Comment est évaluée la terre. Estimation du terrain : cadastre et rapport de marché sur l'évaluation de la valeur vénale du terrain

Salut! Dans cet article, nous parlerons de la valorisation du terrain.

Aujourd'hui, vous apprendrez :

1. Qu'est-ce qui affecte la valeur de la terre;
2. Quand une évaluation du site peut-elle être nécessaire ?
3. Quelles sont les étapes du processus d'évaluation foncière?

Il n'est pas surprenant que la terre en tant que type de bien immobilier soit si attrayante pour les investisseurs - ses valeurs restent inchangées à tout moment. Les valeurs, mais pas le prix - ça change juste. De quoi dépendent les fluctuations de prix et comment la terre est évaluée - dans notre matériel.

La composition des terres de la Fédération de Russie par catégorie

La valeur d'un terrain dépend en grande partie de la catégorie à laquelle il appartient. Ayant une certaine affiliation, il acquiert les droits légaux qui sont prescrits pour toutes les autres terres de ce groupe. Mais le prix au sein d'une même catégorie peut varier - en fonction de la destination du terrain.
Le Code foncier a un soi-disant classificateur, qui énumère les types d'activités autorisées par catégorie de terrain. La catégorie du terrain doit être enregistrée dans le passeport cadastral.

Par exemple, pour les terres agricoles, des activités telles que l'apiculture, la pisciculture, les pépinières, la culture de fleurs et autres seront autorisées. Mais sur un tel terrain, il est impossible de construire, par exemple, un immeuble à appartements.

	Explications
Terre agricole	Ces terres sont situées en dehors des limites des colonies. Conçu pour la production, le stockage et la transformation de produits agricoles, l'élevage d'animaux domestiques. Exemple : champs de blé, élévateurs, fermes avicoles
Terres de colonies	Conçu pour la construction et le développement des villes et autres municipalités. Exemple : zones résidentielles, terrains pour immeubles de bureaux
Terrains à usage spécial	Réservé aux activités liées à l'industrie, l'énergie, la défense, les transports, la télédiffusion et la radiodiffusion. Exemple : terrain sur lequel se trouvent des usines, des dépôts de wagons, des tours de télévision
Terres des territoires spécialement protégés	Terres précieuses, en termes de leurs caractéristiques historiques, culturelles ou récréatives. Exemple : réserves naturelles, jardins botaniques
Fonds des terres forestières	Terrain pour la foresterie
Fonds Terres de l'eau	Toutes les zones avec des eaux de surface, y compris celles occupées par des ouvrages hydrauliques
terres de réserve	Terrains non attribués à des personnes morales ou physiques. Sont en réserve dans la propriété municipale ou étatique

Quand une estimation foncière est-elle nécessaire ?

Le terrain est considéré comme l'un des biens immobiliers les plus liquides, c'est-à-dire qu'il devient souvent nécessaire et possible de le présenter en termes monétaires.

Il peut s'agir des cas principaux suivants :

• Lors de l'achat ou de la vente d'un terrain ou d'un objet immobilier unique (terrain avec des objets situés dessus) ;
• Lors du transfert d'un terrain à louer;
• Si vous avez besoin de déterminer le coût initial d'un terrain particulier pour enchérir ;
• Fournir des documents au tribunal dans le cadre du divorce des époux et de la division de la parcelle ;
• Lors de l'enregistrement d'un héritage;
• Pour obtenir un prêt garanti par un lotissement foncier ;
• Si la terre est apportée en tant qu'actif aux entreprises ;
• Lors de la révision de l'évaluation de la valeur cadastrale d'un terrain, afin de réduire le montant de la taxe foncière ;
• Lors de la mise en œuvre de projets d'investissement et de construction ;
• Évaluation pour la livraison de documents dans le cadre des normes internationales d'information financière.

Facteurs influant sur le coût du terrain

Les caractéristiques les plus importantes qui déterminent la demande et, par conséquent, le coût du site sont :

1. caractéristiques du site lui-même.

• Superficie, relief, configuration, paysage ;
• Données sur les travaux d'ingénierie et d'arpentage sur le site, le cas échéant ;
• Finalité, utilisation autorisée du site ;
• Données d'amélioration. Quels bâtiments, structures, infrastructures sont situés à l'intérieur du site lui-même. Quels matériaux ont été utilisés ;
• Informations sur l'état du site (construit, défriché, avec des plantations, etc.).

1. Description des environs.

• Emplacement facilement accessible, possibilité de se rendre directement sur le site même, qualité du revêtement routier ;
• Niveau de pollution sonore ;
• Aménagement paysager du territoire;
• Utilisation des parcelles voisines (parcelles actives ou abandonnées) ;
• Proximité des lignes de transport;
• Infrastructure. Éloignement des communications (électricité, gaz, approvisionnement en eau et autres) et conditions de connexion à celles-ci, infrastructures sociales (écoles, hôpitaux, bureaux, magasins);
• Impact négatif possible des facteurs naturels (inondation due à la crue du fleuve, zone sismique).

Est-il nécessaire de faire appel aux services d'un évaluateur indépendant ?

Sur Internet, vous pouvez trouver de nombreux sites Web d'entreprises spécialisées dans l'évaluation immobilière. Les prix varient de quelques milliers à plusieurs milliers de roubles, selon la complexité du travail.

Une question légitime se pose : vaut-il la peine de débourser de l'argent si vous pouvez mener une évaluation en toute indépendance, guidé par les conseils de sites Internet ?

Supposons que vous vendiez un terrain et que vous demandiez un prix que vous avez formé mentalement en consultant des offres similaires sur Avito. Personne ne peut vous empêcher d'être dans votre propriété s'il y a un acheteur prêt à payer ce prix.

Mais il existe un certain nombre de situations où le vendeur doit contactez un évaluateur indépendant. Ils sont définis dans les codes civil et foncier, ainsi que dans la loi fédérale sur les activités d'évaluation.

Par exemple, une évaluation indépendante est requise dans les cas suivants :

• Privatisation des terres précédemment détenues par l'État ;
• Lors de l'évaluation cadastrale des terrains (utilisée pour le calcul de la taxe foncière);
• Rachat de terres par l'État au propriétaire ;
• Apport de terrain au capital social ;
• Utilisation de terres en garantie ;
• Évaluation d'un terrain en tant que propriété d'une entreprise en faillite ;
• En cas de désaccord des parties dans le partage des terres en héritage, dans un divorce ;
• Pour déterminer le prix de vente initial lors de l'enchère ;
• Avec un terrain reçu gratuitement afin de le refléter dans la comptabilité.

Pour tous ces cas, l'obligation de faire appel à un expert s'explique par la logique : l'auto-évaluation est soit difficile, soit volontairement biaisée, ce qui conduirait à des fraudes sur le marché foncier.

Pourquoi choisir un évaluateur indépendant

Supposons que votre dossier ne relève pas du travail obligatoire d'un évaluateur. Et pourtant vous décidez de confier ce travail à un professionnel. Il n'y a qu'un seul inconvénient dans une telle décision pour vous - vous dépenserez de l'argent.

Avantages:

• L'évaluateur a une formation et une expérience hautement spécialisées dans ce domaine et fera ce travail mieux que vous, peu importe à quel point vous êtes une personne compétente ;
• L'expert a une approche globale de la question: il analyse le marché, tous vos documents soumis, effectue des calculs selon différentes méthodes - en conséquence, la valeur déclarée par l'expert sera aussi proche que possible de la valeur réelle;
• Le rapport d'évaluation du terrain est établi en pleine conformité avec la législation de la Fédération de Russie sur l'évaluation. Il s'agit d'un document officiel cousu avec un sceau, qui est accepté par les tribunaux - il a une force juridique absolue;
• Vous gagnerez du temps. Vous n'avez pas à vous creuser la tête sur le prix à facturer pour le site. Et présenter un rapport d'évaluation officiel à un acheteur potentiel lèvera les derniers doutes sur le prix et vous présentera comme une personne solide ;
• Souvent, les sociétés d'évaluation offrent des consultations gratuites sur des questions d'intérêt. Par exemple, ils donnent des conseils sur les transactions foncières susceptibles d'augmenter sa valeur réelle.

Bien sûr, tout ce qui précède n'est vrai que pour les entreprises de confiance qui opèrent sur ce marché depuis longtemps et qui apprécient leur réputation.

Méthodes d'évaluation de la valeur d'un terrain

Il existe une liste de méthodes approuvées au niveau de l'État qui sont utilisées pour évaluer les terres. Chaque méthode implique un angle de vue différent et le choix de la méthode peut dépendre des objectifs poursuivis, du type de terrain ou des premières données disponibles. Toute méthode appartient à l'une des trois approches : coût, comparative ou rentable.

Nous énumérons les méthodes les plus élémentaires et expliquons leur application.

Méthode	Explications
Méthode de comparaison des ventes	Vous devez avoir des informations sur le prix des transactions pour des zones similaires. S'il n'y a pas de telles informations, les cours acheteurs ou vendeurs sont utilisés. Plusieurs sites similaires avec des caractéristiques similaires sont considérés. Leur degré et leurs composantes de différence par rapport à celui estimé sont étudiés. Des ajustements de prix sont effectués pour différents composants. Les prix totaux sont additionnés
Méthode du coût	Il est utilisé si le site est unique dans ses caractéristiques et n'a pas d'analogues, ou s'il n'y a pas de demande des consommateurs. Le montant de l'investissement dans les améliorations est mesuré
Distribution	Corrèle le prix du terrain lui-même et les objets qui s'y trouvent
Normatif	Il est appliqué si le propriétaire contracte un emprunt sous le terrain, ou si le terrain est retiré au profit de l'État
Méthode d'utilisation prévue	L'évaluation est basée sur les revenus potentiels que le site apportera, par exemple, lorsqu'il est vendu ou utilisé économiquement. Il tient compte des coûts nécessaires pour assurer que l'utilisation du territoire soit la plus efficace possible.
Méthode de capitalisation des rentes foncières	Le revenu potentiel que le terrain peut rapporter lorsqu'il est loué aux conditions du marché est calculé
Méthode de tracé	La méthode est utilisée si à l'avenir le terrain sera divisé pour diverses utilisations.

Il est rare qu'une seule méthode soit utilisée. Le plus souvent, ils sont utilisés en combinaison pour obtenir les informations les plus fiables. Si les méthodes ont donné des résultats significativement différents les unes des autres, cela indique soit des calculs inexacts, soit une instabilité du marché foncier.

La procédure d'évaluation de la valeur d'un terrain avant vente

La vente d'un terrain implique que le propriétaire doit connaître sa valeur marchande. Cette valeur évoluant dans le temps, l'évaluation doit être effectuée à une date précise.

Par exemple, le prix d'un terrain peut changer s'il se trouvait à la périphérie de la ville, et quelques années plus tard, la ville s'est considérablement développée et le territoire a commencé à être situé dans l'un des quartiers centraux.

Lors de la réalisation d’une étude, un évaluateur professionnel passe par les étapes suivantes :

1. Formulation du problème. Ici, il est important de prendre en compte la date à laquelle l'évaluation est faite, ainsi que les principaux paramètres par lesquels cette évaluation sera effectuée.
2. Collecte, validation et analyse des données. Tous les documents nécessaires sont collectés, toutes les informations relatives à la fois à l'objet lui-même et aux objets voisins sont analysées.
3. Analyse de l'utilisation la plus efficace du site. Il est déterminé comment utiliser au mieux le site, et cela doit être non seulement économiquement attrayant, mais aussi physiquement faisable. Cette étape existe parce que le marché s'intéresse à l'utilisation maximale possible des ressources, ce qui déterminera le prix offert.

L'utilisation actuelle du site ne coïncide pas toujours avec la plus rentable. Ensuite, les coûts probables de démolition des bâtiments existants sont calculés.

1. Évaluation de la valeur marchande terrain en utilisant plusieurs méthodes. Selon la loi, l'évaluateur doit appliquer trois approches - coût, comparatif et revenu. Et il peut choisir les méthodes au sein de chaque approche indépendamment en fonction de son expérience. Les trois résultats obtenus à la suite de cette analyse servent de base au calcul du chiffre final, exprimé en roubles. La trouver est le but ultime de tout l'événement.
2. Rapport d'évaluation. Un tel rapport est fait par écrit et doit être présenté conformément aux lois fédérales sur l'évaluation et les recommandations méthodologiques.

Au bout de six mois, le rapport perd sa force juridique.

Liste des documents à évaluer

Lors de la demande de services d'évaluation, les spécialistes demandent les documents nécessaires à leur travail.

Le plus souvent, cette liste ressemble à ceci :

• Un document qui établit votre identité (passeport);
• Document de titre (par exemple, donation, privatisation, certificat d'héritage);
• Plan cadastral ou géodésique (un dessin détaillé de la zone indiquant plusieurs de ses caractéristiques);
• Catégorie de terrain ;
• Utilisation autorisée ;
• Données sur les communications d'ingénierie posées sur le site (fils électriques, tuyaux, etc.);
• Données sur la présence d'une charge (garantie, titres de créance);
• Documents sur le montant de la taxe foncière collectée (le cas échéant);
• Contrat de location de territoire (le cas échéant).

Deux histoires très médiatisées liées à l'évaluation foncière en Russie

La première histoire épique sur l'évaluation des terres est associée à la vente d'un immense territoire qui appartenait jusqu'en 1867 à la Russie - l'Alaska, le quarante-neuvième État moderne des États-Unis. Les conseillers d'Alexandre II ont insisté sur la vente de ces terres reculées, inhabitées et difficiles à garder, qui à l'époque ne pouvaient se vanter de rien de spécial, si ce n'est des fourrures.

Après des négociations avec le gouvernement du président Johnson, la Russie a évalué l'ensemble du territoire de l'Alaska, plus d'un million et demi de kilomètres carrés, à seulement deux cents millions de dollars modernes.

En comparaison: à cette époque, le palais de justice du comté de trois étages à New York coûtait à lui seul au conseil municipal une somme plus lourde.

Il reste à voir comment le prix de vente de l'Alaska aurait changé si les évaluateurs de l'époque avaient pris connaissance des veines aurifères les plus riches découvertes dans ces régions deux décennies après la signature de l'accord de vente et d'achat. Ce sont ces endroits qui sont devenus le centre de la célèbre ruée vers l'or et ont attiré des milliers de chercheurs d'or.

Plus d'un siècle sépare la seconde histoire de la première, et, malgré sa plus petite échelle, elle a longtemps enthousiasmé le public de notre pays. Après l'annonce de la ville de Sotchi comme capitale des Jeux olympiques d'hiver de 2014, la question du choix d'un site pour la construction d'installations olympiques dans le groupe côtier s'est posée avec acuité. Et il a été trouvé - la plaine d'Imeritinsky, et non un terrain vague, mais une zone peuplée de maisons, pour la plupart privées.

Pour les besoins des Jeux olympiques, l'État a dû acheter ce territoire à tous les propriétaires. Mais à quel prix ? Toute une équipe d'évaluateurs fonciers a travaillé à déterminer la valeur de chaque propriété et, en 2008, le travail d'évaluation a été achevé. Les prix variaient de un million et demi à deux millions et demi par cent mètres carrés de terrain.

En 2009, le gouvernement a imposé aux évaluateurs de modifier leur stratégie de travail. Il a été déclaré que des prix "spéculatifs", c'est-à-dire des prix artificiellement gonflés, au lieu des prix "équitables" du marché ont été pris en compte lors de l'évaluation du terrain. À la suite de la réélaboration de la question, les gens se sont déjà vu offrir environ trois cent mille roubles pour les mêmes cent mètres carrés. Une telle baisse des prix a provoqué le mécontentement des propriétaires et des discussions animées parmi le public.

Ces histoires illustrent le fait qu'il n'y a pas de critères objectifs inviolables dans l'évaluation des terres et que des circonstances inattendues et jusque-là inconnues peuvent affecter de manière significative le prix des terres.