daya tarik banyak perusahaan swasta dan swasta, tidak menyebabkan hanya untuk penurunan yang signifikan dalam kinerja mereka, tetapi juga relatif kurangnya permintaan untuk penilaian pasar, yaitu. sebuah "lingkaran setan" telah terbentuk, dari mana tidak ada jalan keluar. Keadaan ini, di satu sisi, menunjukkan rendahnya daya saing industri dalam negeri (dengan pengecualian industri primer tertentu), dan di sisi lain, penggunaan sumber daya produksi yang tidak efisien - potensi nyata dari pasar sekunder yang muncul untuk sumber daya perusahaan industri, yang pembentukannya akan terjadi, dengan mempertimbangkan keadaan yang disebutkan. , sesuai dengan skenario berikut:

Perluasan lebih lanjut dari jumlah perusahaan yang berfungsi secara tidak efisien dan tidak kompetitif, termasuk perusahaan negara bagian dan kota, pertumbuhan sumber daya industri yang digunakan secara tidak efisien, pembentukan massa sumber daya yang sebagian besar tidak likuid.

"Pementasan" dari skenario yang disebutkan secara langsung berkaitan dengan reformasi perusahaan, pengembangan kewirausahaan, restrukturisasi sumber daya properti dan non-properti perusahaan, yang, setelah penilaian pasar, masih dapat dimasukkan ke dalam sirkulasi dan dijadikan sebagai dasar untuk pembentukan bisnis baru.

Infrastruktur pasar sumber daya perusahaan dibentuk oleh sejumlah bidang kegiatan wirausaha, terutama penilaian, yang memastikan pergantian sumber daya, mis. transaksi antara pembeli dan penjual.

Penciptaan infrastruktur pasar sumber daya perusahaan untuk membentuk sistem manajemen sumber daya perusahaan yang memadai untuk kondisi ekonomi modern, terutama melalui peningkatan kegiatan penilaian, perlu mempertimbangkan keadaan utama berikut.

Pertama, bagian yang signifikan dari sektor publik dalam ekonomi Rusia secara objektif menentukan durasi dan kompleksitas proses penyesuaian struktural, termasuk melalui operasi dengan sumber daya perusahaan, restrukturisasi dan privatisasi mereka.

Kedua, daya tarik sumber daya investasi untuk merestrukturisasi industri, meningkatkan efisiensi dan daya saing perusahaan, bagaimanapun, dimungkinkan, tidak begitu banyak dengan mengubah pemilik (misalnya, dalam proses privatisasi properti negara bagian dan kota), tetapi, pertama dari semua, dengan melakukan operasi dengan properti terlepas dari bentuk kepemilikan.

Tren yang tampaknya kontradiktif ini memiliki alasan, plus dan minusnya sendiri.

Jadi, dalam praktik dunia, terdapat bukti hasil kegiatan ekonomi yang tinggi, yang secara efektif menggunakan pasar sekunder untuk sumber daya perusahaan untuk tujuan ini, terlepas dari bentuk kepemilikannya. Namun, undang-undang Rusia dan kerangka peraturan untuk mengatur hubungan dengan kompleks properti, seperti biasa, menetapkan "spesifik" domestik yang terkait dengan pembagian pasar sumber daya industri yang dibuat-buat dan dibuat-buat menjadi primer, dengan partisipasi negara yang dominan, dan sekunder, dengan praktis tidak adanya pasar sekunder untuk sumber daya perusahaan. Dengan demikian, tidak ada infrastruktur, baik yang pertama maupun yang terakhir. Sistem peraturan hukum negara operasi dengan sumber daya perusahaan masih dalam masa pertumbuhan, termasuk dalam kaitannya dengan kegiatan penilaian. Tetapi operasi dengan sumber daya perusahaan, termasuk dengan properti, yang merupakan mekanisme yang dapat "menghidupkan kembali" aktivitas investasi, asalkan infrastruktur pasar yang sesuai diciptakan, pertama-tama, mata rantai utamanya - aktivitas penilaian.

Operasi dengan sumber daya perusahaan tidak begitu terkait dengan masalah penilaian biaya sumber daya dalam proses menciptakan, mengembangkan dan melikuidasi organisasi (badan hukum), tetapi, pertama-tama, justru dengan masalah penilaian nilai transaksi, termasuk selama privatisasi dan kebangkrutan perusahaan, tender, lelang, sewa, manajemen kepercayaan, janji, hipotek dan transaksi lainnya.

1.2. Standar penilaian di luar negeri dan di Rusia

1.2.1 Standar penilaian internasional

Standar Penilaian Internasional dikembangkan oleh International Valuation Standards Committee (IVSC), sebuah organisasi internasional yang menyatukan organisasi profesional penilai dari lebih dari 50 negara di seluruh dunia. Federasi Rusia dalam organisasi ini diwakili oleh Masyarakat Penilai Rusia (ROO).

Baik di AS maupun di Eropa tidak ada "peraturan" atau "standar" untuk penilaian yang dianggap sebagai seperangkat hukum yang tak tergoyahkan. Itulah sebabnya salah satu tugas utama IVSC adalah mencapai konsistensi antara standar penilaian nasional dan standar yang paling sesuai dengan kebutuhan masyarakat internasional.

Standar dan materi normatif terkait saat ini mengungkapkan pendapat umum dari sekitar 50 negara anggota IVSC.

Standar penilaian internasional memiliki dasar kesatuan tertentu, landasan kokoh yang mencerminkan kesatuan prinsip ekonomi yang tidak bergantung pada batas-batas politik.

Saat ini, IVSC dalam kegiatannya memberikan perhatian khusus pada interkoneksi Standar Penilaian dan Standar Pelaporan Keuangan yang dikembangkan oleh Komite Internasional untuk Standar Pelaporan Keuangan.

Pada 1 Juli 2000, IVSC mengadopsi edisi baru dari Standar Penilaian Internasional (ISO - 2000), yang hampir dua kali lebih banyak dari jumlah dokumen yang disertakan di dalamnya, IVS yang sebelumnya valid, dan pada 26 Juli 2001, IVS diadopsi pada edisi 2001 (ISO-2001). Edisi ini mengembangkan dan memperdalam ketentuan edisi IVS-2000 dan mencerminkan perubahan terkini di pasar layanan penilaian.

Diskusi mendalam tentang bidang keahlian, termasuk metode dan praktik penilaian, melampaui cakupan Standar.

IES-2001 memuat dua Rekomendasi untuk penerapan standar. Rekomendasi penerapan No. 1 berkaitan dengan kekhususan penerapan standar untuk tujuan pelaporan keuangan, rekomendasi penerapan standar No. 2 - penerapan standar dalam penilaian yang dilakukan untuk tujuan pinjaman yang dijamin.

MSO-2001 juga mencakup tujuh pedoman metodologi yang ditujukan untuk penilaian real estat, hak sewa, mesin dan peralatan, aset tidak berwujud, bisnis, serta memperhitungkan polusi beracun dalam penilaian. Tiga Komentar (1-3) untuk IVS membahas secara spesifik penilaian di pasar negara berkembang, penilaian aset sektor publik (publik), serta masalah yang terkait dengan penilaian aset sesuai dengan persyaratan Komite Basel Perbankan Pengawasan (Basel komite pengawasan perbankan) . Standar ini dilengkapi dengan daftar istilah yang diperluas dari istilah yang digunakan.

Pekerjaan pengembangan standar IVSC selama bertahun-tahun telah membawa pada kesadaran bahwa standardisasi itu sendiri di tingkat internasional berbeda secara signifikan dari proses pembuatan standar nasional.

Di banyak negara, hukum komersial dan seperangkat prosedur peraturan yang sesuai telah menentukan beberapa arah, terkadang sangat spesifik, untuk standarisasi kegiatan penilaian.

1.2.1 Standar penilaian AS

Uniform Standards of Professional Valuation Practice (ESPP), yang wajib digunakan di Amerika Serikat dan negara-negara lain di Amerika Utara (Kanada, Meksiko), dikembangkan dan disetujui oleh Dewan Standar Penilaian dari Yayasan Penilaian, sebuah organisasi nirlaba organisasi pendidikan yang didirikan pada tahun 1987 oleh organisasi profesi terkemuka di Amerika Serikat ( Institute of Appraisal, American Society of Appraisal, National Association of Masters of Appraisal) untuk mencapai keseragaman dan profesionalisme dalam penilaian. Sekarang lebih dari 50 organisasi telah bergabung dengan IMF baik sebagai organisasi sponsor (wali) atau sebagai anggota dewan penasehat.

Dana Penilaian dikelola oleh Dewan Pengawas, yang memberikan dukungan keuangan untuk operasi dan menunjuk anggota Dewan Standar Penilaian dan Dewan Kualifikasi Penilaian.

Dewan Pembina saat ini memiliki 32 anggota. Setiap evaluasi profesional dan organisasi perwalian menunjuk satu wakil untuk Dewan Pengawas. Selain itu, 14 wali permanen independen dipilih sendiri oleh Dewan.

Dewan Standar Penilaian (VSC) mengembangkan, menafsirkan, dan mengubah ESPP, yang wajib digunakan oleh penilai dalam praktik mereka. CCO terdiri dari lima asesor berkualifikasi tinggi dan mengadakan pertemuan publik setiap bulan. Semua ketentuan yang diusulkan dan penambahan ESPOP diajukan untuk diskusi publik sebelum adopsi MTR. Untuk meninjau dan mengevaluasi pekerjaan yang dilakukan di bawah naungan CSA, Yayasan Evaluasi telah membentuk Dewan Penasihat untuk Standar Penilaian (ASAC), yang mencakup perwakilan dari 32 organisasi dan lembaga pemerintah yang mewakili pengguna layanan evaluasi. CCO bertemu setiap kuartal dan memberi saran kepada CCO tentang masalah teknis penting dan daftar proyek dalam agenda CCO. Semua pertemuan CSA diadakan di Washington DC dan terbuka untuk umum.

Standar Seragam untuk Praktik Penilaian Profesional awalnya dikembangkan oleh Komite Khusus untuk Pengembangan Standar Seragam pada tahun 1986-1987. dan ditransfer ke Assessment Fund pada tahun 1987. Pada saat ini, Yayasan telah menetapkan hak ciptanya atas ECPOP. Pada pertemuan organisasinya pada tanggal 30 Januari 1989, CCO dengan suara bulat mengadopsi dan menyetujui ECPAP sebagai dua standar penilaian awal yang dikembangkan oleh CCO.

Standar ini ditujukan untuk penilai dan pengguna jasa penilaian. Kepatuhan terhadap Standar ini diperlukan bagi penilai profesional untuk meningkatkan tingkat penilaian.

Undang-Undang Reformasi Lembaga Keuangan, Pemulihan Ekonomi, dan Penegakan Hukum (FIRREA), yang disahkan oleh Kongres pada tahun 1989, mensyaratkan bahwa penilaian yang disiapkan oleh penilai bersertifikat dan berlisensi negara harus sesuai dengan ESPA. Pada tahun 1992, Kantor Manajemen dan Anggaran (OMB) mengeluarkan Buletin 92-06, yang juga menetapkan bahwa akuisisi tanah federal dan pinjaman tanah oleh lembaga pemberi pinjaman harus menyerahkan perkiraan sesuai dengan persyaratan ECPO.

ESPOP meliputi:

Kondisi yang harus diikuti saat membuat penilaian, memverifikasi laporan penilaian atau memberikan layanan konsultasi;

Cara di mana evaluasi, audit atau layanan konsultasi dilakukan.

STANDAR 1 dan 2 mengatur proses penilaian dan pelaporan penilaian real estat. STANDAR 3 menetapkan standar untuk meninjau laporan evaluasi dan pelaporan terhadap standar ini. STANDAR 4 dan 5 ditujukan untuk pengembangan dan generalisasi fungsi penasihat penilai dalam penilaian real estat dan real estat. STANDAR 6 menetapkan kriteria yang diperlukan untuk mengembangkan dan melaporkan hasil penilaian massal untuk tujuan pajak atas real estat atau jenis properti lainnya. STANDAR 7 dan 8 menetapkan standar untuk pengembangan dan generalisasi penilaian properti pribadi. STANDAR 9 dan 10 menetapkan standar untuk mengembangkan dan meringkas penilaian bisnis.

Komentar penjelasan merupakan bagian integral dari Uniform Standards dan harus dianggap sebagai interpretasi dari Regulasi, Definisi dan Aturan dari standar. Komentar memberikan interpretasi oleh Dewan Standar Nilai (ASB) mengenai premis dan lampiran pada Peraturan, Definisi, atau Aturan Standar tertentu.

Peran penting dalam kegiatan penilai ditempati oleh kewajiban etis. Standar tersebut mencakup catatan penjelasan dan dimulai dengan Pernyataan Etika, yang mencakup empat bagian: perilaku, manajemen, kerahasiaan, dan penyimpanan catatan; menentukan persyaratan integritas, objektivitas, independensi penilaian dan perilaku etis.

Selain 10 Aturan Standar, ESPA juga mencakup Dokumen Standar yang secara khusus berfungsi untuk menyederhanakan, menafsirkan, mengklarifikasi, atau meningkatkan ESPA. Dokumen bersama dengan Aturan Standar wajib digunakan. SSO juga menerbitkan pendapat penasihat, yang berisi sarannya untuk menyelesaikan masalah yang kontroversial dalam penerapan ESPP dalam praktik penilaian.

Dimulai dengan edisi 1994, ESPP juga memuat daftar istilah semua istilah penilaian.

1.2.2 Standar penilaian Eropa

European Group of Asset Valuers (TEGOVOFA) didirikan sebagai asosiasi nirlaba organisasi penilai nasional negara-negara Eropa Barat pada tahun 1977 setelah merger dengan organisasi serupa EUROVAL, grup tersebut saat ini disebut The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) . Salah satu tujuan utama dalam pembentukan organisasi ini adalah penciptaan standar penilaian umum yang mewakili pandangan organisasi profesional di semua negara Uni Eropa.

Saat ini, anggota TEGoVA adalah organisasi penilaian profesional Uni Eropa dengan partisipasi aktif dan berkembang dari mitra dari negara-negara Eropa Tengah dan Timur, termasuk Rusia (Masyarakat Penilai Rusia), Republik Ceko, Hongaria, Polandia, Bulgaria, Rumania, dan Albania.

Salah satu fitur utama Standar Penilaian Eropa (European Valuation Standards/ESS) adalah fokusnya pada penilaian yang dilakukan untuk tujuan penyusunan laporan akuntansi keuangan sesuai dengan undang-undang Eropa yang diterima. Kemungkinan untuk memperluas tindakan mereka ke jenis penilaian lain yang dilakukan untuk tujuan yang signifikan secara sosial diindikasikan.

Perlu dicatat bahwa Standar Penilaian Eropa tidak mengikat anggota organisasi, tetapi direkomendasikan untuk diterapkan sebagai representasi praktik terbaik yang dikembangkan untuk dimasukkan dalam tindakan peraturan Uni Eropa yang relevan dan memberikan dorongan untuk adopsi yang relevan standar nasional negara-negara MEE. Tujuan ESS adalah untuk memastikan:

· membantu penilai dalam menyiapkan laporan yang konsisten untuk klien mereka dengan memberikan panduan yang jelas;

· penilaian yang konsisten melalui penggunaan definisi nilai pasar standar dan pendekatan penilaian;

standar mutu melalui persetujuan tingkat kualifikasi yang diterima secara umum;

· dasar yang akurat untuk analisis ekonomi dari penggunaan sumber daya tanah dan bangunan secara efisien;

· meningkatkan pemahaman tentang peran evaluator;

· Menetapkan prosedur untuk memastikan penentuan nilai yang jelas, tepat, dan tidak ambigu sesuai dengan undang-undang nasional dan standar internasional untuk penilaian dan akuntansi.

Standar Penilaian Internasional yang dikeluarkan oleh IVSC harus dipertahankan di negara-negara Uni Eropa di mana mereka kompatibel dengan undang-undang nasional untuk memastikan bahwa penilaian tersebut konsisten dengan praktik terbaik dunia.

Berdasarkan Pasal 110 Perjanjian Roma tahun 1957, serta perjanjian-perjanjian berikutnya, TEGoVA diberi mandat untuk menetapkan standar yang konsisten dengan internasionalisasi kegiatan bisnis dan perdagangan dunia.

Standar penilaian internasional dikembangkan dalam kerjasama erat dengan ICSE dan EGAO, yang mendukung prinsip-prinsip persaingan bebas dan perkembangan perdagangan dunia. Jika persyaratan ECO sangat berbeda dari ISS, maka teks standar memberikan komentar yang sesuai. Perlu juga dicatat bahwa ESS lebih rinci dan juga mencakup isu-isu tambahan yang tidak tercakup dalam IES, tetapi serupa dalam prinsip dasarnya dengan IES.

Standar Penilaian Eropa (yang disebut "Buku Biru") diadopsi dalam edisi terakhir pada tahun 2000. Dokumen ini mencakup 9 standar dan 13 pedoman. Pada saat yang sama, standar 1-3 menangani masalah yang terkait dengan kepatuhan standar ini dengan Standar Penilaian Internasional, serta masalah lain yang terkait dengan kualifikasi penilai dan etika profesionalnya.

Analisis retrospektif dan perkiraan hasil kotor dari penjualan

Analisis pendapatan kotor dan perkiraannya memerlukan pertimbangan dan pertimbangan rinci dari sejumlah faktor, termasuk kisaran produk, volume produksi dan harga produk, tingkat inflasi, tingkat pertumbuhan retrospektif perusahaan, pangsa pasar perusahaan yang dinilai, kapasitas produksi yang ada, tingkat pertumbuhan jangka panjang pada periode pasca-perkiraan, dan sebagainya.

Aturan umum yang harus diikuti adalah bahwa perkiraan pendapatan kotor harus secara logis sesuai dengan kinerja historis perusahaan dan industri secara keseluruhan. Perkiraan berdasarkan proyeksi yang sangat menyimpang dari tren historis tampaknya tidak akurat.

Analisis dan perkiraan pengeluaran

Pada tahap ini, evaluator harus:

• memperhitungkan saling ketergantungan dan tren retrospektif;
• mempelajari struktur biaya;
• memperkirakan ekspektasi inflasi untuk setiap kategori biaya;
• mempelajari pos-pos pengeluaran yang tidak berulang dan luar biasa;
• menentukan biaya penyusutan berdasarkan ketersediaan aset saat ini dan pertumbuhan serta pelepasannya di masa depan;
• menghitung biaya bunga berdasarkan proyeksi tingkat utang;
• membandingkan biaya yang diproyeksikan dengan biaya pesaing atau dengan rata-rata industri serupa.

Manajemen biaya yang efektif dan berkelanjutan terkait erat dengan penyediaan informasi yang memadai dan berkualitas tinggi tentang biaya masing-masing jenis produk manufaktur dan daya saing relatifnya.

Biaya dapat diklasifikasikan menurut beberapa kriteria:

• komposisi: direncanakan, diprediksi atau aktual;
• dalam kaitannya dengan volume produksi: variabel, konstanta, konstanta bersyarat;
• metode biaya: langsung tidak langsung;
• fungsi manajemen: industri, komersial, administrasi.

Perhitungan jumlah arus kas untuk setiap tahun periode perkiraan

Ada dua metode utama untuk menghitung jumlah arus kas: tidak langsung dan langsung. metode tidak langsung menganalisis arus kas di area aktivitas. Ini dengan jelas menunjukkan penggunaan keuntungan dan investasi dana sekali pakai. metode langsung berdasarkan analisis arus kas berdasarkan pos pendapatan dan beban, yaitu pada akun akuntansi.

Saat menghitung jumlah arus kas untuk setiap tahun perkiraan, Anda dapat dipandu oleh skema yang menggambarkan metode tidak langsung untuk menghitung DP (Lampiran 1).

Dari sudut pandang matematika Nilai diskon- ini adalah tingkat bunga yang digunakan untuk menghitung ulang aliran pendapatan di masa depan (mungkin ada beberapa) menjadi satu nilai dari nilai saat ini (hari ini), yang merupakan dasar untuk menentukan nilai pasar bisnis. Dalam pengertian ekonomi, peranan tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang dibutuhkan oleh investor atas modal yang ditanamkan pada objek investasi yang sebanding dalam hal risiko, dengan kata lain tingkat pengembalian yang diperlukan atas alternatif pilihan investasi yang tersedia dengan tingkat pengembalian yang sebanding. tingkat risiko pada tanggal penilaian.

Tingkat diskonto atau biaya peningkatan modal harus dihitung dengan mempertimbangkan tiga faktor. Yang pertama adalah bahwa banyak perusahaan memiliki sumber modal yang berbeda untuk ditingkatkan, yang memerlukan tingkat kompensasi yang berbeda. Kedua, kebutuhan investor untuk memperhitungkan nilai waktu uang. Yang ketiga adalah faktor risiko. Dalam konteks ini, kami mendefinisikan risiko sebagai tingkat kemungkinan menerima pengembalian yang diharapkan di masa depan.

Ada berbagai metode untuk menentukan tingkat diskonto, yang paling umum adalah:

untuk arus kas ke ekuitas:

untuk arus kas untuk semua modal yang diinvestasikan:

Perhitungan tingkat diskonto tergantung pada jenis arus kas yang digunakan sebagai dasar penilaian. Untuk arus kas ekuitas, tingkat diskonto yang sama dengan tingkat pengembalian yang diminta pemilik atas modal yang diinvestasikan diterapkan; untuk arus kas untuk semua modal yang diinvestasikan, tingkat diskonto diterapkan sama dengan jumlah tingkat pengembalian tertimbang atas ekuitas dan dana pinjaman (tingkat pengembalian dana pinjaman adalah tingkat bunga bank atas pinjaman), di mana bobotnya adalah bagian utang dan ekuitas dalam struktur modal. Tingkat diskonto ini disebut biaya modal rata-rata tertimbang ( tertimbang Rata-rata biaya dari Modal - WACC).

Biaya modal rata-rata tertimbang dihitung dengan menggunakan rumus berikut:

WACC = k d (1 - t c) W d + k p w p + k s w s ,

di mana k d - biaya modal pinjaman;

tc - tarif pajak penghasilan badan;

untuk r - biaya peningkatan modal ekuitas (saham preferen);

k s - biaya peningkatan modal sendiri (saham biasa);

apa- bagian dari modal pinjaman dalam struktur modal perusahaan;

w R - bagian dari saham preferen dalam struktur modal perusahaan;

ws- bagian saham biasa dalam struktur modal perusahaan.

Menurut model penilaian aset modal tingkat diskonto ditemukan dengan rumus

R = R f + (R m -R f) + S 1 + S 2 + C,

di mana R- tingkat pengembalian yang diminta oleh investor (atas modal ekuitas);

Rf - - tingkat pengembalian bebas risiko;

β - koefisien beta (merupakan ukuran risiko sistematis yang terkait dengan proses makroekonomi dan politik yang terjadi di negara tersebut);

RM - profitabilitas keseluruhan pasar secara keseluruhan (portofolio pasar rata-rata sekuritas);

S 1 - premi untuk usaha kecil;

S 2 - premi untuk karakteristik risiko perusahaan perseorangan;
C - risiko negara.

Model Penetapan Harga Aset Modal (CAPM adalah singkatan yang umum digunakan dalam bahasa Inggris) didasarkan pada analisis susunan informasi pasar saham, khususnya - perubahan hasil saham yang diperdagangkan secara publik. Menerapkan model untuk memperoleh tingkat diskonto untuk perusahaan tertutup memerlukan penyesuaian tambahan.

Sebagai tingkat pengembalian bebas risiko dalam praktik dunia, tingkat pengembalian kewajiban utang pemerintah jangka panjang (obligasi atau tagihan) biasanya digunakan; diyakini bahwa negara adalah penjamin kewajibannya yang paling dapat diandalkan (kemungkinan kebangkrutannya praktis dikecualikan). Namun, seperti yang ditunjukkan oleh praktik, sekuritas pemerintah di Rusia tidak dianggap bebas risiko. Untuk menentukan tingkat diskonto, tingkat investasi yang ditandai dengan tingkat risiko terendah (tingkat deposito mata uang asing di Sberbank atau bank paling andal lainnya) dapat dianggap bebas risiko.

Perhitungan nilai sekarang dari arus kas masa depan dan nilai pada periode pasca-perkiraan

Saat menerapkan metode DCF dalam penilaian, perlu untuk menjumlahkan nilai saat ini dari arus kas periodik yang dibawa oleh objek penilaian dalam periode perkiraan, dan nilai saat ini pada periode pasca-perkiraan, yang diharapkan di masa depan. .

Nilai awal bisnis terdiri dari dua komponen:

• nilai arus kas saat ini selama periode perkiraan;
• nilai saat ini dari nilai dalam periode pasca-perkiraan.

Pengenalan amandemen akhir

Setelah menentukan nilai awal perusahaan, untuk mendapatkan nilai akhir dari nilai pasar, perlu untuk membuat perubahan akhir. Dua yang utama menonjol di antara mereka.

Penyesuaian nilai aset bermasalah. didasarkan pada fakta bahwa perhitungan biaya memperhitungkan aset perusahaan yang terlibat dalam produksi, laba, mis. dalam pembentukan arus kas. Tetapi setiap perusahaan pada waktu tertentu mungkin memiliki aset yang tidak secara langsung terlibat dalam produksi. Di sini, nilainya tidak diperhitungkan dalam arus kas, tetapi ini tidak berarti bahwa mereka tidak memiliki nilai. Banyak dari aset tersebut memiliki nilai yang dapat diwujudkan, misalnya dalam penjualan. Oleh karena itu, perlu untuk menentukan nilai pasar dari aset tersebut dan menambahkannya ke nilai yang diperoleh dengan mendiskontokan arus kas.

Penyesuaian jumlah modal kerja sendiri. Melibatkan akuntansi untuk nilai aktual dari modal kerja sendiri. Model arus kas yang didiskontokan mencakup jumlah modal kerja yang diperlukan terkait dengan tingkat penjualan yang diproyeksikan (biasanya ditentukan oleh standar industri). Nilai aktual dari modal kerja sendiri, yang dimiliki perusahaan, mungkin tidak sesuai dengan yang dibutuhkan. Oleh karena itu, koreksi diperlukan: kelebihan modal kerja sendiri harus ditambahkan, dan defisit harus dikurangi dari nilai biaya awal.

Sebagai hasil dari penilaian perusahaan dengan menggunakan metode DCF, diperoleh nilai blok likuid pengendali saham. Jika saham non-pengendali dievaluasi, maka diskon harus dibuat.

Penilaian bisnis menggunakan metode kapitalisasi laba

Konten ekonomis dari metode ini

Metode kapitalisasi laba adalah salah satu varian dari pendekatan pendapatan untuk penilaian bisnis perusahaan yang beroperasi. Seperti varian lain dari pendekatan pendapatan, ini didasarkan pada premis dasar bahwa nilai kepemilikan dalam suatu perusahaan sama dengan nilai sekarang dari pendapatan masa depan yang akan dihasilkan oleh kepemilikan ini. Inti dari metode ini dinyatakan dengan rumus:

Metode kapitalisasi laba paling cocok untuk situasi di mana diharapkan bahwa perusahaan akan menerima jumlah laba yang kira-kira sama selama jangka waktu yang lama (atau tingkat pertumbuhannya akan konstan).

Tahapan utama penerapan metode

Penerapan praktis metode kapitalisasi laba melibatkan langkah-langkah utama berikut:

1. Analisis laporan keuangan, normalisasi dan transformasinya.
2. Pilihan jumlah keuntungan yang akan dikapitalisasi.
3. Perhitungan tingkat kapitalisasi yang memadai.
4. Penentuan nilai awal biaya.
5. Melakukan penyesuaian atas keberadaan aset bermasalah.
6. Membuat penyesuaian untuk karakter kontrol atau non-kontrol
   perkiraan saham, serta kurangnya likuiditas (jika perlu).

Analisis laporan keuangan

Dokumen utama untuk menganalisis laporan keuangan suatu perusahaan untuk tujuan evaluasi adalah neraca dan laporan laba rugi dan penggunaannya. Untuk tujuan mengevaluasi perusahaan yang beroperasi, diinginkan untuk memiliki dokumen-dokumen ini selama tiga tahun terakhir.

Ketika menganalisis laporan keuangan suatu perusahaan, penilai harus selalu menormalkannya, mis. melakukan penyesuaian untuk berbagai pos luar biasa dan tidak berulang, baik dalam neraca maupun dalam laporan laba rugi, dan penggunaannya.

Memilih jumlah keuntungan yang akan dikapitalisasi

Tahap ini sebenarnya menyiratkan pilihan periode kegiatan produksi saat ini, yang hasilnya akan dikapitalisasi. Penilai dapat memilih di antara beberapa opsi:

• laba tahun pelaporan terakhir;
• laba tahun perkiraan pertama;
• laba rata-rata untuk beberapa tahun pelaporan terakhir.

Jumlah yang akan dikapitalisasi dapat berupa laba bersih setelah pajak, atau laba sebelum pajak, atau jumlah arus kas.

Dalam kebanyakan kasus, dalam praktiknya, laba tahun pelaporan terakhir dipilih sebagai nilai yang dikapitalisasi.

Perhitungan tingkat kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi untuk suatu perusahaan biasanya diturunkan dari tingkat diskonto dengan mengurangkan tingkat pertumbuhan tahunan rata-rata yang diharapkan dari pendapatan atau arus kas (tergantung pada jumlah yang dikapitalisasi). Oleh karena itu, untuk perusahaan yang sama, tingkat kapitalisasi biasanya lebih rendah daripada tingkat diskonto.

Dari sudut pandang matematika, tingkat kapitalisasi adalah pembagi yang digunakan untuk mengubah jumlah keuntungan atau arus kas selama satu periode waktu menjadi ukuran nilai.

Jadi, untuk menentukan tingkat kapitalisasi yang memadai, pertama-tama kita harus menghitung tingkat diskonto yang sesuai dengan menggunakan teknik yang mungkin berikut ini. Ada berbagai metode untuk menentukan tingkat diskonto, yang paling umum adalah:

• model penilaian aset modal;
• metode konstruksi kumulatif;
• biaya rata-rata tertimbang model modal.

Mengingat kekhususan kondisi bisnis Rusia, umumnya diyakini bahwa hasil yang paling akurat dan objektif dicapai dengan menerapkan metode konstruksi kumulatif. Metode lain praktis tidak digunakan.

Metode konstruksi kumulatif memiliki kesamaan tertentu dengan CAPM (model penetapan harga aset modal). Dalam kedua kasus tersebut, dasar perhitungannya adalah tingkat pengembalian sekuritas bebas risiko, yang ditambahkan dengan pendapatan tambahan yang terkait dengan risiko berinvestasi dalam jenis sekuritas ini. Kemudian dilakukan penyesuaian (ke arah kenaikan atau penurunan) untuk pengaruh faktor risiko kuantitatif dan kualitatif yang terkait dengan spesifikasi perusahaan ini.

Dengan tingkat diskonto yang diketahui, tingkat kapitalisasi ditentukan secara umum dengan rumus berikut:

R = D- G,

di mana R- tingkat kapitalisasi;

D - Nilai diskon;

G - tingkat pertumbuhan laba atau arus kas jangka panjang.

Langkah terakhir dalam menerapkan metode kapitalisasi laba adalah operasi sederhana.

Penyesuaian untuk aset non-performing memerlukan penilaian nilai pasarnya sesuai dengan metode yang diterima untuk jenis aset tertentu (real estat, mesin dan peralatan, dll.).

2.1.2. Pendekatan penilaian komparatif (pasar)

Persyaratan utama saat menggunakan metode berdasarkan pendekatan pasar adalah memilih objek yang sebanding dan informasi historis tentang transaksi dengannya.

Seringkali pendekatan ini digunakan sebagai uji "akal sehat" terhadap hasil pendekatan lain.

Keuntungan dari pendekatan komparatif adalah refleksi nyata dari penawaran dan permintaan untuk objek tertentu, karena harga dari transaksi yang benar-benar selesai memperhitungkan situasi di pasar sebanyak mungkin.

Namun, pendekatan komparatif memiliki sejumlah kekurangan yang signifikan.

Pendekatan komparatif hanya mungkin jika tersedia informasi keuangan yang komprehensif tidak hanya untuk perusahaan yang dinilai, tetapi juga untuk sejumlah besar objek serupa yang dipilih oleh penilai sebagai analog. Memperoleh informasi tambahan dari analog bisa menjadi proses yang agak rumit.

Penilai harus membuat penyesuaian yang kompleks, membuat koreksi total dan membuat perhitungan menengah yang membutuhkan pembenaran serius.

Dengan demikian, kemungkinan menggunakan pendekatan komparatif tergantung pada keberadaan pasar keuangan yang aktif, karena pendekatan tersebut melibatkan penggunaan data pada transaksi yang benar-benar selesai. Kondisi kedua adalah keterbukaan pasar atau ketersediaan informasi keuangan yang dibutuhkan oleh penilai. Syarat ketiga yang diperlukan adalah adanya layanan khusus yang mengakumulasi informasi harga dan keuangan.

Metode yang digunakan dalam pendekatan komparatif (pasar)

Bergantung pada tujuan, objek, dan kondisi spesifik penilaian, pendekatan komparatif melibatkan penggunaan tiga metode utama:

• metode analog.
• Metode kesepakatan.
• Metode koefisien cabang.

Metode analog, atau metode pasar modal, berdasarkan penggunaan harga yang dibentuk oleh pasar saham terbuka. Dengan demikian, dasar perbandingan adalah harga satu saham perusahaan saham gabungan tipe terbuka. Oleh karena itu, dalam bentuknya yang paling murni, metode ini digunakan untuk mengevaluasi saham minoritas.

Metode transaksi, atau metode penjualan, difokuskan pada harga akuisisi perusahaan secara keseluruhan atau saham pengendali. Ini menentukan ruang lingkup yang paling optimal dari metode penilaian suatu perusahaan atau saham pengendali.

Metode koefisien industri, atau metode rasio industri, didasarkan pada penggunaan rasio yang direkomendasikan antara harga dan parameter keuangan tertentu. Koefisien industri dihitung berdasarkan pengamatan statistik jangka panjang oleh lembaga penelitian khusus tentang harga jual suatu perusahaan dan karakteristik produksi dan keuangannya yang paling penting. Sebagai hasil dari generalisasi, formula yang cukup sederhana untuk menentukan nilai perusahaan yang dinilai dikembangkan. Harga perusahaan perdagangan eceran dibentuk sebagai berikut: 0,75 -1,5 dari nilai pendapatan bersih tahunan ditambah dengan biaya peralatan dan persediaan yang dimiliki oleh perusahaan yang dievaluasi.

Ketika menerapkan metode komparatif (pasar), dalam banyak kasus lebih bijaksana untuk menerapkan metode perusahaan analog. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa teknologi untuk menerapkan metode perusahaan analog dan metode transaksi praktis bertepatan, perbedaannya hanya terletak pada jenis informasi harga awal: baik harga satu saham, yang tidak memberikan elemen kontrol apa pun, atau harga saham pengendali, termasuk premi untuk elemen pengendalian.

Namun, terlepas dari kesederhanaan yang tampak, metode ini membutuhkan kualifikasi dan profesionalisme penilai yang tinggi, karena melibatkan penyesuaian yang cukup rumit untuk memastikan komparabilitas maksimum perusahaan yang dinilai dengan rekan-rekan.

Pendekatan komparatif untuk penilaian bisnis dalam banyak hal mirip dengan metode kapitalisasi pendapatan, karena dalam kedua kasus penilai menentukan nilai perusahaan berdasarkan jumlah pendapatan perusahaan.

Tahapan penilaian dengan metode pendekatan komparatif

Proses penilaian perusahaan menggunakan metode perusahaan analog dan transaksi meliputi tahapan utama berikut:

saya panggung. Mengumpulkan informasi yang diperlukan.

tahap II. Perbandingan daftar perusahaan sejenis.

Tahap III. Analisis keuangan.

tahap IV. Perhitungan pengganda yang diperkirakan.

Tahap V. Pilihan nilai pengali.

tahap VI. Penentuan nilai akhir biaya.

tahap VII. Membuat penyesuaian akhir.

Pendekatan komparatif untuk penilaian bisnis didasarkan pada penggunaan dua jenis informasi:

• Informasi pasar (harga).
• informasi keuangan.

Informasi pasar mewakili data tentang harga pembelian dan penjualan aktual saham yang serupa dengan harga perusahaan yang dinilai. Kualitas dan ketersediaan informasi tergantung pada tingkat perkembangan pasar saham. Pembentukan pasar saham domestik belum selesai, namun sejumlah lembaga, seperti Finmarket, AK&M, Rosbusinessconsulting, menerbitkan buletin harian tentang keadaan pasar keuangan, menawarkan untuk membeli / menjual sekuritas, dan penelitian tentang aktivitas pasar modal. pasar saham perusahaan terbesar.

Informasi keuangan biasanya diwakili oleh laporan akuntansi dan keuangan, serta informasi tambahan yang memungkinkan Anda untuk menentukan kesamaan perusahaan dan membuat penyesuaian yang diperlukan untuk memastikan komparabilitas yang diperlukan.

Penentuan nilai pasar modal sendiri perusahaan dengan metode komparatif didasarkan pada penggunaan faktor pengali harga. Pengganda harga adalah rasio yang menunjukkan rasio antara harga pasar suatu perusahaan atau saham dan basis keuangan. Basis keuangan dari pengganda yang diperkirakan, pada kenyataannya, adalah pengukur yang mencerminkan hasil keuangan perusahaan, yang tidak hanya mencakup laba, tetapi juga arus kas, pembayaran dividen, hasil penjualan, dan beberapa lainnya.

Untuk menghitung pengganda, Anda perlu:

• menentukan harga saham untuk semua perusahaan yang dipilih sebagai analog; ini akan memberikan nilai pembilang dalam rumus;
• menghitung dasar keuangan baik untuk periode tertentu atau pada tanggal penilaian; ini akan memberikan nilai penyebut.

Harga saham diambil pada tanggal terakhir sebelum tanggal penilaian, atau mewakili rata-rata dari nilai harga maksimum dan minimum untuk bulan terakhir.

Basis keuangan harus menjadi indikator hasil keuangan baik untuk tahun pelaporan terakhir, atau untuk 12 bulan terakhir, atau nilai rata-rata untuk beberapa tahun sebelum tanggal penilaian.

Dalam praktik penilaian, dua jenis pengali digunakan: interval dan momen.

Pengganda interval adalah :

1. harga/keuntungan;
2. harga/arus kas;
3. pembayaran harga/dividen;
4. harga/hasil penjualan.

Pengganda sesaat adalah :

1. harga/nilai buku aset;
2. harga / kekayaan bersih.

Proses pembentukan nilai akhir biaya terdiri dari tiga tahap utama:

• pilihan nilai pengali;
• menimbang hasil antara;
• melakukan penyesuaian akhir.

Pilihan nilai pengganda adalah tahap yang paling sulit, membutuhkan pembenaran yang sangat hati-hati, yang kemudian dicatat dalam laporan. Karena tidak ada perusahaan yang identik, kisaran nilai pengganda yang sama untuk perusahaan analog bisa sangat luas. Penilai memotong nilai ekstrem dan menghitung nilai rata-rata pengganda untuk sekelompok analog. Kemudian ia melakukan analisis keuangan, dan untuk memilih nilai pengganda tertentu, ia menggunakan rasio keuangan dan indikator yang paling erat kaitannya dengan pengganda ini. Hasil yang diperoleh ditumpangkan pada sejumlah pengganda, dan nilai yang dapat digunakan untuk menghitung nilai perusahaan yang dinilai ditentukan dengan cukup akurat.

Nilai akhir yang dihasilkan dari penerapan kelipatan harus disesuaikan tergantung pada keadaan tertentu. Yang paling khas adalah adanya aset non-produksi, ketidakcukupan modal kerja sendiri, tingkat daya tarik bagi pembeli.

2.1.3. Pendekatan penilaian biaya

Metode kelompok ini beroperasi dengan biaya reproduksi properti saat ini, dikurangi akumulasi akumulasi penyusutan objek.

Keterbatasan kelompok metode ini adalah bahwa hasil yang diperoleh tidak mencerminkan aksi kekuatan penawaran dan permintaan di pasar.

Untuk memperoleh penilaian akhir terhadap nilai objek penilaian, digunakan metode pembobotan hasil yang diperoleh dari metode-metode di atas, termasuk pembobotan dari metode penilaian itu sendiri.

Pendekatan biaya (properti) dalam penilaian mempertimbangkan nilai perusahaan dalam hal biaya yang dikeluarkan. Nilai neraca aset dan kewajiban perusahaan karena inflasi, perubahan kondisi pasar, metode akuntansi yang digunakan, sebagai suatu peraturan, tidak sesuai dengan nilai pasar. Akibatnya, penilai dihadapkan pada tugas menyesuaikan neraca perusahaan. Untuk melakukan ini, nilai pasar wajar setiap aset neraca pertama-tama dinilai secara terpisah, kemudian nilai kini kewajiban ditentukan, dan terakhir, nilai kini semua kewajibannya dikurangkan dari nilai pasar wajar total. aset perusahaan. Hasilnya menunjukkan estimasi nilai modal ekuitas perusahaan.

Metodologi pendekatan biaya dapat disajikan dalam bentuk diagram (Lampiran 2)

Rumus dasar dalam pendekatan properti (biaya) adalah:

Ekuitas = Aset - Kewajiban .

Perjalanan ini diwakili oleh dua metode utama:

• metode nilai aset bersih;
• metode nilai sisa.

Metode Nilai Aktiva Bersih

Perhitungan dengan metode nilai aset bersih meliputi beberapa tahap:

1. Real estate perusahaan dinilai pada nilai pasar yang wajar.

2. Nilai pasar yang wajar dari mesin dan peralatan ditentukan.

3. Aset tidak berwujud diidentifikasi dan dievaluasi.

4. Nilai pasar dari investasi keuangan, baik jangka panjang maupun jangka pendek, ditentukan.

5. Persediaan diubah menjadi nilai sekarang.

6. Taksiran piutang.

7. Biaya yang ditangguhkan diestimasi.

8. Kewajiban perusahaan diterjemahkan ke dalam nilai sekarang.

9. Biaya modal ekuitas ditentukan dengan mengurangkan nilai kini semua kewajiban dari nilai pasar wajar dari jumlah aset.

2.2. Aspek hukum kegiatan penilaian di Federasi Rusia

Sejak Agustus 2006, edisi baru Undang-Undang “Tentang Kegiatan Penilaian” mulai berlaku.

Perubahan pengaturan kegiatan valuasi terutama terletak pada konteks reformasi administrasi yang saat ini sedang dilakukan oleh pemerintah, yang antara lain bertujuan untuk menghilangkan hambatan administratif bagi dunia usaha dan mengurangi beban pengaturan negara dalam perekonomian. Salah satu langkah ke arah itu adalah penghapusan perizinan jenis kegiatan tertentu, termasuk penilaian. Mulai 1 Juli 2007, lisensi untuk jenis pekerjaan ini tidak akan diperlukan. Dan ini berarti bahwa seluruh sistem prinsip dan mekanisme untuk mengatur kegiatan penilai harus berubah, yang vektornya telah bergeser dari pengaturan negara tentang kegiatan wirausaha ke pengaturan kegiatan profesional di bidang penilaian properti independen. Dalam situasi ini, peran penting diberikan kepada asosiasi profesional penilai, yang harus mendapatkan kepercayaan dan posisi tertentu di pasar ini, dalam banyak hal - dengan kualitas penyediaan layanan penilaian properti. Dan jika kita berbicara tentang kualitas, maka standar dan aturan yang relevan harus diadopsi. Sekarang ada celah besar di bagian ini.

Dasar untuk pemeriksaan sumber daya perusahaan dan hak-hak mereka untuk tujuan evaluasi adalah KUH Perdata Federasi Rusia, tindakan legislatif dan peraturan lainnya, termasuk yang di bidang privatisasi, kepailitan, hubungan sewa, janji. dan hipotek, pasar sekuritas, kekayaan intelektual, manajemen perwalian, dll.

Hingga saat ini, undang-undang yang mengatur kegiatan penilaian di Federasi Rusia terdiri dari Undang-Undang Federal "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia", undang-undang federal lainnya dan tindakan hukum pengaturan Federasi Rusia dan entitas konstituennya, serta perjanjian internasional Federasi Rusia. Federasi Rusia. Entitas konstituen Federasi Rusia mengatur kegiatan penilaian sesuai dengan Hukum Federal. Undang-undang federal mendefinisikan dasar hukum untuk pengaturan kegiatan penilaian sehubungan dengan objek penilaian yang dimiliki oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya, individu dan badan hukum, untuk tujuan penilaian.

Pembuat undang-undang menentukan bahwa kegiatan penilaian dipahami sebagai kegiatan subjek penilaian yang bertujuan untuk menetapkan pasar atau nilai lain dari objek penilaian - harga yang paling mungkin di mana objek penilaian dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif.

Pada saat yang sama, diasumsikan bahwa peserta dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan keadaan luar biasa apa pun tidak tercermin dalam nilai harga transaksi, yaitu. Kapan:

salah satu pihak yang bertransaksi (penjual) tidak wajib menjual barang penilai, dan pihak lain (pembeli) tidak wajib membelinya;

para pihak dalam transaksi (penjual dan pembeli) mengetahui subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;

objek penilaian disajikan ke pasar dalam bentuk penawaran umum;

· harga transaksi adalah imbalan yang wajar atas objek penilaian tanpa paksaan untuk melakukan transaksi sehubungan dengan pihak-pihak yang bertransaksi oleh siapapun;

pembayaran objek penilaian dilakukan secara tunai.

Objek hak keperdataan yang timbul dalam proses kegiatan wirausaha, termasuk penilaian, meliputi:

Kepemilikan dan hak nyata lainnya atas properti atau barang individu;

· Real estate, properti bergerak, termasuk. mesin, peralatan, dll.;

· Pekerjaan, layanan, informasi, objek hak sipil lainnya yang terlibat dalam pergantian;

· Objek kekayaan intelektual (aset tidak berwujud).

KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan bahwa setiap properti yang tidak dibatasi secara kuantitatif dan nilai, dengan pengecualian jenis tertentu darinya, yang, menurut hukum, ditarik dari peredaran atau tidak dapat menjadi milik mereka, dapat menjadi milik mereka. dimiliki oleh warga negara dan badan hukum.

Jadi, ketika kita berbicara tentang penilaian properti, yang kita maksud, pertama-tama, penilaian nilai pasarnya, yang memberlakukan batasan dan asumsi tertentu pada hasil penilaian.

Karena kegiatan penilaian mencakup sebagian besar jenis properti dan hak milik, tindakan hukum yang mengatur aktivitas dibuat sehubungan dengan jenis properti tertentu. hal ini dilakukan untuk menghindari salah tafsir terhadap satu atau lain tindakan dalam proses evaluasi, serta untuk menciptakan kondisi kerja yang optimal bagi ahli penilai.

Namun, terlepas dari kenyataan bahwa aktivitas penilaian dalam pengertian modernnya telah ada di Rusia selama sekitar 15 tahun, penilaian Rusia masih terlalu "muda" dan ada kesenjangan dan kekurangan yang signifikan dalam undang-undang tersebut.

Pertama-tama, ada masalah dengan tindakan legislatif, yang dasarnya disalin dari rekan-rekan asing. Pembuat undang-undang tidak selalu melakukan kajian mendalam terhadap sumbernya sebelum menerapkannya dalam praktik. Dengan demikian, penilai ditempatkan pada posisi yang sangat sulit: di satu sisi mereka berpedoman pada norma dan ketentuan kegiatan penilaian, dan di sisi lain, banyak yang berpedoman pada mereka yang bertentangan dengan perbuatan hukum yang dianut sebelumnya.

Kesulitan yang signifikan dalam kegiatan penilaian diciptakan oleh perubahan konstan dalam kerangka hukum industri terkait: akuntansi dan audit, undang-undang bea cukai, dan perpajakan. Di sini, faktor utama yang memperumit adalah fakta bahwa beberapa metode dalam aktivitas penilaian terkait erat dengan pertimbangan sisi keuangan perusahaan, dan karenanya dengan akuntansinya. Pada saat yang sama, parameter yang dianalisis difokuskan pada data laporan keuangan. Namun, perubahan yang sering terjadi di bidang akuntansi menyebabkan fakta bahwa penilai terpaksa meninggalkan metode yang sudah ada, karena dalam bentuk pelaporan baru, data yang diperlukan untuk analisis atau perhitungan tidak ada atau disajikan dalam bentuk yang mengecualikan penggunaannya.

Penilai menghadapi masalah yang sama ketika menilai properti untuk tujuan perpajakan pabean. Surat arahan yang sering untuk otoritas pabean, tentang interaksi dengan penilai, yang mengubah keadaan yang ada, menciptakan kesulitan tertentu bagi penilai.

Dengan tidak adanya undang-undang federal umum yang menetapkan mekanisme dan prosedur untuk pengaturan mandiri dalam ekonomi Rusia, versi baru undang-undang tentang kegiatan penilaian harus meresepkan sejumlah aturan yang menetapkan persyaratan dan prosedur untuk fungsi dan interaksi badan-badan. mewakili semua tingkat regulasi: dari negara bagian hingga penilai independen itu sendiri.

Selain itu, beberapa ketentuan penting dari versi undang-undang sebelumnya tentang kegiatan penilaian, misalnya, tentang asuransi jenis layanan ini, tidak cukup berkembang dan tidak benar-benar berfungsi.

Dengan berlakunya edisi baru, pertama-tama, subjek regulasi telah berubah. Sekarang menjadi penilai dalam praktek pribadi atau bekerja sebagai bagian dari badan hukum. Dengan kata lain, undang-undang baru itu tidak membebankan persyaratan pada badan hukum, tetapi pada individu. Pertama-tama, ini disebabkan oleh fakta bahwa kegiatan penilaian sebagian besar didasarkan pada penilaian profesional penilai, dalam hal ini, masalah profesionalisme dan memastikan tanggung jawab properti dari subjek kegiatan penilaian, yang hasilnya digunakan oleh jumlah orang yang tidak terbatas, sangat penting.

Persyaratan utama seorang penilai adalah adanya pendidikan tinggi khusus atau pelatihan ulang profesional. Selanjutnya - keanggotaan dalam organisasi pengaturan mandiri, yang disebut SRO. Faktanya adalah bahwa pada tingkat organisasi pengaturan mandiri, sebagian besar fungsi pengaturan, kontrol, dan pengawasan di bidang kegiatan penilaian diberikan. Undang-undang "Tentang Kegiatan Penilaian" menetapkan persyaratan untuk pelaksanaan kegiatan penilaian, prosedur untuk bergabung dengan organisasi penilai yang mengatur diri sendiri, serta daftar alasan untuk menolak menerima anggota organisasi pengatur mandiri.

Persyaratan untuk asuransi kegiatan penilaian dijabarkan secara rinci, termasuk kejadian tertentu yang diasuransikan dan kondisi untuk asuransi kewajiban penilai.

Nah, pelanggan harus memilih sendiri penilai idealnya. Organisasi pengaturan mandiri dapat memberikan bantuan dalam hal ini. Tapi kriteria utama

Pilihannya, seperti yang ditunjukkan oleh praktik dunia, harus menjadi reputasi SRO dan masing-masing anggotanya.

Sekarang semua penilai wajib mengasuransikan kegiatan mereka dan menjadi anggota organisasi pengaturan mandiri mana pun. Pengaturan mandiri profesional adalah tingkat sistem pengaturan paling rendah dan mungkin paling praktis di bidang kegiatan penilaian.

Tingkat pertama adalah negara yang mengembangkan kebijakan negara di bidang kegiatan penilaian, menetapkan persyaratan dasar bagi penilai dan kegiatan penilaian, menetapkan kerangka hukum bagi kegiatan lembaga swadaya masyarakat, melakukan pengendalian dan pengawasan terhadap pemenuhannya sendiri. -organisasi pengatur penilai persyaratan undang-undang federal.

Tingkat kedua adalah lembaga non-negara yang juga berpartisipasi dalam pengembangan kebijakan negara di bidang kegiatan penilaian, mengembangkan standar penilaian federal, mempertimbangkan rancangan tindakan hukum pengaturan, membuat rekomendasi untuk persetujuan mereka oleh badan federal yang berwenang, mengembangkan kode. etika penilai, rekomendasi untuk penerapannya dan kontrol kepatuhan terhadap norma-norma etika profesi, memberikan rekomendasi tentang organisasi pendidikan dasar dan tambahan; berinteraksi dengan organisasi internasional yang relevan, khususnya dengan Komite Standar Penilaian Internasional; menciptakan pengadilan arbitrase semua-Rusia di bidang kegiatan penilaian. Sesuai dengan undang-undang yang baru, Dewan Nasional untuk Kegiatan Penilaian dimaksudkan untuk menjadi lembaga semacam itu. Itu dapat dibentuk hanya setahun setelah berlakunya versi baru undang-undang tentang kegiatan penilaian untuk mewakili kepentingan seluruh komunitas penilai sepenuhnya dan dapat diandalkan.

Dan, akhirnya, tingkat ketiga - organisasi pengaturan mandiri yang berkontribusi pada pengembangan profesi melalui sertifikasi, pelatihan tambahan, pelatihan lanjutan, penetapan standar etika dan aturan profesional; memantau kepatuhan anggota SRO yang dibentuk terhadap aturan dan regulasi kegiatan profesional. Sesuai dengan undang-undang, organisasi penilai yang mengatur diri sendiri membentuk dana kompensasi untuk memastikan tanggung jawab anggotanya, yang dihabiskan hanya jika jumlah asuransi dan dana pribadinya tidak cukup untuk menutupi kerusakan yang disebabkan oleh tindakan bersalah. dari penilai, memantau pekerjaan anggotanya untuk memenuhi persyaratan undang-undang, standar penilaian federal, serta standar dan aturan untuk kegiatan penilaian dan etika profesional. Dalam beberapa kasus, SRO berhak menerapkan tindakan disipliner kepada anggotanya, juga menolak menerima anggota baru dan mengeluarkan anggota dari SRO.

Seorang klien yang membutuhkan jasa penilai dapat memverifikasi otoritas dan kualifikasi orang yang menawarkan jasa penilaian properti mereka , mungkin berlaku untuk SRO, di mana penilai adalah anggotanya. Setiap organisasi penilai harus terdaftar dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang tepatnya sebagai SRO. SRO berkewajiban untuk memelihara daftar anggotanya dan memberikan informasi yang terkandung dalam daftar ini kepada pihak yang berkepentingan dengan cara yang ditetapkan oleh badan federal yang berwenang. Adapun kualifikasi, ini sudah tergantung pada reputasi apa yang diperoleh SRO ini atau itu. Faktanya adalah bahwa selain persyaratan wajib untuk penilai yang ditentukan oleh undang-undang, SRO dapat menetapkan persyaratan tambahan mereka sendiri untuk keanggotaan calon penilai. Mungkin di suatu tempat kandidat akan membutuhkan rekomendasi dari anggota penuh SRO ini, di suatu tempat akan ada ujian "masuk" yang serius ... Semua ini adalah pertanyaan tentang reputasi dan prestise yang harus diperoleh setiap organisasi dalam kondisi persaingan pasar. Penting untuk dicatat bahwa penilai dapat menjadi anggota dari beberapa organisasi pengaturan mandiri pada saat yang bersamaan.

Pada 1 Juli 2006, sekitar 14.000 entitas di Rusia memiliki lisensi untuk melakukan kegiatan penilaian - badan hukum dan pengusaha tanpa membentuk badan hukum. Sesuai dengan undang-undang baru, hingga 1 Juli 2007, mereka dapat beroperasi berdasarkan lisensi yang valid, kemudian - sesuai dengan aturan baru. Pada saat ini, prosedur pendaftaran negara bagian SRO harus disetujui, badan federal yang akan melakukan pendaftaran ini harus ditentukan, dan, terlebih lagi, mereka yang tertarik untuk mengembangkan kegiatan mereka, baik SRO yang ada, dan saat ini tidak lebih dari sepuluh dari mereka, dan yang baru dibuat akan dapat mengonfirmasi status mereka dan mulai bekerja aktif dengan peluang baru. Selama tahun 2006, tidak ada izin baru yang dikeluarkan, dan Badan Manajemen Properti Federal terus melakukan kontrol atas kegiatan penilai.

Edisi baru undang-undang tentang kegiatan penilaian merinci tidak hanya ketentuan umum dan prinsip-prinsip dasar pengaturan sektor ekonomi ini, tetapi juga merinci, hingga ke masing-masing prosedur, mekanisme untuk berfungsinya sistem pengaturan baru. Hal ini memungkinkan, tanpa perlu mengadopsi banyak peraturan perundang-undangan di bidang kegiatan penilaian, untuk memastikan implementasi sepenuhnya dari semua ketentuan hukum. Tapi, tentu saja, tidak semua masalah bisa diselesaikan dengan satu undang-undang. Dengan demikian, saat ini, Kementerian Pembangunan Ekonomi, bersama dengan Kementerian Kehakiman, sedang mengembangkan rancangan tindakan hukum pengaturan Pemerintah Federasi Rusia, membentuk badan federal yang berwenang untuk memelihara daftar terpadu organisasi penilai swa-regulasi, serta prosedur untuk memelihara register tersebut.

Selain itu, sebuah dokumen sedang disiapkan yang mengatur prosedur untuk memberikan informasi yang terkandung dalam daftar organisasi penilai mandiri kepada pihak yang berkepentingan. Tindakan ini diperlukan agar hukum dapat bekerja dengan kekuatan penuh.

Selain itu, untuk membentuk sistem terpadu untuk menstandardisasi kegiatan penilaian sesuai dengan persyaratan internasional untuk penerapan Pasal 20 undang-undang Kementerian Pembangunan Ekonomi, pekerjaan sedang dilakukan untuk menyiapkan standar penilaian federal. Saat ini, konsep tiga standar dasar telah dikembangkan: "Konsep umum, prinsip penilaian dan pendekatan penilaian", "Jenis nilai" dan "Persyaratan untuk laporan penilaian".

Setelah Juli 2007, sebuah badan non-pemerintah, Dewan Nasional untuk Kegiatan Penilaian, akan mengembangkan standar penilaian. Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia berhak hanya untuk menyetujui rancangan standar yang dibahas dan diadopsi oleh komunitas ahli.

2.3. Prospek untuk pengembangan kegiatan penilaian di Rusia.

Penilaian independen adalah dasar informasi untuk membuat keputusan yang efektif, baik di sektor ekonomi swasta maupun publik, dan berkontribusi pada perlindungan hak milik peserta dalam hubungan sipil. Dengan demikian, pengembangan kegiatan penilaian di Rusia modern merupakan aspek penting dari pengembangan masyarakat sipil dan hubungan pasar dalam perekonomian.

Seiring dengan perkembangan pasar di Rusia selama 10 tahun terakhir, aktivitas penilaian telah "dari awal" jalur pembentukan dan kini telah terbentuk sebagai bidang aktivitas independen dalam ekonomi.

Pasar tunggal untuk layanan penilaian telah dibentuk. Saat ini, lebih dari 5.300 badan hukum dan pengusaha perorangan melakukan kegiatan penilaian di bawah persyaratan seragam berdasarkan lisensi federal.

Sebuah sistem peraturan negara tentang kegiatan penilaian telah dibentuk, berdasarkan Undang-Undang Federal "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia" dan termasuk kontrol atas kepatuhan oleh penilai dengan persyaratan dan ketentuan, standar dan pedoman penilaian, dan persyaratan untuk pendidikan spesialis. .

Organisasi penilai yang mengatur diri sendiri sedang berkembang. Interaksi mereka dengan Kementerian Properti Rusia telah terbentuk di seluruh spektrum masalah dalam pengembangan pasar penilaian. Pengalaman pertama interaksi organisasi penilai mandiri dengan berbagai kelompok konsumen layanan penilaian muncul. Interaksi dilakukan dengan asosiasi penilai profesional internasional: International Valuation Standards Committee (IVSC), European Group of Associations of Appraisers (TEGoVa). Representasi penilai Rusia dalam organisasi-organisasi ini, pertukaran informasi yang konstan, terjemahan standar penilaian Internasional dan Eropa, partisipasi dalam konferensi ilmiah internasional berkontribusi pada pengembangan sistem penilaian nasional di Rusia, serta konsistensi dalam pengembangan penilaian di CIS negara.

Organisasi pengatur mandiri penilai telah mengadopsi standar kegiatan profesional, dokumen tentang etika bisnis penilai, kontrol kualitas kegiatan profesional penilai yang menjadi anggota organisasi pengaturan mandiri tertentu. Langkah-langkah telah diambil untuk menyatukan sejumlah organisasi penilai mandiri.

Basis metodologis penilaian sedang dikembangkan, dengan mempertimbangkan pengalaman internasional, serta kekhasan perkembangan ekonomi dan regulasi hukum di Rusia. Kementerian Properti Rusia, dalam pengembangan standar penilaian, menyetujui rekomendasi metodologis untuk menentukan nilai pasar kekayaan intelektual, bidang tanah, dan hak untuk menyewa bidang tanah. Sejumlah bahan metodologis yang merangkum pengalaman melakukan pekerjaan penilaian di Rusia telah diterbitkan oleh Kamar Dagang dan Industri Federasi Rusia. Masyarakat Penilai Rusia telah menerjemahkan edisi terbaru Standar Penilaian Eropa. Dalam beberapa tahun terakhir, sejumlah besar literatur ilmiah dan pendidikan tentang penilaian telah diterbitkan di Rusia. Bersama-sama, ini berkontribusi untuk mengatasi kekosongan metodologis dalam kegiatan penilaian.

Pengembangan penilaian di Federasi Rusia tidak akan mungkin tanpa sistem pelatihan, pelatihan ulang, dan pelatihan penilai tingkat lanjut. Salah satu peristiwa penting dalam tahap pembentukan kegiatan penilaian di Rusia adalah diadakannya seminar kegiatan penilaian pada tahun 1993, yang diselenggarakan oleh Institute for Economic Development Bank Dunia. Dorongan nyata untuk pengembangan pendidikan di bidang penilaian diberikan dalam pembentukan dan pengembangan persyaratan perizinan untuk kegiatan penilai. Saat ini, pelatihan, pelatihan ulang profesional, dan pelatihan lanjutan penilai dilakukan di lebih dari 70 lembaga pendidikan yang berlokasi di seluruh Federasi Rusia yang telah lulus koordinasi program pendidikan dasar di Kementerian Properti Rusia. Pengembangan penilai pelatihan, praktik terbaik yang relevan dibahas secara aktif dalam kerangka bagian evaluasi Asosiasi Pendidikan dan Metodologi (UMO) dari spesialisasi "Keuangan dan Kredit".

Di Rusia, pengalaman penilaian sedang dibentuk selama reorganisasi kompleks properti besar dengan partisipasi perusahaan penilai internasional dan Rusia. Membahas pekerjaan ini pada berbagai tahapannya berkontribusi pada pertumbuhan budaya evaluasi, serta budaya keputusan manajemen di Federasi Rusia.
Dengan perkembangan reformasi ekonomi di Rusia, pertumbuhan inisiatif swasta, pertumbuhan persaingan, peningkatan jumlah transaksi dengan berbagai sumber daya ekonomi, permintaan untuk penilaian independen meningkat. Analisis multifaset tentang penggunaan berbagai objek yang paling efisien, yang dilakukan selama pekerjaan penilai, penggunaan berbagai metode evaluasi berkontribusi secara umum pada pertumbuhan budaya keputusan manajerial di bidang ekonomi. Para ahli dengan pengetahuan tentang teknologi penilaian adalah modal intelektual yang diperlukan untuk transformasi ekonomi.

Pada saat yang sama, permintaan untuk penilaian membebankan tuntutan yang meningkat pada kualitas pekerjaan penilai. Solusi dari tugas utama untuk pasar penilaian ini akan diselesaikan dengan kerja sama yang erat dari negara, organisasi penilai mandiri, lembaga pendidikan, konsumen layanan penilaian.

2.3.1 Pengembangan dukungan informasi untuk kegiatan valuasi.

Salah satu kondisi yang diperlukan untuk penilaian kualitatif adalah ketersediaan informasi yang cukup dan dapat diandalkan tentang objek penilaian dan pasar tempatnya berada. Untuk secara radikal meningkatkan dukungan informasi kegiatan penilaian, berikut ini diperlukan:

o penerapan Standar Pelaporan Keuangan Internasional dan Standar Penilaian Internasional secara konsisten di Rusia;

o dalam rangka pelaksanaan program federal "Rusia Elektronik", mengembangkan mekanisme dan peraturan untuk akses penilai ke informasi yang digunakan untuk penilaian. Dalam hal ini, organisasi penilai yang mengatur diri sendiri harus terlibat dalam implementasi program Rusia Elektronik. Ketika membentuk database susunan informasi dan peraturan untuk mengaksesnya, pengalaman internasional harus digunakan. Untuk tujuan implementasi yang efektif dari program Rusia Elektronik, berlaku untuk Pemerintah Federasi Rusia tentang masalah pengungkapan maksimum informasi pasar yang dikumpulkan oleh otoritas eksekutif federal dan, pertama-tama, Komisi Sekuritas Federal Rusia, Goskomstat , Rospatent, Roszemkadastr;

o untuk pembentukan informasi awal yang andal untuk penilaian, juga perlu untuk membuat dan mengembangkan database khusus dari berbagai kelompok objek penilaian. Pembentukan database tersebut dan penyediaan informasi untuk penilai harus dilakukan oleh organisasi swasta secara komersial, sedangkan persyaratan utama untuk memelihara database tersebut (sumber informasi utama, frekuensi pembaruan informasi, pengarsipan data, dll) dapat disetujui di tingkat negara bagian, dan seiring waktu - di tingkat organisasi penilai mandiri;

o Peningkatan kualitas penilaian akan berkontribusi pada perbaikan sistem pencatatan transaksi, peningkatan “transparansi” informasi tentang syarat-syarat melakukan transaksi.

2.3.2. Pengembangan dasar metodologis untuk penilaian.

Metodologi penilaian mengumpulkan praktik penegakan hukum, pencapaian dalam teori ekonomi, praktik terbaik dalam analisis ekonomi terapan dan, dalam hal ini, penting baik untuk penilai dan untuk meningkatkan budaya keputusan manajemen di Rusia. Untuk mengembangkan dasar metodologis untuk penilaian, perlu untuk:

o Melibatkan organisasi penilai mandiri, lembaga pendidikan dan ilmiah, serta konsumen layanan penilaian. Disarankan bagi organisasi penilai yang mengatur diri sendiri untuk menyepakati satu rencana tunggal untuk pengembangan rekomendasi metodologis. Setelah diskusi luas, rekomendasi metodologis harus disetujui oleh Kementerian Properti Rusia.

o Banding kepada Pemerintah Rusia tentang masalah pendanaan negara untuk persiapan dan produksi literatur pendidikan dan metodologi baru tentang penilaian.

o Dalam menyiapkan buku teks baru dan alat bantu pengajaran tentang penilaian, mempertimbangkan perubahan dalam standar internasional. Juga perlu bagi organisasi swa-regulasi untuk membentuk daftar buku teks dan manual yang direkomendasikan di berbagai bidang kegiatan penilaian.

o Membentuk Dewan Masalah Ilmiah Metodologi Evaluasi di Akademi Ilmu Pengetahuan Rusia.

o Organisasi penilai yang mengatur diri sendiri, bersama dengan Departemen Ekonomi Akademi Ilmu Pengetahuan Rusia dan Dewan Masalah Ilmiah dari Metodologi Kegiatan Penilaian, untuk membentuk daftar topik ilmiah yang memastikan penerapan bidang terpenting dalam perkembangan teori penilaian.

o Mengembangkan mekanisme untuk membiayai penelitian ilmiah terpilih dalam kegiatan evaluasi, serta pengembangan rekomendasi metodologis.

o Pastikan bahwa, seiring dengan perkembangan pasar penilaian, tambahan dibuat pada standar penilaian yang wajib digunakan oleh entitas penilaian.

2.3.3 Pengembangan pendidikan penilai.

Pendidikan profesional penilai perlu ditingkatkan secara kualitatif. Di sini harus disorot:

o interaksi antara lembaga pendidikan dan organisasi penilai mandiri dalam masalah kualitas pendidikan;

o partisipasi organisasi penilai mandiri dalam pemeringkatan lembaga pendidikan;

o penciptaan sistem pelatihan lanjutan untuk staf pengajar;

o pengembangan lanjutan pembelajaran jarak jauh untuk penilai;

o koordinasi kegiatan Asosiasi Pendidikan dan Metodologis (Educational and Methodological Associations/EMA) dari spesialisasi di mana pelatihan asesor dilakukan;

2.3.4. Perbaikan legislasi.

Untuk meningkatkan undang-undang Rusia di bidang penilaian, perlu untuk:

o Dalam Undang-Undang "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia", perlu untuk memperluas konsep kegiatan penilaian dan daftar objek penilaian.

o Untuk menyelaraskan undang-undang yang ada yang mempengaruhi masalah penilaian dengan undang-undang “Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia”. Hal ini terutama berlaku untuk terminologi yang digunakan dan deskripsi prosedur penentuan biaya.

o Undang-undang yang baru diadopsi harus dibahas dalam Duma Negara Federasi Rusia dari sudut pandang dengan mempertimbangkan persyaratan undang-undang tentang kegiatan penilaian, untuk tujuan ini disarankan untuk organisasi penilai swa-regulasi untuk diterapkan ke kepemimpinan Komite Duma Negara terkait dengan proposal untuk membuat komisi ahli publik untuk penilaian.

o Menghilangkan duplikasi oleh berbagai otoritas eksekutif federal dari fungsi dukungan metodologis untuk penilaian, pembentukan persyaratan untuk kegiatan penilai, dan pelaksanaan kontrol atas hasil kegiatan penilai.

2.3.5. Pengembangan regulasi mandiri pasar valuasi.

Pasar melibatkan interaksi penjual dan konsumen. Pengaturan pasar yang beradab harus didasarkan pada koordinasi kepentingan penilai dan konsumen jasa penilai dalam memecahkan masalah sistemik kegiatan penilaian.

Produktif adalah perkembangan praktik pengadilan arbitrase.

Disarankan bagi konsumen terbesar jasa penilaian untuk berpartisipasi dalam pembiayaan pengembangan metodologi penilaian yang relevan dengan kegiatan ekonomi mereka.

Implementasi langkah-langkah yang diusulkan untuk pengembangan penilaian biaya yang bertujuan untuk meningkatkan kualitasnya, penggunaan mekanisme manajemen biaya yang lebih luas untuk menentukan keputusan manajemen yang optimal dalam perekonomian akan memberikan kontribusi yang signifikan terhadap pelaksanaan tugas meningkatkan tingkat pertumbuhan ekonomi yang ditetapkan. oleh Presiden Federasi Rusia.

Kesimpulan

Menyimpulkan pekerjaan yang dilakukan, perlu diperhatikan aspek terpenting yang terkait dengan kegiatan penilaian.

Aspek penting dari kegiatan penilaian adalah seperangkat istilah dan konsep yang disetujui oleh undang-undang federal "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia". Daftar tersebut mencakup seluruh basis terminologis kegiatan dan mengasumsikan bahwa tidak ada interpretasi lain. Secara terpisah, harus dikatakan tentang konsep "biaya". Karena nilai dalam penilaian, tergantung pada tujuan yang ditetapkan untuk penilai, dapat dihitung dengan cara yang berbeda, ini menyiratkan adanya daftar istilah yang mendefinisikan konsep "nilai objek yang dinilai". Jika kita mempertimbangkan penilaian bisnis, pertama-tama, kita dapat berbicara tentang investasi, likuidasi, dan nilai pasar yang wajar. Jenis ini adalah yang utama digunakan dalam kondisi modern. Perbedaan mereka terletak pada tujuan yang dimaksudkan dari masing-masing, yang menunjukkan kebutuhan untuk secara jelas mendefinisikan tujuan penilaian, yaitu penting untuk menentukan siapa dan untuk apa yang melibatkan penilaian tertentu.

Penilaian bisnis mencakup berbagai metode yang memungkinkan Anda menghitung nilai perusahaan berdasarkan informasi yang tersedia. Untuk memastikan keandalan yang lebih besar, penilaian bisnis melibatkan penggunaan tiga pendekatan: pendapatan, komparatif (pasar) dan biaya. Masing-masing terdiri dari serangkaian metode khusus yang memungkinkan Anda untuk mengevaluasi tidak hanya seluruh bisnis, tetapi juga komponen individualnya (grup dan jenis properti). Karya ini sengaja tidak memilih metode untuk menilai jenis properti tertentu (misalnya, mesin dan peralatan, kekayaan intelektual, dll.) sebagai objek penilaian independen, membatasi dirinya pada penilaian bisnis, karena metode ini identik.

Mempertimbangkan kekhasan Rusia, diperbolehkan untuk menggunakan tidak ketiganya, tetapi hanya satu pendekatan dalam penilaian, karena dalam beberapa kasus tidak mungkin untuk mengumpulkan informasi yang diperlukan. Dalam hal ini, pendekatan yang paling optimal dipilih. Dari sudut pandang praktis, secara umum, preferensi diberikan pada pendekatan biaya, karena penerapannya mencapai detail yang lebih tinggi dan keandalan hasil yang diperoleh.

Pentingnya semua kegiatan penilaian, dan penilaian bisnis, bagi perekonomian Federasi Rusia hampir tidak dapat ditaksir terlalu tinggi, karena bisnis, sebagai fenomena dinamis, berkembang pesat dalam kondisi sistem ekonomi Rusia saat ini, yang mencirikan perbaikan situasi. , dan untuk pengembangannya perlu informasi biaya yang terus diperbarui, yang hanya dapat ditentukan dengan evaluasi profesional.

Bibliografi

1. Beylezon Yu.V. Abstrak kuliah tentang prinsip-prinsip dasar penilaian kondisi teknis real estat. M., 2003;

2. Gribovsky S.V. Penilaian real estat yang menguntungkan. Sankt Peterburg, 2001;

3. Fedotova M.A., Utkin E.A. Penilaian real estat dan bisnis. M., 2000;

4. Tarasevich E.I. Penilaian Properti. Sankt Peterburg: SPbGTU, 1997;

5. Babenko R. V. Teknik untuk menilai real estat perkantoran dan industri. - Rostov n / a: NPO "Laboratorium Teknik Ekonomi", 2006;

6. Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. Penilaian Bisnis: Buku Teks. - M.: Keuangan dan statistik, 2006;

7. Ed. V.I. Koshkin. Organisasi dan metode penilaian perusahaan (bisnis). Buku pelajaran. - M.: "IKF" EKMOS ", 2002;

8. A.B. Krutik dan lain-lain Ekonomi Real Estat: Buku Ajar. - St. Petersburg: Lan, 2001;

9. Friedman D., Ordway N. Analisis dan evaluasi real estat yang menghasilkan pendapatan. Per. dari bahasa Inggris. – M.: Delo Ltd., 1995.

10. MA Eskindarov "Penilaian perusahaan (bisnis)" Moskow 2003

11. N.G. Verkhozina, K.I. Fedotova "Analisis komparatif undang-undang internasional dan Rusia di bidang kegiatan penilaian" Moskow 2004

12. A.N. Kozyrev, V.L. Makarov, "Keunikan kegiatan penilaian dalam kaitannya dengan kondisi ekonomi baru" Moskow 2003

13. V.E. Esipov, G.A. Makhovikov "Penilaian Bisnis" St. Petersburg 2006, edisi ke-2

Aplikasi

Lampiran 1

Metodologi Pendekatan Biaya

Meringkas hal di atas, berikut ini dapat dibedakan: :

1. pembentukan kegiatan penilaian berlangsung dalam jangka waktu yang lama, yang mengarah pada penciptaan kerangka hukum dan metodologis yang signifikan di tingkat internasional;
2. pendekatan metodologis untuk penilaian memungkinkan untuk menentukan nilai objek penilaian, tergantung pada tujuan dan informasi yang tersedia;
3. evaluasi Federasi Rusia adalah kegiatan yang relatif baru, yang menyiratkan kesenjangan signifikan dalam kerangka peraturan dan ilmiah;

Untuk memastikan fungsi terbaik dari kegiatan ini, perlu:

1. Melakukan beberapa perubahan istilah dalam Undang-Undang “Tentang Kegiatan Penilaian”, dalam Undang-Undang “Tentang Asuransi Wajib Tanggung Jawab Perdata Pemilik Kendaraan” dan sejumlah dokumen terkait lainnya;

Semerikov V.N. Tentang peningkatan undang-undang di bidang kegiatan penilaian // Penilai Moskow. - 2004. - No. 5. - S. 8-13.

organisasi pengaturan diri.

Arahan utama pengembangan kegiatan valuasi:

1. Penilaian sebagai alat untuk manajemen properti yang efektif

Negara tetap menjadi pemilik terbesar di Federasi Rusia. Pendugaan nilai benda milik negara dan hak pakainya merupakan syarat mutlak bagi efektifnya pengelolaan barang milik negara. Dalam hal transaksi dengan objek penilaian yang dimiliki seluruhnya atau sebagian oleh negara, penilaian wajib dilakukan.

Ketika menentukan nilai objek penilaian dengan fitur unik, tujuan penilaian harus untuk menentukan nilainya, dengan mempertimbangkan struktur spesifik permintaan untuk objek milik pribadi atau negara. Sebagai aturan, penentuan, analisis, dan akuntansi oleh penilai ketika menentukan nilai manfaat individu (subyektif) dari pihak lawan dalam transaksi dengan properti akan meningkatkan pendapatan dari penggunaannya.

Dalam menilai properti milik negara, perlu juga menggunakan penilaian massal, yaitu metode untuk memperoleh perkiraan nilai pasar untuk sekelompok objek yang homogen tanpa mempertimbangkan karakteristik individu yang kecil.

Perkembangan valuasi massal berhubungan dengan perkembangan pasar.

Dengan tidak adanya informasi tentang jumlah transaksi pasar yang cukup untuk sekelompok objek homogen, hasil yang diperoleh dengan menggunakan metode ini dapat menyebabkan kesalahan yang signifikan.

Penilaian properti dan hak untuk menggunakannya, pembentukan daftar properti negara tidak hanya akan meningkatkan pendapatan anggaran, tetapi juga memberikan informasi untuk pengembangan berbagai opsi untuk pengelolaan properti. Saat ini, hanya satu pendekatan yang terutama digunakan berdasarkan penyediaan properti untuk disewakan.

Memperkirakan nilai properti memberikan gambaran objektif tentang efektivitas manajemen di. Peningkatan nilai suatu perusahaan (bisnis) selama periode waktu tertentu adalah salah satu kriteria utama untuk mengevaluasi pekerjaan seorang manajer. Berkenaan dengan itu, perlu dikembangkan metodologi untuk menentukan perubahan biaya objek pengelolaan untuk menilai pekerjaan para manajer, termasuk BUMN.

2. Evaluasi proyek investasi

Evaluasi, termasuk proyek-proyek yang seharusnya dilaksanakan dengan melibatkan dana anggaran, memerlukan pengembangan prosedur untuk evaluasi independen dari proyek-proyek tersebut. Pedoman untuk mengevaluasi proyek-proyek investasi yang telah diadopsi sejauh ini meletakkan dasar metodologis untuk melaksanakan pekerjaan ini.

Adalah bijaksana untuk menciptakan dan mengembangkan lembaga untuk evaluasi proyek-proyek investasi secara independen. Status hukum ahli penilai, kasus penilaian independen wajib dari proyek investasi, dan mekanisme untuk membiayai pekerjaan tersebut harus ditentukan.

Penilaian independen terhadap proyek investasi akan memungkinkan pemeriksaan karakteristik awal dan akhir mereka, akan memberikan kesempatan untuk membenarkan pilihan ketika mempertimbangkan proyek alternatif, dan pada akhirnya akan berkontribusi pada efisiensi penggunaan sumber daya investasi yang terbatas.

3. Penilaian untuk keperluan agunan dan pinjaman hipotek

Perkembangan pinjaman hipotek, pengenalan mekanisme penilaian independen agunan memerlukan pengembangan metodologi untuk menentukan nilai agunan.

Seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman internasional, ketika melakukan operasi gadai, sebagai suatu peraturan, dasar untuk menentukan nilai gadai properti adalah objek gadai. Pada saat yang sama, untuk menilai tingkat risiko yang diambil oleh lembaga kredit, memastikan bahwa ia mampu memulihkan jumlah dana yang cukup jika peminjam gagal membayar pinjaman, perlu untuk menentukan hubungan antara nilai pasar agunan dan parameter pinjaman.

4. Estimasi kerugian

Dalam KUH Perdata Federasi Rusia, kerugian dipahami sebagai pengeluaran yang dilakukan atau harus dilakukan oleh seseorang yang haknya dilanggar untuk memulihkan hak yang dilanggar, kehilangan atau kerusakan pada propertinya (kerusakan aktual), serta kehilangan penghasilan yang akan diterima orang ini dalam kondisi normal perputaran sipil, jika haknya tidak dilanggar (kerugian).

Kebutuhan untuk menilai kerugian berasal dari berbagai dokumen peraturan. Dalam hal ini, sejumlah sinonim digunakan: kerusakan, kerugian, bahaya.

Kasus-kasus terpenting untuk pengembangan penilaian kasus-kasus penentuan jumlah kerugian harus dipertimbangkan pemulihan hak-hak badan hukum dan individu yang dilanggar, asuransi, perencanaan dan desain di berbagai bidang kegiatan (konstruksi dan perencanaan kota, desain industri berbahaya, kegiatan lingkungan, penilaian keselamatan, investasi dan lainnya, penciptaan cadangan keuangan dalam keadaan darurat, pembayaran kompensasi, evaluasi efektivitas tindakan untuk mencegah keadaan darurat).

Penilaian kerugian mempengaruhi berbagai bidang kegiatan. Pengembangan kerangka peraturan dan metodologi untuk penilaian kerusakan harus dikoordinasikan oleh Dewan Antar Departemen untuk Peraturan Kegiatan Penilaian bekerja sama erat dengan peradilan.

5. Penilaian untuk keperluan proses penegakan hukum dan proses hukum

Adopsi sejumlah tindakan legislatif tentang penjualan properti untuk tujuan proses penegakan hukum (hukum "Tentang juru sita", hukum "Tentang proses penegakan hukum", Kode Acara Perdata "Bagian V Proses penegakan"), peraturan Kementerian Kehakiman Rusia (Perintah No. 76 "Tentang langkah-langkah untuk meningkatkan prosedur penyitaan properti organisasi". Perintah No. 57/20 "Atas persetujuan prosedur untuk transfer dan penjualan properti yang disita dan ditangkap", bersama-sama dengan Pusat Utang Federal di bawah Pemerintah Federasi Rusia) menciptakan kerangka kerja legislatif untuk menarik penilai independen untuk menilai properti, termasuk jumlah hak properti dalam proses proses penegakan hukum.

Pengalaman interaksi antara penilai dan otoritas publik, khususnya, prosedur untuk melakukan seleksi kompetitif perusahaan penilai di Pusat Utang Federal di bawah Pemerintah Federasi Rusia, menunjukkan bahwa penciptaan organisasi khusus yang menyediakan layanan penilaian untuk tujuan tersebut proses penegakan membutuhkan pengembangan kerangka peraturan dan metodologis sesegera mungkin untuk penilaian tersebut.

Keikutsertaan penilai sebagai ahli dalam berperkara memerlukan, pertama-tama, pengembangan dan persetujuan peraturan untuk pelibatan penilai dalam pelaksanaan keahlian biaya dalam rangka persidangan, serta pelatihan penilai dalam tata cara bekerja sama dengan penilai. pengadilan.

Keterlibatan penilai independen dalam prosedur